中國綜合住宅及商用物業開發商——匯景控股(09968)今日起招股，申購截止日期為01月08日16:00，申購價介乎每股1.93至2.39港元，每手2000股，入場費為4828.17港元。
綜合評價
匯景控股是一家成熟的中國綜合住宅及商用物業開發商，專注於廣東省及湖南省。公司的業務始於東莞的物業項目，並已逐步延伸至河源、長三角城市群及長江中游城市群。從招股書上看，近三年的收入和毛利波動性較大，且增長十分有限，而且公司的槓桿非常高，近三年資產負債率都在240%以上，正面經營現金流無法得到保證，此次招股集資15.21億至18.84億港元，集資的主要目的是繼續開發項目和償還貸款，上市後公司市值約101億到126億之間，在主板屬於偏大的市值，此次招股有綠鞋，無基石，保薦人中國銀河國際近兩年曆史保薦項目上市首日三漲一跌。綜合來看，建議謹慎投資。
背景及業務
匯景控股是一家成熟的中國綜合住宅及商用物業開發商，專注於廣東省及湖南省。公司的業務始於東莞的物業項目，並已逐步延伸至河源、長三角城市群（包括安徽省、江蘇省及浙江省）及長江中游城市群（包括湖北省、湖南省及江西省）。於2018年，本集團連同其合資企業的總合約銷售額同比增長達97.7%，金額達人民幣2,562.4百萬元。根據仲量聯行，按以合約銷售額計算，本集團連同其合資企業於100大地方物業開發商中在東莞排名第28位（佔市場份額0.6%）、在長沙排名第63位（佔市場份額的0.4%）及在合肥排名第39位（佔市場份額的0.6%），並分別佔河源及衡陽市場份額的1.3%及0.8%。公司在市場上聲譽卓著，專注於向客戶提供優質的綜合物業。公司亦提供物業推動地方政府機關所鼓勵的特定行業。
發行概況
市場：香港主板
股票代碼：09968
開始招股日期：12月31日
申購截止日期：01月08日16:00
中籤公佈日期： 01月15日或之前
上市日期： 01月16日
每手股數：2000
發售價：1.93至2.39港元
集資額：15.21億至18.84億港元
入場費：4828.17港元
保薦人：中國銀河國際
集資用途
假設每股發售股份發售價為2.16港元（即指示性發售價範圍的中位數），公司估計公司將從全球發售中獲得所得款項淨額（經扣除包銷佣金及與全球發售有關的其他估計開支）將為約1,564.1百萬港元（假設超額配股權未獲行使）或約1,808.0百萬港元（假設超額配股權獲悉數行使）。公司擬按以下所載金額將全球發售所得款項淨額用作以下用途：
財務報表
行業預覽
隨著經濟快速發展及固定資產投資增長，雖然中央政府於2015年實施一系列收緊措施，以令過熱的房地產市場降溫，但中國房地產投資總額仍快速穩步增加，由2013年的人民幣86,010億元增至2018年的人民幣120,260億元，複合年增長率為6.9%。此外，由於開發商預期投資需求可能隨實施收緊措施而縮減，故落成住宅物業的建築面積於2016年至2018年期間連續三年下跌。然而，中國住宅物業平均價格由2013年每平方米人民幣5,850元增至2018年每平方米人民幣8,544元，複合年增長率為7.9%。根據中央政府發佈的「十三五」規劃中的城市群規劃提出，中國將於2020年前建成總計19個區域城市群，各城市群由便利的交通基礎設施連接核心城市與其周邊數個城市構成。城市群規劃旨在促進區域間經濟更均衡發展。預計該等城市群內的三四線城市可受惠於更多工業發展支持及人口流入，繼而推動該等城市的住房需求。
競爭優勢
(i)聲譽獲得認可的區域開發商及專注於具高增長潛力城市的戰略；
(ii)能夠控制土地收購成本及建築成本；
(iii)公司在獲取及開發城市更新項目方面的經驗；
(iv)能夠整合各種資源，包括與政府及其他各方合作交付度身定製物業；
(v)公司為地塊度身定製的特定項目開發計劃策略；
(vi)公司擁有一支具有豐富行業經驗的專業管理層團隊。
風險因素
(a)公司的業務及前景依賴中國物業市場的表現及可能受任何市場波動的不利影響；
(b)公司向新地區市場拓展帶來若干風險及不明朗因素；
(c)公司參與城市更新開發項目可能需要較多成本及資源且該等開發項目的利益未必於不久的將來顯現；
(d)公司於未來可能無法以商業上可接受的價格於適合公司開發的心儀地區獲得土地儲備，有關情況可能會對公司的業務、財務狀況、經營業績及前景造成影響；
(e)公司的業務及營運（包括公司的城市更新項目）嚴格受政府政策及規例規管。公司易受中國房地產市場及公司營運所在地區政策的不利變動影響。
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