2019年3月27日，《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規劃（2019-2025）》正式發佈，困擾深圳多年的城中村改造問題，未來6年有了一個明確的方向。 （東方ic/圖）
全文共2845字，閱讀大約需要6分鐘
“如果把城中村大規模拆除拆建，這種低成本的居住空間就會被擠壓，會涉及太多的產業工人。深圳現在特別注重產業的發展，為了預防產業空心化的現象，就提前謀劃了。”
文 | 南方週末記者 王偉凱
2019年3月27日，《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規劃（2019-2025）》正式發佈，困擾深圳多年的城中村改造問題，未來6年有了一個明確的方向。
由“拆”變“治”，是這份規劃的一個焦點。規劃中明確寫道：“不急功近利”“不大拆大建”“高度重視城中村保留”。
受其影響，曾經在城中村改建中投入不少資源的房地產公司，需要重新調整城中村改造策略。此前，萬科、金地、碧桂園等房地產公司在城中村裡獲得大量民居，改造後推出價格更高的長租公寓。
因為長租公寓的定價較高，曾一度引起輿論關注。規劃則要求，企業要控制改造成本，合理制定租賃價格。這在一定程度上，影響了房地產公司參與城中村改造的熱情。
“2018年末，規劃徵求意見稿出臺的時候，曾經在房地產公司引起了軒然大波，有些房地產公司之前為了在城中村裡拿地，投了不少錢，現在可能要打水漂了。”一位近期從深圳市國土部門離職的人士向南方週末記者表示。
1
綜合整治
與其他城市不同，在深圳，城中村並不僅僅位於城市的邊緣，而是遍佈城市的各個區域，包括城市的中心地帶。
對於深圳來說，城中村也不只是“低端”“落後”的代名詞，居住在城中村裡的不僅有收入較低的產業工人、農民工，還有一些在大公司上班、高學歷的城市白領。由於生活設施完善、生活成本低，城中村成為很多“深漂”的落腳點。
城中村的改造有兩種方案，一種是拆除重建，一種是綜合整治。
上述前深圳國土部門的工作人員向南方週末記者介紹，在深圳的城中村治理中，“綜合治理”“綜合整治”是兩個不同的概念。“綜合治理”主要是城市城管、消防、公安等部門對城中村安全隱患等方面的治理。
比如2017年11月，深圳市曾發佈《城中村綜合治理行動計劃（2018—2020年）》，要在2020年7月底之前，把“城中村”建成乾淨、有序、和諧、安全的文明新村和幸福家園。
“綜合整治”則是對城中村的整體規劃，與“拆除重建”並行的概念。
《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規劃（2019-2025）》的出臺，則意味著在未來6年時間裡，針對城中村的問題，深圳將會以“整治”為主，而不是“拆除重建”。
根據規劃，整個深圳市尚未納入更新單元計劃、土地整備計劃、棚戶區改造計劃、建設用地清退計劃及違法建築空間管控專項行動等的城中村居住用地還有99平方公里，其中55平方公里的城中村將會用於“綜合整治”。
“如果把城中村大規模拆除拆建，這種低成本的居住空間就會被擠壓，會涉及太多的產業工人。深圳現在特別注重產業的發展，為了預防產業空心化的現象，就提前謀劃了。”上述工作人員向南方週末記者分析。
與此同時，隨著深圳地價、房價的暴漲，拆除城中村也是一場耗資巨大的投入，低成本整治改造的聲音也一直存在。
2
納入住房保障體系
如果不拆除重建，直接受到影響的是城中村裡的房東。他們大部分手握幾套民居，一旦民居被拆除重建，就能獲得鉅額的拆遷補償款或者回遷房，搖身一變，就成了身家千萬甚至億萬的富翁。
此前，曾有深圳的“村民”打出條幅“抵制綜合治理，要求城市更新”，這些條幅的圖片目前在網絡上依然可以查到。
一位在深圳城中村裡居住多年的深圳本地人向南方週末記者介紹，規劃出來之後，在本地人當中，已經沒有太強的抵制情緒。
部分人認為他們的房屋應該被拆除，他們要像其他深圳人一樣享受城市建設帶來的紅利；還有一些人則心態平穩，可以接受不拆除的現狀，城中村被改造之後，房租會適當增加。在深圳，有不少房東僅依靠收房租，就能年收入過百萬。
對於深圳“村民”來說，這份規劃還有一個利好的消息，就是將被納入綜合整治計劃內的那些產權手續不完善、但經濟關係已經理順的居住用房，也納入到了住房保障體系。曾經困擾深圳多年的城中村違建住房的產權爭議，被暫時擱置。
除了深圳“村民”之外，房地產商受到的影響也比較大。
上述深圳市國土部門人士向南方週末記者介紹，在2018年末規劃徵求意見公佈之前，深圳是有一個明確的城市更新規劃的。但這個城中村綜合整治規劃出臺之後，原來的可能被納入拆除重建計劃的城中村也要進行綜合整治。
“房地產商為了能夠獲得城中村的拆除重建權力，跟區裡、村裡對接、談判，投入了不少成本，如果只能綜合整治，那之前的投入就沒多大用了。”該人士說，“對於開發商來說，拆除重建的利潤是非常大的，而綜合整治就只能改一下房屋外觀，利潤很小。”
規劃出臺之後，是否還能再對城中村進行拆除重建，這也是很多人關注的焦點，深圳市規劃國土發展研究中心主任規劃師繆春勝曾對這個規劃進行了解讀。
繆春勝稱，為了配合綜合整治分區劃定政策，深圳市規劃和國土資源委員會還將出臺專項支持政策，政策的主要內容是，允許城中村以綜合整治為主，可以進行局部拆建。但局部拆建的核心是為了消除安全隱患，包括改造出消防通道、提供公共空間、完善配套設施等。
這也意味著，雖然可以局部拆建，但是在規劃期內，很難在城中村裡再進行大規模的拆除重建。
3
鼓勵企業不追求利潤
在此前，萬科、金地、碧桂園、深業城等房地產公司曾經積極參與到城中村的綜合整治中，他們在城中村裡拿到一些民居，進行裝修整改，建成具有品牌效應的長租公寓。
比如，萬科的泊寓、金地的草莓社區，這些長租公寓因為裝修風格年輕、時尚，吸引了一些城市白領的青睞，但是也由於此類長租公寓價格相對較高而受到爭議。2018年6月份，富士康的員工曾經公開指責長租公寓價格太高，跟產業工人搶居住空間。
當時，在城中村裡改建長租公寓，對於房地產商來說，還是一件樂於宣傳的事情。比如，萬科當初高調推出了“萬村計劃”，已經退休的萬科創始人王石曾親自為其站臺。
但是很快，各大房地產商的長租公寓項目就退去了熱度，表現最為明顯則是萬科。2019年3月26日，在萬科2018年度業績推介會，曾經的明星項目萬村計劃甚至都沒有被提及，萬科CEO祝九勝解釋，萬村計劃比他們開始想象的要複雜，涉及利益相關方太多。
萬科集團高級副總裁、南方區域首席執行官張紀文則透露，萬科已於2018年9月暫停拓展萬村計劃的新房源。
萬村計劃的公關人士拒絕向南方週末記者正面回應相關問題。該人士解釋，萬村計劃的收縮是整個萬科收斂、聚焦戰略的一部分。此前有媒體報道，萬村計劃進入深圳60餘個城中村，獲取的房間數近10萬間。他們現在要做的則是儘快讓這些房間成為可出租狀態。
金地的長租公寓項目進展也相對緩慢。金地公關部門向南方週末記者介紹，目前金地草莓社區共進入清湖、梅林、橫嶺、西鄉等幾個城中村，獲取房源僅約4000間。
長租公寓進入城中村，曾經引起了一些居民房的跟風漲價，這與城中村綜合整治的目標背道而馳。在新的規劃中專門提到，政府相關部門會加強城中村租賃市場的管理，要求企業控制改造成本，制定合理租賃價格。改造後出租的，應優先滿足原租戶的租賃需求，有效保障城中村低成本居住空間的供應。
金地地產向南方週末記者表示，政府要求的控制改造成本和合理定價，是他們一直在遵循的思路及原則。他們會針對每棟樓的差異性，針對不同客戶及產品，在保障舒適性及安全性的情況下合理定價。
同時，規劃還提到，將會鼓勵有社會責任感、有實力的大型企業，不以追求利潤為目的，積極參與到城中村的綜合治理當中。這些或許是房地產商熱情變冷的主要原因。
閱讀更多 南方週末 的文章
