還能買房嗎？說實話，房子作為一種特殊的商品，這些年我們為之操碎了心，一方面，高漲的房價讓所有人都感到無處安身，12月， 70城新房均價前五的城市依次是深圳、北京、上海、三亞、廈門，其中二手房均價過萬的共43個，佔比達61%。其中深圳、北京新房二手房均價均超過5萬。另一方面，買房路上的坎坷辛酸，多得能寫本書了，截至2018年末，我國住戶部門總體槓桿率達到60.4%，幾乎與國際水平相持，其中房貸餘額25.8萬億元，佔住戶部門債務餘額的53.9%。可見，槓桿購房的方式很流行，而居民槓桿率能增長如此之快，房價算是最大的功臣了。
不過，高槓杆對房市而言終究是“虛假性需求”，直接導致了房產過剩，炒房者囤房哄抬房價，製造房市虛火的現象。去年下半年開始，國家大力打擊炒房現象，三令五申房住不炒的定位，在這樣的大環境下，各種落實政策不斷出臺，樓市投機情緒也出現一定程度的降低。進入2020年，延續了平穩發展的態勢，成交下滑，房價平靜。特別在這個略顯侷促的假期，市場雖然沒有多大動靜，但很大一部分炒房者還是不願意“放手”，政策面此起彼伏，高層3道“鐵令”送達，2020年對市場的“削減”正式開始，國家定調，地方確定，無房人迎“意外之喜”。
樓市再一劑“猛藥”：國家定調、地方確定，無房人迎“意外之喜”
近日，住建部聯合發改委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦6部門整頓規範住房租賃市場，規範“租金貸”金額不得超過租金收入30%，實行租房網籤、租金納入銀行監管的措施。不僅如此，在陸續召開的地方兩會中，多個省份將發展出租住房作為今年的重點工作。比如上海提出新建和轉化租賃房源10萬套，新增代理經租房源8萬套，有的直接“發錢”，天津要求做好新市民和困難戶的住房保障工作，為2萬戶家庭發放租房補貼。未來將在房源管理，租金管控上繼續努力。
房說君認為，有句話說得好，購房者不是剛需，租房才是真正的剛需。不過，租房一直以來沒有被購房者完全接受，一來因為顛沛流離，沒有安全感，無法享受和買房一樣的學區、落戶的權利，二來租金成本提升顯著，一旦監管不到位很容易就被鑽空子，近兩年長租公寓“爆雷”事件，也讓不少租客陷入“退房還要還貸款”的大坑裡。如今在租客眼裡，哪怕是幾十元的租金變動，也會變得異常敏感，僵持到最後，要麼是換工作換房子，甚至是換城市。現在看來，隨著國家6部門發聲定調，地方確定，樓市猶如再下一劑“猛藥”，租房難，租房貴的問題，也會在租賃房體量持續擴大的同時而隨之解決。
2020年要完成一個億“目標”，放開放寬落戶限制的省市越來越多
據國家發改委發言人表示，2020年，我國將繼續推進城鎮化發展，使得農業人口能夠在城鎮更加便捷的落戶，同時擴大城鎮基本公共服務對常住人口的覆蓋範圍，在提升農業轉移人口市民化質量同時，力保完成1億人口的落戶目標。實際上，早在去年末，高層已經敲定放開戶口限制的趨勢，城區常住人口300萬以下的城市，未來落戶將不會有任何門檻，而人口在 300萬至500萬的大城市落戶也全面寬鬆。
與此同時，實行放開放寬戶口限制的省市越來越多，中西部和東北地區基本取消落戶限制，東部小城基本不設門檻，大中城市則持續放寬。在房說君看來，如果只是以“如何留住農民工”出發，對中小樓市所起的作用很是微小，因為農村人口在城市落戶後，後續的就業、收入和教育醫療情況才是支撐樓市的關鍵。對於一無技術，二又年紀漸大的農民工來說，掏空積蓄拿城市戶口買房，與其揹著房貸度日不如回家好。因此，這條政策，只有到城市穩定就業的農村人口，才有可能創造出充足的購買力，才是給房地產補充的又一批新鮮血液，說白了，落戶跟人口流動格局有關，與房價樓市沒關係。
40億平米舊房迎來“新生”，2020年，舊改被列入多個地方重點工作，普漲的賺錢美夢要破碎了
近兩年來，房市都圍繞著一個關鍵詞：調控，在房說君看來，姑且不論樓市投機的勢頭多麼強勁，房企擴張的底氣多麼雄厚，單從去年全年620次密集調控的程度，就足以看出，房地產正在與過去告別。更重要的，以往的市場依賴完成轉換，“舊改”接替棚改成為房地產業內的最大話題。據初步統計，目前全國老舊小區共有16萬個，建築面積約40億平米，涉及家庭超過4200萬戶，到了2020年，老舊小區改造被列入政府工作報告，很多地方設定了具體方案。
北京明確今年實現新開工80個項目，老樓加裝電梯開工400部以上、竣工200部以上；吉林提出改造2000萬平米城鎮老舊小區；河北實施三年計劃，改造城中村192個、城市老舊小區1369個。房說君認為，樓市發展20年時間，曾經備受喜愛的多層住宅，現在已經是風塵僕僕，尤其是人口密度大，建築間隔稠密的地方，即使拆遷也是得不償失，而舊改在提出之時就明確，在修補的基礎上給小區完善停車、電梯和道路等設施配套，進而提升居民生活品質。如此來看，舊房一旦納入改造範圍，產生的效應將不可估量，首先是房產的升值預期會被打破，其次未來房價會跟著人走，普漲賺錢的美夢要破碎了。
房說君有話說，高層的3道市場“鐵令”，都是2020年必須達到的目標，這意味著對房地產的“削減”已開始，歸根結底還是嚴控資金大規模流入，就等於牢牢掐住了房地產發展的咽喉，在這種效應下，一方面遏制投機情緒，另一方面，在住房渠道增加的前提下，要恭喜那些準備買房的剛需了，因為沒有什麼比市場穩定要更適合買房了。儘管1億人口流入城市，供需缺口必然會越來越大，但無論如何，在棚改的購買力消失後，舊改和租房也算是無房者的“意外之喜”，未來寧多看也要少動，一切以自身需求為主。
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