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提問：請問房姐姐，哪裡是領漲區？
回答：1.你要看板塊的發展階段，是屬於啟動初期，發展期還是成熟期。成熟區大部分利好已經兌現，價格也處於高位。發展中板塊，配套正在逐步完善，價值在不斷兌現。啟動初期，純粹的規劃階段，交通，醫院，學校等資源都處於待建狀態。
2.功能分區不同，價格表現也不同，比如CBD，CID，CLD，或者學區。
3.其實每一次領漲的板塊都不同，這跟ZF的炒作強相關，板塊輪動。已經變熱的板塊，並且利好還沒有兌現之前，就不要再進。年輕人和熱錢集中的地方一直也是領漲區。但是補漲區永遠是固定板塊。
提問：房姐好！明年開年想賣沌口金色港灣三期9棟260平的頂樓複式，目前做了十個房間租給芒果公寓，裝修10萬元，合同還有一年半到期，可以裝電梯（目前一樓不同意），金色港灣大戶型不好賣。問題，1：適合哪類買房客群？是否需有針對性的進行裝修，如：可以改成中空複式，開牆將平14平的獨立露臺改花園，2：不改造報價多少合適？3.：在租期間如何看房？謝謝！
回答：沌口老破大目前屬於窮人買不起，富人瞧不上系列產品，總價高 單價低，比較難賣。這類產品主要是沌口板塊內部的自循環。賣出建議把賣房科技樹用上。借你的問題說說老破大適合哪類人群，應該如何挑選？老破大的特點：
1.槓桿高 但並不是所有的老破大槓桿都高，下手之前要做好充分的預評估工作，且和銀行關係到位，才能實現真正低利率長年限的優質高槓杆。
2.租金高 但也不是所有的老破大租金都高，而且租金和正確的運營關係很大，如果運營的方法不對，也出不了高租金。
3.可能有折扣 但也不是所有的老破大都是真的有折扣，絕大多數是本來市場就只認可那個價格，所謂的“折扣”來自硬傷的折損。專業的眼光，加上專業的找房、談房，才可能獲取到一定的折扣，但也不要對這塊期望值太大，現在市場信息如此透明，指望在非債務風險房中找到折扣大的房子，根本不現實，行為期望值更可能是負的。
4.超額漲幅 這塊就更加考驗眼光了，有的老破大甚至可能還沒有折舊到位，未來與板式帶有小區環境的次新房價差還可能進一步拉大，很多人總以為單價越低漲的越快，卻不懂更加底層本質的規律，就容易吃藥。
5.超賣溢價
專業人士才能實現高於市場價賣房獲利，這需要一套系統打法，關注很多細節，由各種細節組合成最終好的結果，也絕非普通人能輕易實現的。綜上：老破大很像股市中的“垃圾股”，更適合我們這些專業人士，或普通人在專業人士的全程指導下操作，不適合普通人獨自貿然操作。
6.老破大適合的人群
底倉充足，可以放棄流動性，接受N年不漲。通常情況下，二線城市老破大不如一線城市。
根據你的裝修報價在1.3-1.6左右可入。
出租期間約定週末集中看房。
提問：美麗的房姐:你好！急問①板田華暉瑞禧5萬8，沒好樓層。②鹽田港佳兆業5萬，都是新盤，鹽田晚一年(21年底)交房，請問選哪個有性價比高些？首付不超過180個，有更合適的盤推薦嗎？
回答：坂田這一片區主要依賴坂雪崗科技城，進度比較慢，坂田雖然屬於龍崗，但距離龍崗較遠，靠近龍華北站，北站商務中心的首位度高於坂田，對坂田層在吸附力，龍崗的中心未來是大運，龍崗正在全力建設大運，給坂田的空間就相對較小，10號線通車後會承載福田的外溢，有利好。從大方向來說，華為外遷是購買力流失，地鐵10號線-坂雪崗大道-舊改-多。整個龍崗的房子，品質都很好，但供應量也大，你看到的是靜態的品質，而缺了一點長遠的眼光。坂田自住可以、投資只是略略跑贏大盤。
鹽田佳兆業廣場是我比較認可的一個樓盤，但是，買這個樓盤是有前提的，就是兼一定的自住需求。佳兆業城廣所在的鹽田港區，明年地鐵開通，港區還有待開發土地資源還有增量，加上鹽田近幾年被過分遺忘，港區次新不過三萬多，這三項綜合起來是有補漲空間的，升值潛力很可能比不上西部某些熱點片區，結合你的自住和通勤已經是最佳選擇了，凡事沒有既要又要，取一箇中間平衡最好。
深圳純投資回報率最大的樓盤，見知識星球內部分享。
提問：房姐你好！請問瀋陽新南站區域，日後發展潛力怎麼樣？幫忙分析一下謝謝！
回答：新南站，東北最大的高鐵樞紐站 有地鐵＋高校＋會展＋高鐵站＋自貿區概念 大勢向好，但是價格已經很貴了。只考慮該板塊，華髮全運首府具有一定代表性，可做參考，並非首選。
提問：房姐辛苦！主場武漢，目前一套全款房在武東金桂園(離規劃19號線很近，想地鐵開通再出手) ,寫了我跟老公兩個人名字，準備jlh騰出我的首房首貸資格。找人代持一套瑞園，月供5k，年底資金還有30-50。年收入30左右。想了幾個方案，麻煩房姐指點 1，武東房子何時出手好，可以接受租房住，投住分離 2.主場武漢，是買新盤還是淘二手次新，不限區域，麻煩推薦適合投資的樓盤或區域 3. 看你的推薦和瀋陽形式，很想去瀋陽購房，但是又覺得首房首貸用在瀋陽沒有充分發揮價值，急 4. 要不要抵押全款房增加資金，想在橫盤期多買入，等漲5.鄭州有房票，東區太貴，高新區能不能買，有推薦嗎
回答：1.可以等地鐵開通後再出手
2.網紅新盤和二手筍同時關注，年底淘筍是更好的時機。
3.瀋陽用老人票，或者現在先定一個能等半年社保的新盤，有個緩衝期，這半年內趕緊把武漢的房子搞定。
4.全款房可以做抵押
鄭州的基本情況：
1.鄭東新區是鄭州的未來，房價在全省人才的彙集下一定會引領鄭州房價高度。在這個區域中，無論是北龍湖、CBD，還是龍子湖、高鐵板塊，都具有等價購買力，未來可期，房價抗跌。
2.老城區中，推薦金水老城區，其他不做考量。金水老城區，省級核心區域，曾經一直穩坐鄭州區域房價頂端，聚集省級優秀資源和人才，學區、地鐵雙位加持，價值雖被東區超越，但永遠會跟隨其步伐。
3.北區，雖然佔據著規劃和交易量之利，在上波房價上漲漲幅驚人，但是由於北邊黃河的限制，且區域建設已進入尾聲，因此地王再出現的可能性相對就比較小。所以長期看來依舊不如東區的位置優越。
4.高新區是窪地。因為這兩年高新區剛需盤集中入市太多，影響了一部分升值空間，但是如果未來鄭州能一直維持著大量的人口淨流入，我相信部分剛需人群還會把高新區作為一個重要選擇。因為不管從居住環境還是教育來看，目前價位的高新區絕對是整個鄭州剛需人群的上上之選。
提問：你好萬能的房姐，子彈60，按揭100左右，選擇一：成都2環內，140平米左右單位99年的房子，位置好，交通方便，生活便利。選擇二：三環附近大品牌小區90左右2年的新房，在龍泉區。考慮到未來幾年舊房改造啟動，個人偏向於選擇方案一，主要目的，投資升值，怎麼選擇現在還是有些猶豫，請問房姐如何判斷？
回答：你好，成都重慶小戶型也多的可怕 上海2002年以後禁止建造55平以下小戶型。從而讓老破小一飛沖天 小戶型多是容積率的要求和7090政策所致。這是成都重慶這麼多年老破小漲不起來的原因之一。人口不多，小戶型滿天飛，怎麼漲。現在情況發生了變化，因為價差太大了。
地鐵沿線郊區新房會稀釋市中心老破的價值。等城市更大了，老破小又會有價值。不斷的輪迴。
現階段成都新房癌太多，所以如果考慮自住可以買核心區老破小，投資的話主要還是高新區新川板塊，成華區八里莊理工大杉板橋板塊，龍泉書房，郫縣犀浦，新都大豐，金牛天回。注意的地方就是當前新房漲價，二手房降價，一定要注意淘筍。
提問：新人首問：房姐，現居四川南充，雙方父母的老坡小3套，用於出租。自住一套一樓帶花園，公公婆婆住，還有一套11+1頂樓複式，產權面積140多，實際有200平，我們一家四口和媽媽住。還有4間商鋪，均臨街，有3間連在一起出租，110平米，年租金9萬；另外一間產權75平，實際150平，年租金10萬。在重慶和朋友一起投資了萬科翡翠都會，用的他們的房票。想改善居住條件，想用頂樓複式的房子置換一套臨江疊拼別墅，商墅性質。然後再把老破小能甩的都甩賣了，留兩套住房在南充，夠一家七口居住就行了。想問一下房姐，南充的商鋪有必要處理嗎？想去成都投資，我的戶口在成都，4月就有資格了，入手麓湖高層如何？有沒有更好的選擇呢？
回答：你好，出手老破小置換到成都是正確的決定。從投資升值角度，我們不看好天府新區，更不看好麓湖。牧馬山就是麓湖的未來。
重慶成都前幾年不少土豪被麓湖的別墅 洋房吸引，結果一套就是好幾年，不過可能也不太在意房產升值。以貴婦的眼光買的房子升值一般都會跑輸大盤。商業別墅也是一樣，屬於最沒有投資價值的一類產品，如果考慮終極置業，純自住可以入手。成都投資要避開爆炒的新區，幾個近郊區多關注下。
商鋪租售比在5%以上可以保留。
提問：房姐，剛定了鄭州金水區的華瑞紫金嘉苑1.6萬，就是有兩三棟安置房，不知道有沒有影響？還有就是現在交了幾個月長沙社保了，有人說長沙萬年不漲猶豫還要不要繼續交下去了？現在定了房感覺壓力山大，下一個目標城市選哪個？子彈光了，也沒首貸資格了，申請幾筆信用貸全款買入在抵押可行不？銀行抵押貸看負債不？
回答：安置房影響不大 長沙最近1-2年沒戲 應對房價過快上漲最有效的方法之一，就是加大供應、讓房子不再稀缺！上一輪的房價上漲，很多城市不就是因為房子不夠賣，供應緊張嗎？一邊加大供應，一邊限售七年（交樓+取證+限售），增加破限購難度，就是長沙抑制房價上漲的做法。短時間，看不到改變的可能性。保守點，不要太冒進，還是建議大家把負債率控制在70%以內，保持正現金流 未來有閒散子彈加倉瀋陽
提問：房姐你好。想投資房產還有一些疑惑，請幫忙解答。我工作生活在河北，衡水有三套房一套門店，由於長線來看升值空間不大所以打算只留兩套其他尋找行情機會變現。家庭月入2萬+（由於收入不穩定所以不想月供太高），子彈190，想在南方投資房子，一線城市感覺已經不好上車，想選一個強二線城市，由於杭州南京成都房價偏高且限購嚴，所以比較傾向和關注武漢、重慶、天津，武漢白沙洲光谷東，重慶兩江新區萬科金開悅府82小三，天津濱海新區和津南大學城附近，疑惑是不知道將來哪個城市發展潛力更好，關注的這幾個城市區域樓盤中長線來看，保值升值怎麼樣？有沒有哪個城市或者區域樓盤重點推薦的？謝謝
回答：你好，思路正確，房產投資的第一步是判斷大勢，四五線城市房產繼續持有意義不大，趁早出手裂變。
武漢和重慶都不錯，房價不高，限購不嚴。但是2地目前都處於橫盤期，需要淘筍。我可能會優先考慮武漢。房票用完再買重慶。
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重慶 萬科金開悅府 貴是不貴，但還有時間再淘淘，如果自己實在喜歡也可以買，可能5號北延長線對這個盤利好。
任何事物都分層級，房子也不例外。
以重慶為例，主城房產肯定比區縣好。主城九區內部再來看，江渝北肯定比巴南大渡口好。別人一年翻倍不代表你也能一年翻倍，邏輯可以套用但漲幅不能複製。還是以重慶主城為例，現在偏遠板塊的房子售賣邏輯是：單價低。
售樓小妹兒一般喜歡用高價盤來做對比反襯自己的價格有多划算。價格低是優勢，但不是絕對優勢，資源的集中度才是核心競爭力（俗稱地段），江北渝北為何房價最高？因為能吸引全重慶的人來買。
南北濱路核心段為何房價也很高？因為能吸引全中國的人來買。偏遠郊區低價盤能吸引誰？答案你心裡比我清楚。未來重慶房價再上一個臺階，領漲的還是現在你認為貴的區域。
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天津濱海新區=沒有人口的現代化河北縣城，既無法吸到貨幣，又無法持續上漲。完全沒價值，和ofo一樣資本催熟，沒有自身造血能力，投資迴避。津南大學城是天津比較推薦的板塊，價格不算高，高考移民能帶來持續穩定的接盤俠。
提問：萬能的房姐，請問您提到的籤遠期合同，可以具體一點嗎？比如多長時間算遠？怎麼和賣家談？合同中需要具體明確哪些事項？多謝多謝！
回答：如果你看上了一套房，暫時沒有子彈，可以通過遠期合同拖20個月，有充足的時間籌集首付款，即使最後房主不賣給你，也可以獲得鉅額賠償。拖延流具體操作見知識星球內部分享《拖延流實戰篇》。
提問：深圳市場風起雲湧之際，500萬總標的+投資 1.是熱點片區追漲殺跌，眾星拱月，看好長期價值? 2.還是預判板塊輪動，去尋找同類型的未啟動標的? 這是目前懸在很多人頭上的最大問題。星主怎麼看?請問
回答：說的好，這是我們每個購房者下一步面臨的嚴峻問題。今年下半年，深圳樓市冰火兩重天，熱點地區持續上漲，冰點片區持續橫盤，導致價差越拉越大，下一步該怎麼買? 是選擇熱點片區追漲殺跌，從長線來說，固然更穩，但衝高之後大概率要短線橫盤；還是預判板塊輪動，尋找新的待啟動板塊，這當然是真正的價值，但又超出了普通人的認知範疇。
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提問：房姐你好，外省戶口，女方徵信有逾期，男方共同還貸人徵信報告上無記錄。那男方落戶武漢後買房可以貸款嗎？需要辦理Jlh嗎
回答：可以 2年內的逾期可以洗徵信，2年前的逾期影響不大。
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提問：房姐，房子在下跌還是上漲的時候容易出售？
回答：很多人認為房價便宜的時候容易出售，因為大家都愛便宜貨，就像白菜一樣，價格低的時候大家都去搶著買，價格高的時候大家望而卻步 但樓市恰恰相反 事實上，房價越是上漲，越是變貴，買房的人就越多，這是幾十年來實踐過的真理。當下的房子除了居住屬性還是一種金融投資產品，所以每當房價停滯不前的時候，大家都不願意買、更願意持幣觀望 當房價上漲時，反而急匆匆出手，越貴越買，股市亦如此，這是普通人的做法。
投資客呢？--淡季淘筍，熊市築底 這就是多軍跑贏散戶的秘訣
提問：請問武漢房價走勢如何？白沙洲,江夏黃家湖軍運村，文化大道，江夏大道哪裡的房子值得買？
回答：兩年前，因為新房限價，售樓處的新房和市場上的二手房有15%左右的價差，有些城市甚至相差30%以上。經過兩年的“強制性穩定”，新房和二手房價格已經拉平。
一邊是二手房的微跌，另一邊是限價新房的放鬆。今年土拍的高價地，會在2年後陸續入市。武漢作為強二線城市，價格並不高，未來長期看好。買房投資，最好別在樓市正熱時跟風買入，這個時候出手容易“高位站崗”，真正發財的，是那些在樓市低迷時入多套房子的人。
軍運村只適合自住，三環外+遠城區+睡城，軍運會IP溢價太多，長遠看，回報率並不高。
武漢純投資回報率最高的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：房姐您好，請問萬科金色家園現在應該賣掉嗎？朋友都說是中心城區，又是學區房，都建議不賣，想聽聽你的意見，謝謝。
回答：繼續持有，還有漲幅空間，等下一波漲幅來了賣出，裂變2套低價盤。詳見知識星球內部分享《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》
提問：美麗的房姐，你好！準備買第二套房子，未來會提前還款，選擇哪種貸款方式，20年等額本息，20年等額本金，30年等額本息，30年等額本金？如果提前還款的話，第幾年還最好？
回答：標準答案是30年 等額本息，永不提前還清 為什麼買房貸款，選擇等額本息，而不是等額本金？我們以100萬借款，基準利率4.9%，10年期（120個月）為例：等額本息首月還款10557元，等額本金12416元。
1.同樣鎖定一筆借款，等額本金比等額本息的月供要多20%，這裡的20%，如果換成等額本息，相當於你可以借來120萬的貸款，憑空多了20%的支出，浪費了現金和現金所帶來的機會。
2.有人說，等額本金的月供是逐年減少的，還有人說，等額本金的總月供少於等額本息。沒錯，但是誰又會還10年的貸款呢？何況現實中往往是30年。先有定量，才有定性。利率是個位數，貸款是百位數 哪怕按照10年期計算，等額本息要到第56個月的月供才超過等額本金，如果按照30年按揭，則要到第十幾年，實際上大多數人到第5年房子已經翻倍出售/換房/還清重新抵押了。
3.為什麼還是有很多人覺得等額本金比等額本息好呢？最重要的一點，是因為我們的視角：通脹的速度，通常保守按照12%計算。我們把通脹速度（1%每月）乘以當前月供，才能得到真正的【幣值】，【幣值】才是真實的【月供】。一旦加上通脹這個因素，邏輯就變得鮮明易懂，相比沒有通脹，我們的月供正在以肉眼可見的速度進行【收縮】。按照【幣值】計算：等額本息首月月供10557元，等額本金12416元。等額本息末月月供3192元，等額本金3037元。
結果是什麼呢：
1.等額本金的總月供，比等額本息更多
2.等額本金早期消耗了你更多的現金，月供壓力更大，也消耗了更多的機會
3.買房開頭難，等額本金可能成為壓垮你的最後一根稻草
提問：房姐，您好！為何您認為只有獨棟+一線觀湖優勢的別墅才有投資價值？價值主要體現在哪些方面啊？
回答：聯排別墅俗稱屌絲別墅，獨棟有景觀的屬於稀缺資源，武漢這種別墅資源越來越少了，所以會越來越貴。從武漢目前的市場熱度來看，江/湖景大平層>獨棟別墅>雙拼>聯排
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！很多人在評論區給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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