1、一級市場拿地模式
（上圖與下文，舉例結合）
01 直接招拍掛
（1）招標：是指土地行政主管部門發佈招標公告，邀請特定或者不特定的公民、 法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。
（2）拍賣：是土地行政主管部門發佈拍賣公告，由競買人在指定時間、 地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。
（3）掛牌：是指土地行政主管部門發佈掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公佈，接受竟買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。
02 勾地等意向性拿地
（1）概念
勾地就是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個人對感興趣的土地向政府表明購買意向，並承諾願意支付的土地價格。
政府已經完成（或基本完成）了土地的一級開發，土地具備出讓條件；土地的一級開發雖未完成，但政府無需企業投入資金完善該工作。
（2）路徑
企業直接與政府簽署意向性的項目投資開發協議書，交納一定數額的誠意金或保證金（也可約定不交納），通過招拍掛獲取土地。
注：誠意金或保證金需銀行託管，規避存在協議出讓的法律風險。
03 一二級聯動開發
（後面詳細講述）
04 三舊改造
“三舊” 改造是在城市發展到一定階段後，土地集約化發展要求下，針對“舊城鎮” 、 “舊廠房” 和“舊村居” 的改造。
（1）“舊城鎮” 改造
指對區、 鎮（街道）城區內國有土地的舊民居、 舊商鋪、舊廠房等的改造，以及對重點改造城區需要“退二進三”的舊居民用房的改造。
（2）“舊廠房” 改造
指對鎮（街道）、 村和工業園區內的舊廠房的改造，包括對嚴重影響城市觀瞻的臨時建築的改造。舊廠房、 舊倉庫，及危舊居民用房的改造。
（3）“舊村居” 改造
指對“城中村” 、 大量用地被城市工業區等佔據的“園中村” 、 村民逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村” 等推進農民公寓建設、 舊物業改造和村容村貌的整治。
05 科技小鎮（產業拿地）
依託大型房地產完善的城市運營全產業鏈資源和強大的外部平臺整合能力，構建產業+金融+建設+機制四大保障體系，打造全國獨立無二的科技創新智慧生態小鎮。
06 主題地產（文旅、大健康、科技等）模式
五種創新拿地模式各有側重，每一種方式的進入門檻也不同，房企可根據企業自身特點、優劣勢比較以及對應的風險評估採用適合的拿地模式。隨著土地市場的不斷髮展，新的拿地模式也會不斷湧現，這方面也亟需房企的探索與創新能力。
2、二級市場拿地模式
01 土地使用權轉讓
是原建設用地使用權人將建設用地使用權再轉移的行為，即土地過戶，土 地過戶不單指土地，有時還包含土地本身已經開發的工程部分。
（1）優點：
土地過戶後權屬清晰；土地交易成本及稅票明確；無附帶性或隱藏性債權債務。
（2）缺點：
轉讓產生稅負較重（土增稅和所得稅）；如稅負轉嫁，獲取成本會增加。
02 股權類項目（股權收購、 合作）
（1）概念
指以目標公司股東的全部或部分股權為收購標的的收購，可分為全部（100%）股權收購和部分股權收購。
優點：方式靈活多樣；過戶手續簡單。
缺點：情況複雜、 隱藏風險大；稅負變相轉嫁；經營管理易出現糾紛。
（2）五種情形
03 聯營型合作開發
所謂房地產開發聯營，是指聯營合作開發的主體之間，一方出地，一方出資的形式，通過簽訂房地產聯營開發合同，以房地產開發經營作為目標而形成的一種房地產合作關係。
特點：
（1）不轉讓土地、不收購股權、不成立公司
（2）一方出地，一方出資
（3）模擬開發，共擔風險，共享收益，單獨核算
（4）一紙協議，無名無分
04 代建代管+品牌輸出
由項目合作方自行出資，我司指派團隊全權操盤項目，以項目公司名義行使項目日常經營管理權及項目開發建設銷售全過程管理的合作模式。
特點：
（1）出團隊、出產品、出品牌、不出資
（2）以合作方項目公司的名義開發
（3）收取固定收益
05 土地獲取模式的選擇
每塊地的情況和問題不一樣每塊的談判思路都不一樣每塊地的獲取模式不一樣
3、一二級聯動開發模式（待續）
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