前言：
郑州2018年8月24日10部门联合开展整治楼市乱象专项行动，一周后，郑州房地产市场出现以下四点变化。
1.刚需、刚改房继续热卖，但去化率在降低，2号融创中永中原大观、万科溪望、万科美景魅力之城等去化率均下降。
2.改善盘进入观望。
3.房地产公司无证销售、收钱、排卡等现象没有了。
4.没有取得预售证房，房企咨询行为小心并规范了。
那么郑州2018年最后四个月，老百姓如何购房？请遵纪以下12条军规。
1.改善房入手好机会
郑州房地产发展整体非常健康。郑州房地产发展要经历四个阶段。
A.买房仅为居住的普遍需求阶段。（1992年-2015年）
B.刚需和改善并存，其中刚需刚改盘占主导阶段。（2015年-2025年）
C.换购型阶段。（2025年-2035年）
D.2035年后郑州大格局定型的成熟阶段。
所以整体看，现在还是买入改善房的好机会，真正实现房子回归居住属性。
2.减持老破小
老破小目前难卖，并且价格不高，但你还是要勇敢减持。适当留下点房龄不超10年的足够了。这些房子房价不涨的核心原因是人口流入速度慢，建筑规划水平被新小区碾压，而且这些房子大概率已跑不过银行理财，更跑不过通胀。
3.适当减持以前买错的大别墅
郑州豪宅产品升级、区位升级都很快，大别墅一旦错过区位优势、产品优势后，升值就比较难。近来东区温哥华山庄、绿城玫瑰园、联盟新城七期叠墅等已有业主频频抛售，希望引起有关业主注意。
钱永远比人聪明，你不可与趋势为敌。
4.买对好品牌、好位置刚需和刚改房
买期房都有风险，因为房地产公司从设计图纸到产品建成面临若干不可预料因素，买口碑好的、物业好的、施工经验丰富的产品，不要在乎多花一点钱。郑州限价执行严格到位，房价不高使郑州一般老百姓幸福度在全国都算比较高的了。所以剩下这四个月，还是买好房子的好时机。
请勿轻信各种数据、传言分析等，郑州做为国家中心城市才开始发挥其活力。
5.银行放贷难，网签后应迅速配合银行
郑州各银行目前放贷还是比较难。这是国家金融的基本政策，管理好信贷，才能管理好资产价格风险，所以无论银行批下来的基准利率上浮25%还是30%都积极配合。本年度最后四个月，很多银行信贷额度已使用的差不多了。
遇到已批复的银行，希望购房者积极配合房贷，斤斤计较5%左右的上浮利率意义不大。
6.选购车位
最后四个月，郑州大部分开发商因今年任务完成率普遍一般，资金压力较大，所以推出车位价格不高，是购入机会。
从郑州城市发展角度来看，购入车位，有秩序停车有利于城市的规范管理，也有利于小区业主后期居住安全和舒适度。
郑州目前开发商车位成本普遍在12万/个以上，所以郑州大部分车位并不贵，是购入车位好时机。
郑州车位在全国二线城市中属于价格较低水平。
7.刚需刚改人群多重视110平左右小三房
郑州过去刚需盘89左右小三房是主流，随着人们生活水平提高，现在110平方小三房越卖越好，因为110左右小三房更适合二孩时代，其舒适度提高了很多。
8.今后保值
如果重视房产今后保值，你要重视以下四点：
A.位置
B.小区外立面
最好的外立面是挂砖技术，石材玻璃幕墙，纯干挂石材。砖、玻璃幕墙、石材价格差异都很大。郑州目前最好的挂砖是永威上和院，一块砖进口价格是15欧元左右，最好的玻璃幕墙是融创中原壹号院2700/平方，最好的外墙石材是葡萄牙米黄。
永威上和院外立面
融创中原壹号院玻璃幕墙
干挂陶板，目前在郑州使用的不多。建业总部港和永威上和郡在使用，其成本较高。和干挂普通石材差不多，因和天然石材相比，陶板颜色稳定可控，会逐渐推广。
铝板结合落地窗仅次于挂砖技术、干挂石材、好的玻璃幕墙。郑州高端改善盘已广泛使用，建业天筑、亚新海棠公馆、亚新紫藤公馆等广泛使用。今后郑州高端改善盘有望越用越多。
贴面砖也不错，只是郑州高层建筑使用不多，因其有脱落可能，但别墅洋房使用较多。普罗理想国贴面砖使用水平就相当高，受到购房者青睐，其美观度很高。
普罗理想国
C.绿化水平
郑州绿化正由绿化少到绿化五重景观到绿化与人的互动发生变化，豪宅倡导人与景观的亲近感。
人与景观的互动
D.物业水平
物业费较贵的可靠性，比物业费便宜的可靠性高。豪宅一定需要高物业费实现其高物业水平。豪宅物业费一般7元/平方左右。刚需也不要再排斥2.5-3.5元/平方/月物业费，因为当下人工实在太贵，物业收费中人工支出占比超过70%，并且物业公司用工难，人员不稳定。看了你支付的物业费再抱怨你小区的物业水平也不晚。
9.刚需重视地铁，豪宅改善重视环境
郑州地铁逐渐成网，其通勤功能将越来越强。改善和豪宅一定要重视环境，好的自然环境将越来越珍贵。好山、好水、好空气、是未来最贵重的享受品。
10.郑州大气治理，各工地管理严格
我们正看到郑州空气一天比一天变好。因此今年工地封土肯定要提前，2019年上半年可售商品房会适当减少，所以建议2018年最后四个月及2019年上半年遇到自己适合的房子还是要下定决心买。
11.买房一定要摆脱性价比思维
一分价钱一分货，快周转房企产品不会差，但成本控制也严格，精细度一般也不高。慢周转品质房企，价格稍高，产品精细度要求更高。所以买房过分看重价格意义不太大。
从自己居住和未来保值来说，现在过多计算价格，其实意义也不大。
12.住房价格不涨，你选房难度更高
郑州住宅价格稳定健康，房企部分成本确实在不断提高，比如：开盘周期加长，回笼资金时间延长。如果部分建材价格上涨，成本再增加，用工成本增加……这种情况下交付出什么品质现房，不确定性在增加。所以对购房者来说，选房难度也增加。
买房是一门技术活，不信你看，你身边人有的一直在买错，有的逢买必对。
郑州房地产市场健康稳定，2018年最后4个月依然是郑州人买房好时机，“买房是一道难题，尽管到处是正确答案，但你却不好选”。这时候你要科学认真地选房，乱买的后果是，交付的时候，你入住的心情没了。
在买豪宅和大改善房时，通常需要点智慧，其实更需要信心和胆量，这常常与你银行卡上的余额没太大关系。
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