03.05 房企如何活下去？疫情复工后，房企生死线在三五月间財經頭條網

2020-03-05 09:21:30 孔明侃房

2020年1-2月的黑天鹅事件后，房企3月中下旬陆续复工，预计：

一是从3月或4月开始，地产投资和开工量会提前回温，销售也会随之在半年度左右快速回升；

二是楼市调控边际放松是大概率事件，但为防止可能带来的投资过热，预计三季度末政策又将再度收紧，具体收紧时点还需视GDP增速情况而定。

在生产经营层面，疫情使房企的融资、现金流、投资、生产和经营短期内受到直接冲击，挺过一季度末、二季度初，努力“活下去”成为很多房企当下的关键任务。疫情究竟给房地产带来了哪些影响？房企该如何调整战略举措来快速有效地应对疫情？接下来，我们就基于以上五大维度为房企提供可行的应对之策。

一、现金流：

保现金流是第一要务，开源节流是现金流管控核心

保现金流是“活下去”的第一要务。

首先要基于企业生死的角度进行现金流压力测试。在收入端，除了住宅销售收入外，多产业布局的房企还需要盘点租金和酒店等收入，全面预估收入损失以及上半年的收入规模；在支出端，要盘清大额刚性兑付的债务、开发贷的月度还款、大笔工程款支出、管理费用以及税费支出等。

要强调的是，疫情持续的时长、楼市政策的变化、销售变现的价格、租金减免比例及时长等参数，都会动态影响企业的收入和支出（如图2所示），因此房企需要每周或每10天对现金流压力测试表进行动态刷新和回顾，根据测试结果制定相应的回款和融资计划，进一步做好生产经营计划的铺排。

图2：现金流压力测试

此外，房企还应该基于业绩增长和持续发展的角度提前筹措资金。为迎接半年度即将到来的营销旺季，没有囤地的房企要开始规划拿地，已有项目的房企要铺排好生产销售计划，这些举措都需要提前明确资金需求。

在以上既定动作的基础上，保现金流的关键在于做好开源和节流。

开源方面主要有四大举措强化资金回笼：

盘活库存。加快处理从2019年结转到2020年的库存，特别是存量库存大、现金流吃紧的房企，应做好价格预案，敢于降价促销、加快去化。
在线营销。从传统营销切换到在线营销，但在线营销的功效不宜过于放大，目前地产销售仍主要依靠线下，要实现全流程闭环的在线化还需一个过程。对于前期已经储客的部分，可以通过在线工具快速转化。
应收账款的催收。销售回款永远是核心，比如某TOP30房企制定了强化销售回款的六大举措（如图3所示），并建立了回款跟催的微信日沟通机制，明确要求以天为单位在微信群进行沟通，强化回款。

图3：某标杆房企强化回款的六大举措

积极与地方政府沟通协商，盘活监管资金、放宽预售条件。例如，某标杆房企已经在推进对全国项目监管资金的排查和统计，明确不同城市、不同业态项目的资金监管比例和释放动态，形成详尽的统计报表，并由专人跟进预警。

节流方面主要有两个方向可以发力：

压缩开支。主要包括减缓或暂停拿地，与政府协商土地款分期或延期支付，减少土地款支出；用足“三减”优惠政策，降低成本费用；工程款可以视情况延期支付，但能推动销售业绩的项目工程款仍要保证支付；加强战略集采。
减员增效。优化人才结构，可以基于绩效考核适度裁员，针对试用期员工重新评审、酌情解约；在尚未全面复工前，通过组织在线练兵打磨和提升面向客户的在线服务能力。

2、投资端：

高负债企业暂停投资，现金流充裕企业可选择优质标的收并购

一季度是往年房企拿地的高峰期，但疫情使房企不得不重新调整投资计划。

高负债的房企销售停摆、债务到期，随时面临资金链断裂的风险，确保“活下去”是关键。这类企业应该暂停投资和项目施工，同时引入资方，特别是通过股权的方式引入战略合作方，如果困境还未缓解，可考虑直接将部分项目出售。

现金流充裕的房企接下来可能会有一波长足发展的机会。疫情使中小房企生存压力加大，业内将出现大量优质资源的并购整合机会，房地产上下游及创新产业资源的收并购机会也值得关注。收并购可以缓解一季度投资缺失带来的供货和业绩压力，特殊时期交易对手的心理预期也会有所降低，合作条件和价格会更有沟通空间。

从项目视角来看，不少房企近期都成立了针对疫情重灾区项目的专项应对小组，重新进行资产价格评估、加强应对处理。对于没有确权的项目，企业需谨慎衡量是否真正需要，如果拿地时就比较勉强，那么就应该果断放弃。

从投拓视角来看，有投资计划的房企应提高项目投资标准，优化城市布局，看准拿地时机，把握土地窗口期。

城市选择方面，建议重点向变现能力强、市场恢复快的一二线城市补货，当然擅长低线城市运作的房企也可以在严选逻辑下寻找三四线的机会。在城市研判的指标上，需重点关注地方政府的治理水平以及城市医疗综合配套，这些指标在疫情过后会成为人们关注的热点。

投资拿地方面，可以预估接下来将会出现一轮土地窗口期，预计疫情结束后会出现土地集中出让的局面，各地会重新评估土地市场，地价预期也会有所降低，资金充沛的企业应把握机会。在拿地时机上我们认为，在各项市场指标下降时“抄北坡”才可能实现抄底，如果等各项指标回暖时再“抄南坡”，很可能只能抄到半山腰上（如图4所示）。