3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，出台一系列限制性举措，具体包括：本省户籍居民家庭有2套即限购、发展安居型商品住房、新出让土地须现房销售等。
建诚晟业认为，海南政策涉及面广，力度大，我们更应该看到的是疫情影响下，海南的“因城施策”反而明显加大限制性政策力度，对未来更多城市的房地产业总体政策走势具有前瞻性。
以下是我们的解读，供参考：
1、中央2019年10月曾发布相关政策
回顾历史可以发现，2019年10月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布52号文《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（名字与海南省政策完全一致）。我们没有从中央政府网站（www.gov.cn）找到政策原文，可能涉及政府文件保密等要求。
但值得注意的是，2019年10月-11月，四川广元、海南儋州等地曾在官网报道市政府学习中央文件（明确指向上述文件）。
2020年3月6日，安徽宣城出台《关于稳定市区房地产市场发展的实施意见》（政策实际为2月18日发布，但3月6日才通过宣城市官网发布，与海南政策时间基本一致）。
2、海南新政预示全面落实“城市主体责任制”，
建诚晟业认为，官方文件是解读政策变化的重要起点。目前，海南省政策尚未发布政策全文，只看到官方媒体转载的新闻发布会材料（海南住建厅厅长亲自解读相关政策），但该新闻发布会的相关页面已删除，只有一个非常简单的政策通稿。有心的朋友可以找之前原文看看，能更清晰地看到政府出台政策的目的。
回顾历史可以发现，海南省2018年4月实施全域限购（主要针对省外居民），对市场已经产生显著影响，2019年全省房地产开发投资、商品房销售面积、金额分别下降22.1%、42.1%、38.8%，可以认为过去一年房价上涨压力并不大。
海南省选择在此时刻出台严厉的新政策，且涉及面广、力度大，比如强化限购（本省户籍在省内有两套不得新购买），明确新出让土地全部转为现房销售（是全国第一个全面要求现房销售的省），新增安居住房建设（参考其他省加大保障性住房建设等），同时进一步强调限价、鼓励存量用地转为安居住房等政策。
我们认为，海南省是第一个以省为单位出台大力度限制举措的，标志意义明显。海南省在此时出台政策，不仅是当地政府彰显地方责任、稳定房地产市场的“政治考虑”，更是未来政策走向的启示：因城施策不是只有放松。
3、因城施策不是无底线放松，房价稳是最高指示
新冠疫情影响下，海南新出台的政策不是放宽房地产市场调控，而是贯彻落实城市主体责任制要求，巩固房地产调控成效，原来的调控政策继续保持不变，并进一步完善。
新冠疫情对经济冲击的背景下，货币信贷投放（不是针对房地产）总体加大，社会各界对房地产政策放松预期强烈。地方因城施策、放松预期强烈，热点城市房价上涨预期有所增强（我们前几次文章反复提醒，行业里的过度乐观情绪并不可取：“建诚晟业快评：近期政策风向的两大端倪”）。
海南在此节点出台大力度举措，央行、住建部也在近期喊话坚持“房住不炒”，表明房地产政策不会无底线的放松，部分商业银行和地方政府的“过度放松”也可能被纠正（如河南驻马店放松首付要求被约谈）。
由此可见，中央的总体要求和政策目标仍是稳地价、稳房价、稳预期，地方政府承担稳房价的主体责任，房价有上涨预期的地区仍有可能出台限制性政策。
最后，再次强调并重复我们2月初即坚持的政策预期，详见“疫情胶着，中央可能放松房地产调控么？”为对冲疫情负面影响，中央肯定会出台针对房地产业的相关鼓励政策，但政策的出台将是渐进的、差异化的（进一步赋权地方政府，不同区域、不同企业、不同需求差异明显）。
总量放松固然有助于提高整体流动性，但目前房地产企业资金状况好于绝大多数其他行业，疫情对房地产企业开工投资、销售等指标的负面影响尚未全面显现在数据上，房地产金融不会在此阶段全面普遍放松。
货币政策稳中向松是可预期的，考虑到疫情的冲击，信贷投放的力度肯定会加大，但需要注意的是“乐极生悲”，房地产行业远没有到需要靠信贷针对性放松来救的程度。如果过度放大金融宽松的预期，可能给企业经营决策带来困难。
详见：
4、附：海南2018年3月7日政策要点
1. 各市县对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任，避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处；
2. 制定“一城一策”工作方案，提出年度调控目标和具体政策措施，科学合理确定新建商品住房销售价格，使地价、房价、房租水平保持在合理区间；
3. 编制住房发展“十四五”规划和年度建设计划，合理确定各类住房供应比例，构建租购并举的住房制度：通过发展市场化商品住房、市场化租赁住房，满足省内居民多层次居住需求和省外居民旅游租赁住房需求；通过加大公共租赁住房保障力度，满足困难群众的基本住房需要；通过发展安居型商品住房，满足居民家庭基本住房需求；
4. 在省内已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房；
5. 从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
6. 进一步明确部门职责，加强协同配合，分类精准施策，科学合理调控，建立和完善我省房地产市场平稳健康发展联席会议制度，省级各部门根据职责，研究提出土地、金融、财税、市场管理等多方面的政策措施。进一步加强规划引导、加强土地管理、完善金融税收政策、合理运用行政措施，指导市县精准施策。
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