2017年，我家由一家三口变成一家四口，原本住起来还算舒心的套二变得拥挤不堪，穷则思变，遂于年底卖了这套住了五年的房子，西门，三环内，套二，学区房。用卖房的钱买了两套房，一套近150平，准备自住；
另一套小面积套一学区房，用来挂学位和出租。短短半年间亲身体验了一把房产买卖市场的水深火热，也算是见识了诸多买家和卖家，尤其是各家中介的芸芸众生相，发个帖子记录一下！个中心路历程，包括趟过的雷，避过的坑，也一并写出来供后面的人参考。这里来讲讲这套学区房的买入过程，也算有趣了。
首先要申明的一点就是，我不是炒房客，不仅我不是，我在卖房和买房过程中接触到的买家和卖家也大都不是，还是以刚需或者改善型为主
由近往远追溯，先说最近的这一次买房，确切的说，是抢房。首付三成买完准备一家四口住的三环外的大房子后，手上还余一百万多，于是时刻紧盯三环内金沙片区的小户型
整个区域小户型都非常少，看了西单商业圈的几个小户型，五、六十平的单价两万五，四、五十平的单价都到了两万七，总价都在125万以上。自己研究了一下链家的app看房数据，也向中介多方咨询了，这几套房子都属于挂出来有些日子了，不算火爆，但也属于有人陆陆续续在看，
一直没卖掉几乎全是因为嫌价格高。不得不说，从去年十月份会议结束后到现在，二手房的火爆着实是冷却下来了，价格虽没有明显松动，但交易量是明显断崖式下降了
由于总价偏高，我开始把目光投向学区内的一批拆迁安置房。正在这时候，中介给我电话，当时是晚上九点，说新出了一个套一，2000年前的拆迁安置房，面积45.88，95万，单价不算便宜，胜在总价低，是整个片区总价最低的房子，问我看不看，我果断说，看！
当天晚上就去看了，六层楼的拆迁安置房，居于二楼，小区里乱糟糟的，或者说，压根就没有“小区”的概念，家里也是一片狼藉，几乎没有朝向，采光，装修，家具家电可言。房主是个五六十岁的男人，带点错愕，可能没想到房子刚跟中介逃脱，都没挂出来，而且还是晚上九点，这么快就有人看房了
当晚看房回来，其实心里觉得很莫名其妙，我干嘛要买这么一个不知所谓的房子？百无是处，买回来租金也就一千四、五，似乎唯一的可取之处就是总价低。老公其实一直希望我用手里剩的钱去摇号买新房，新房由于限价，和二手房价格倒挂，买到就相当于赚到。可是一来我想给孩子们读书留个退路，万一将来三环外没什么好的初一，还可以回来这边读书，这个学区对应的几所初中不算拔尖但也还行；二来，新房买不到小户型，到时候手上的钱不够，肯定还要按揭，这样一来每个月两套房子月供，压力又整大了。而且，买新房等到交房，等到周边配套起来，等到有人租房，这中间至少也要两、三年，如果买来的是二手房，则可以立刻产生租金收益
好吧，我就是这样一个短视无知的妇人之见。一觉睡醒到第二天早上，打开链家app，果然，昨晚都还没挂上的房源此刻已经妥妥地挂上去了，关注人数瞬间达到了九个。我心里一下又紧张了，这套房子再不济，也是整个片区总价最低的房子，是我能够买得起的房子，反正我也不住，只是买来挂学位，管他那些七七八八干啥呢？于是上午十点半我开始了第二次上门看房
再次来到房间里，看着老式又残破的几样家具，卫生间里裸露纵横的进出水管道，厨房里层层叠叠的油污，我暗自对自己说“总价最低！”“总价最低！”，然后试着和房主讲价，无果，房主很干脆，95万净拿，不还价，看房的后面挨个排，你再回去好好考虑吧，好走不送！果然，从楼道里走出来，外面两波中介，领着两波看房的，摩拳擦掌。好吧，总价最低！你腻害！
对了，当时在房间里我打开散发着霉味的老式衣柜，不经意地问了声“您这屋子里曾有老人在里面去世过？”房主有短暂的错愕，犹豫了下，点头承认，说是这个房子一直是他的母亲独自居住，前两年病故。
就这样，居然都没有打消我买房的念头，现在回忆那天早上的鬼迷心窍，我也是醉了。“总价最低”真的是一味十足诱人的香料，几乎是立刻就把已经趋于冷场的二手房市场平地搅出波澜，号令着一干出不起大价钱又想给孩子读书积攒点保障的家长们纷至沓来挤破门槛
我找的中介是中原地产的一位我比较信赖的小伙子，姓W。之所以信赖，是因为在17年底卖房子过程中遭遇到了奇葩买家和奇葩中介，给交易带来极大风险，那也是一段不堪回首的卖房经历，留到后面说。当时我为了规避风险，咨询了很多人，包括中介，好几家银行的负责贷款业务的客户经理，律师，法官，还有房管局的几乎所有咨询台，W就是当时一直给予我帮助的中介。后来交易得以顺利进行，我十分感激W，也承诺到时买房子会在他手上买。平心而论，这次看房子，W没在我这儿使任何中介惯常对买房者使的”“逼迫手段”，要不要看房，要不要做决定都是我自己拿主意。而促使我决心“拿下”房子的，是好巧不巧我们家奶奶给我发的一张我儿子的照片。我一个多月没见着我儿子了，我特别想早点把事情了了早点回老家去陪我儿子。这就是为什么我看完房子回来考虑了不到一个小时就作出了约房主出来签协议的决定。
然后就高潮了，哈哈。现在回忆那天中午都觉得十足搞笑。原来过来签协议的不仅仅是接待我看房的五六十岁男，还有她的穿貂皮红头发的五六十岁姐姐。不同于弟弟的沉默寡言，大姐十分活泼外向健谈，叽里呱啦地向我反复强调了如下几点：1. 我们是这里的老成都，我们当时土地被征用，补给我们好多套房子。2.我们根本不缺钱，我们的房子好卖的很！狗儿骗你，你看我们从昨晚到现在，看房的电话就没停过，简直打爆了，你看又来了“喂，还没卖，还没卖，在谈合同，对！95万！”…你看嘛，狗儿骗你，简直接都接不赢。
与此同时，我和中介也在她的竹筒倒豆子般的阐述中，搞清楚了有关这套房子的不清不楚的产权现状。原来，房主既不是五六十岁男，也不是穿貂皮红头发大姐，而是他们的已故母亲，房屋要想顺利出售，还需要他们依然健在的外婆点头，而外婆点头还需要他们去做工作，“不出意外应该没问题”，但外婆膝下除了他们已经过世的母亲，还有他们的几个舅舅，舅母，外婆的孙子，孙子媳妇…这群人当中“有可能会有人提出异议，要求分钱”…org
正是因为“有人或许要提出异议”，所以这对不差钱的姐弟只想从我这儿拿几万块“定金”，但不愿意与我签协议，因为“事情有可能一两天就签名落定，也有可能不那么顺利，但是房子我们肯定是要卖的，你交了定金，我们就保证不卖给别人，我是怕签了协议回头我这里不能按时交易我要赔偿违约金”
经过与中介商量，我们决定签一个三方免责协议，约定如果因为他们家外婆的因素导致房屋继承出问题转而影响房屋过户给我，他们可以免责，不算违约。于是三方谈妥，中介去打印合同。这个过程中，五六十岁男一直没有停止神情闪烁地电话微信。之后更是索性拿着手机去了外面。当时我就预告可能要生变。果然，他一通电话打给了他的貂皮红发姐姐，姐姐接了电话没说几句，和我说了句“不好意思啊，妹妹！”就出去了。这时W也意识过来出问题了，低声对我说了句，“恐怕别的中介要抢单，我出去看看”
果然我的预感特别精准。貂皮红发大姐握着手机兴奋地宣称，其他中介都说喊她再考虑考虑，95万卖实在太亏，有人马上愿意出100万。我当时看到这里，已经知道多说无益，也实在是被他们七整八整之后对这套房子失去了所有的耐心，打了招呼就立刻走了…走了十步开外了还听到身后中原的两个小伙子力争和他们解释这是别的中介的抢单行为…
果不其然，之后再在系统里看到这套房，价格就从95万调到了100万，然后一直到今天，快一个月了吧，从数据来看，也间或有人看房，只是至今没有交易信息。
买卖都是通过中介，这里我尽量客观地评价下我所接触到的中介。首先不得不说的就是某“家”。个人感觉某“家”应该是目前业内制度最规范标准最严格房源最真实服务态度最好的了吧。这么说是有原因的。之前卖房的时候挂了好几家中介，别的中介都是今天这个打电话带人来，明天那个打电话带人来，同一家中介的不同经纪人有时甚至还会互相竞价。只有某家是有专门的房屋维护人，他了解我这间房子的全部信息和我作为卖方的全部要求，任何人要看房都只能通过他来和我约，无形中将全部资源拧成一股合力，对于卖房者，也是大大地简化了程序。另一方面，只有某家做到了真实房源，为什么我会这么肯定？因为我接触的别家的中介都是用的某家的app搜索房源，哈哈哈。我记得当初我还问过W，你们没有自己的房源信息吗？W一脸无奈地说，当然有啊，而且我们房源看起来还多，可是好多已经卖掉的都仍然在里面，都没有及时删掉。我们搜索起来都觉得很麻烦…
所以我当时买房被抢单后心里极度不爽，就开始了自己去找房。连着在链家上找了几处，结果都没在W他们系统挂，所以看不见房源信息，只知道小区，看不到几栋几楼，当然也就无法联系房东看房。我一气之下对W说，那我去找链家看房了。
我直接去找了之前卖房时我的房屋维护人，小G。其实和小G之前合作也很愉快，只是很遗憾当时买家没有选择链家。我对小G很开诚布公，言明卖房时中原的W帮过我，我答应过在G手上买房，现在是因为这几套只在链家手上挂了我才在他手上看。小G很大气，也表示理解，依旧热情地大冬天骑着电瓶车带我看房。
没想到，这一看就看中了，因为刚刚经历上午那套房子有了比较，因为这套房子比上一套各方面好太多！虽说也是拆迁安置房，但是2007年的房子，房龄更新。六层的板式，居于三楼。房屋紧邻一所区重点打造的中学，卧室和客厅的窗子一推开对面就是学生的宿舍楼。家里虽没什么装修家具，但租房者是一个女人带着孩子，整体看下来收拾得比较干净。最重要的，45.79平，价格也是95万！
看完房回来已是晚饭时间。小G问我的意见，我表示了想拿下的意图。由于下午是那套房子的房屋维护人直接带我们去看的，没见到房主，还没谈价，所以我象征性还了下价，希望能包含所有税费95万拿下，也就是说买家净拿大概92万。
小老百姓就不要瞎折腾，不要在房子这样的大件上频繁买进卖出，每一次交易就得被中介，税收割韭菜，房价涨还好，跌的话就亏大了，还有像这种拆迁安置房房龄都快二十年了，马上就是:老旧破了，质量也不一定好，买到就砸手里了，再想卖出，超过二十年的房龄，银行都不愿意放贷款了！麻烦大了！
晚上7点过，链家小G给我回话了，据那边房屋维护人说，房主已经和另一个买家谈妥了，晚上八点签约，93万卖家净拿，公积金贷款。如果我想要，要么出更高价，要么全款。我略微算了下，卖家净拿93的话，加上税费我大概要出96万，全款我能拿出来。所以差不多犹豫了十分钟我就给小G回了话，可以！
这个时候，相当于买卖双方价格都谈妥了，是不是应该上谈判桌签合同了？是不是是不是是不是？当然应该是！可世界上的事就没有那么多“当然应该”！前面讲了某“家”作为中介龙头的许多优势，作为一枚硬币的两面性吧，那么这里，他的制度设计上的弊端也就呈现出来了！这个弊端直接导致这套理所应当在他们手上交易成功的房子被其他中介抢了单，当然，买家还是我！
我原本以为，我这边拍板同意了，应该是马上整理好身份证户口本带着定金和小G一起去签合同，结果，那边房屋维护人传来的反馈是：卖家要考虑一下，第二天再回话，喊我原地等待…
我一气之下，出门去了健身房。我想让自己冷静下。之前卖房子，因为等着用钱交首付，所以卖的心急，遭遇到了奇葩买家和奇葩中介，给自己惹那么大麻烦，不长记性，这次买房子，又恨不得两三下搞定早点回老家去陪孩子，结果我付出了十二万分的诚意，人家不当回事，人心不足蛇吞象，居然还给我整出一出临场加价。此刻，我一定要让自己心定下来
去健身房路上，接到了中原W的电话，问我房子看的怎么样了…我和他讲了买卖双方通过中介价格都谈好了却喊我原地等待的前前后后，他立刻就觉出了不对劲。他判断房屋维护人把我和小G一起涮了。肯定是房屋维护人手上有自己的客户相中了这套房，只不过价格还没谈拢。没想到谈价的过程中，平地冒出一个我参与竞争。所以他为了敷衍我，开出一个“全款93万”的价码，以为我不会答应，至少不会立刻答应，这样他就可以腾出时间促成他的客户买这套房。结果我居然只犹豫了十分钟就答应了，一下子给他架上去下不来台了，所以只好拿更蹩脚的“卖家需要考虑考虑”来敷衍我
看出来“房屋维护人”制度的弊端没？如果各门店的各个经纪人都心无杂念，这套制度确实可以将各路散力集合为一股强大的合力，轻轻松松就可以灭掉其他中介的散兵游勇单打独斗。而且只有房屋维护人可以看到房主的电话，也最大程度上保证了房源信息不外泄。可是，再好的制度，也是作用于人，只要是人在操作，就必然会有属于人的小心思。我个人觉得这是我十分信赖又看好的某“家”中介流掉这单的重要因素
W开始了对我快速提问：
姐，你还记得那套房是几栋几单元几楼吗？
啊？我完全没留意！？
那我们现在一起去找那套房子，你能找到吗？
啊？我是坐电瓶车直接到的单元门楼下，完全不记得啊…而且现在天都黑了…而且…我在健身房…
姐，那你记得是几楼吗？
二楼吧？…三楼？？-_-||
那你还记得什么？〒_〒
我记得卧室窗子一推开，对面就是**中学的学生宿舍…
好，姐，你给我一个小时，我去找到房东！
→_→这样也可以？-_-||
然后我就在跑步机上，一边看着外科风云，一边心不在焉地走着坡。走到中途，还又接了W的一个电话：“已经确定了是*栋*单元三楼，你还记得是左边一个门还是右边一个门吗？”
“啊，不记得呀…”
“是不是一扇换过的门？跟旁边的三个门都不一样？”
“完全没印象啊…”
“好吧，我自己再确定下-_-||”
然后在差不多九点钟我都准备要回家的时候，电话再一次响起…我心里咯噔一下，一看来电，是W…
姐你还在健身房吗？
是呀…
你就在那儿，等我几分钟，我开车过来接你去签合同。
后来和W闲聊我才知道那天晚上一个多小时发生了什么。他和我一样，通过链家的app，只能看到是哪个小区，其他信息一无所知。通过我说的“推开窗子对面是学生宿舍”锁定了是几栋，但仍然不知道具体几单元。于是他带上他另一个同事去了小区，在门口跟看门大爷“闲聊”，看能不能从大爷口中获知是哪一单元的几楼几户要卖房…只要确定了单元，他们就有途径“拿”到这一单元所有同户型房主的电话，也可以直接上门敲门，花点钱找租户要到房东的电话…总之，他的原话是“没有我们要不到的房东电话”…我记得我当时还开了一句玩笑，说，幸亏你们盯上的是人家的房子，而不是谁家的姑娘-_-||
可是好巧不巧的是，他们正在和看门大爷陶瓷的过程中，就看到链家的几个经纪人带着买家进小区来看房…果然不幸被他言中，链家的这个房屋经纪人手中果然有他自己的客户，所以把我晾在了一边当备胎。这下好了，敌明我暗，连花钱买电话号码都省了，他们直接尾随在链家的看房军团后面，知道了房东的住处。
W和他的小伙伴全程“旁听”了链家的客户同房主的协商过程。基本他们也把价格谈在了卖家全款净拿93万无异议，只不过买方想把房子落户在子女头上，有几处政策性的因素还没落实好，需要第二天白天打电话去房管局咨询。一旦咨询好了计划可行，就立刻来签合同。于是买房“谢谢，打扰，明天见！”…卖方“客气，好走，明天见！”…双方乘兴而归…
W后来和我说：“我当时就在旁边不远处，他们提到的关于落户到子女名下的几个小问题我一听就知道根本不成问题，完全可行！压根不需要等第二天再去打电话咨询”…如此看来，这个买家的房子被我“抢”走，真的只能怪自己准备功课没做好，或者做决策不够果断…好吧，我对他只有一点点歉疚…
那边某“家”的房屋维护人前脚把客户领下楼，这边W和他的同事后脚就敲开了房东的门…省略500字之后，就是W开车来接我回家取了身份证然后去房主家签合同，W的同事一直留在房主家*%∨▼（此处再省略500字），我恶意地揣测一下，W估计也是怕螳螂捕蝉黄雀在后再一次被别人打了劫吧，所以派他的小伙伴一直陪着房主“唠嗑”…
之后就是G带着我换鞋套敲门进屋了…坦白说，我一进屋看到屋子里的几个人心里基本就踏实了…房主是一位七十多岁的老爷爷，身体硬朗，腰板挺直，干干净净，有点小固执的老派观点，但待人和蔼可亲的那种。他的女儿Z姐陪在旁边，也是那种温良讲道理和煦的样子。W的同事，一个90后小伙子蹲在大爷旁边，一边聚精会神地抄写着合同，一边用老年人最喜欢的那种语气语调说着“叔叔，交给我们您就放心吧，您再就不需要接任何其他看房人的电话了哈！”
之后这套房子就基本上尘埃落定了，找的是比较大的中介，合同也都是制式合同，价格也都谈妥了，后面的合同讲述，付定金，签字，画押也都水到渠成…全部弄完从他们家出来，已是夜里十一点过…
好一天兵荒马乱，好一场巧取豪夺！
有人问，成都房子有这么火吗？需要这么“抢”？
坦白说，没这么火。因为我不是房托，哈哈…
当然也不是说我在这里艺术夸张，就好比不同的城市有不同的房产交易情况，不能一口概括；同理，具体到一座城市里不同类型的房子，其处境也各不相同。我在前面貌似第一页就提到了，2017年10月过后，成都的二手房交易着实冷下来了…那为什么我这套房子需要巧取豪夺呢？原因很简单，学区房，小户型，总价低。整个学区范围内，总价在100万以内的可遇不可求。比它地段稍好的商业圈的，单价都到了2.7万，总价至少在130万；比它单价更低的1.8—1.9万的，面积动辄六、七十平，总价也在100万以上…正因为如此，这套房子凭着单价适中，房龄十年多点儿不算太老，紧挨着学校，离地铁也中不溜路程，最重要的总价低，所以才显得紧俏。
接下来回答第二个问题，干嘛不加点钱索性买更好的学区房？
这个问题的答案也很简单，因为量力而行。我们买来自住的大房子月供已有6000，我们还要养两个孩子，不想整两套都贷款把自己压力弄那么大。而且，我们新房子紧挨着这个学区，开车十分钟可达，将来孩子如果真的在这个片区读书从交通上来说会十分便捷。如果真的勒紧裤腰带跑去买那种所谓的“最好的学区房”，四、五十平的老破小自己又不方便住，学校离家又远，到时候两个孩子东拉西扯的岂不是焦头烂额？
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