一、寫在最前：購房的目的，無非剛需自住、改善自住以及投資保值。而在房價高企以及各類樓市調控重壓下，剛需自住以及投資保值需求開始被大幅削減，改善需求則正當時。
所以今天，就讓清嵐結合自身十年購房選樓經驗跟小夥伴們聊聊高房價下買房，改善業主該當如何挑選戶型以及改善戶型應該具備怎樣的特質等問題。還是那句話：些許淺談若能幫到諸位哪怕一絲，本人榮幸之至。
二、一個好的改善戶型應該具備怎樣的特質？所謂的改善，無非住的舒心，物超所值，所以......
2.1、作為改善戶型，其建築面積首先要大些。當然了，此處所謂的大是相較而言的，絕非數字意義上的大，具體來講就是：
公攤面積要適當的大些，因為公共空間的舒適敞亮是提升樓盤品質的不二之選，舉個最簡單的例子，若是公共走道按常規的1.2米計，兩側大理石那麼一掛，淨寬也就剩不了多少了，若是兩個人並排走都顯得侷促，何談改善？
再者，成百上千萬都花了，只要多付1%的購房款，即可換取一梯一戶指標，即可換取入戶尊享級的空間體驗感受，哪個改善業主會拒絕？真有在意這麼點錢的，請自動將本次購房的目的降為剛需。
2.2、作為改善戶型，戶內空間要適當的大些：
電視背景牆得保證三米以上。只要是玄關，必須獨立且在1.2米以上，做到立體玄關為佳；只要是客餐廳，南北通透最好，獨立最好，沒有臥室門或是其它房間門開向客餐廳最好；
只要是廚房，L型是起步，U型或是中西廚合璧才是改善；只要是衛生間，不要求你有兩個洗臉檯，也不要求你做淋浴+浴缸組合，但所有潔具前0.9米範圍內不得擺放任何東西的要求絕對不高。
陽臺，一個起步兩個最好，進深1.5米，不許大更不許小；居室，哪怕是第三居室，其開間進深都不得小於2.9mX3.3m；只要是書房，其開間進深就不應小於2.7mX2.7m，但凡有2.4m尺寸出現者，直接判定剛需，等等等,。
要求過於嚴苛？拜託，改善戶型總要有改善戶型的樣，砸上畢生積蓄以及未來三十年買個150㎡的大豪宅，結果其內空間侷促的就跟下面這個109㎡四室兩廳兩衛戶型差不多，諸位作何感想？當然了，若諸位購買改善戶型只為溫飽，我也確實無話可說。
2.3、作為改善戶型，各功能空間要齊備：玄關、廚房、餐廳、客廳、陽臺、公共衛生間、次臥（書房）、次主臥、主臥、主衛、衣帽間，收納，缺一不可。
道理大家都懂，可你們知道市面上有多少戶型是缺少玄關、餐廳以及衣帽間的麼？不怕小夥伴們笑話，清嵐十年選樓做的一個小統計顯示：不論是剛需戶型還是改善戶型，能同時擁有獨立餐廳、獨立玄關、獨立衣帽間的改善戶型平均連10%都不到。
當然，隨著生活等級的提高以及最近房價的攀升，開發商還是注意到了這一點，但即便如此，市面上30%以上的改善性商品房仍舊做不到獨立客餐廳、獨立玄關以及進入式衣帽間。
既然功能空間都不完備，哪裡來的自信號稱改善？最直接的，拿自家或是自己看中的130㎡改善戶型跟下面這個來自寧波的87㎡剛需戶型做個對比即可一目瞭然。
2.4、作為改善戶型，細部風水可以不在意，但基礎的大風水還是要在意一二的。有句話怎麼說來著？寧可信其有不可信其無不是？
首先，入戶門儘量不要正對電梯跟樓梯間，因為樓電梯間上上下下，開門正對容易漏財。其次，戶型缺角應該是大家較為關心的。西北角、東北角最好缺的不要太明顯，其餘角落亦然。再者，開門見山，開門見綠，開門見畫，明財位還是要擺上一擺的。
而關於廚房跟衛生間的位置，自然是避開十字，避開西北角為宜。開門穿堂、狹長走道正對主臥門、開門一覽無餘、佈局錯綜複雜陽角過多等亦需諸位規避一二。進門即衛生間？開門見鏡？諸如此類，諸位若能規避之，一準沒錯。
當然，風水問題肯定還有其它，但關於風水，本人確實不好再具體展開，畢竟涉風水，洩天機，折壽擺在那。另外，若諸位真相信風水，也請稍微多花些錢請大師們看看，信了卻不去改，不去做好，事情就會變的很麻煩很麻煩很麻煩，不若不信。
2.5、作為改善戶型，空間獨立性很重要，視線私密很重要，居室敞亮很重要，南北通透很重要，三房朝南很重要。
比如市面上一些常見的一覽無餘戶型；開門正對餐廳/客廳戶型；餐廳多門環繞擋過道戶型；客餐廳斜對戶型；南北不通透戶型；主臥次衛次臥門貼臨戶型；三房僅一房朝南戶型；暗餐廳玄關戶型；雙走道戶型；面積浪費巨大戶型等。
或許區域、地段、配套都不錯，樓盤、單元、樓層都不錯，樣板房看著也還不錯，但作為改善戶型而言，這些購房否決指標超過兩個以上者，就不是太建議諸位購買了。
不信？看看下方這個來自上海，已經開盤入市的117㎡改善戶型吧，小夥伴們把自家或是自己看好的130㎡戶型拿出來對比對比，孰優孰劣也就一目瞭然了。
三、寫在最後：我不知道當前動輒幾百萬多則上千萬的房價需不需要諸位砸鍋賣鐵湊六個錢包首付，但當下住的舒心，將來改善再出手時可以多點溢價，可以更便捷些，想必大家都不會拒絕。
所以啊，在考慮了地段、配套、學區以及房價後，諸位還請多花些時間精力在樓盤內部單元、樓層、戶型的優劣選擇上。畢竟，承載諸位畢生積蓄以及未來幾十年居住時間空間的，是房子本身，而不是其它亂七八糟，諸位以為然否？再怎樣，您都吃不了虧不是？
另外，在改善戶型的佈局中，往往是可以做好多優化改造設計點的，我個人建議諸位在購房前不妨先讓建築師朋友們幫忙瞅瞅然後再請室內設計師介入，畢竟術業有專攻，大格局需要有大眼界。
以上分析小夥伴們覺得如何？歡迎留言探討。更多獨立樓市觀點，樓盤單元樓層戶型優劣選擇，請關注首席樓盤戶型分析師。
閱讀更多 首席樓盤戶型分析師 的文章
