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1、性質
（1）房地產信託：有若干份合同限制的集合非標準化金融產品，不能在證券交易所上市流通
（2）REITs：標準化可流通的金融產品；
2、收益分配
（1）房地產信託：對投資者的回報為信託計劃方案中的協議回報，一般在3%~10%；
（2）REITs：一般要求將所得利潤的90%以上都分配給投資者
3、運營方式
（1）房地產信託：提供資金、監管資金或部分參與項目公司運作獲取回報
（2）REITs：提供資金並組建資產管理公司公司或經營團隊進行投資運營
4、期限
（1）房地產信託：產品週期較短，一般為1-3年
（2）REITs：產品週期一般在8-10年，公募基金無期限
5、法律規範
（1）房地產信託：依據《房地產信託辦法草案》規範和調整
（2）REITs：依據《產業基金管理辦法》規範和調整
6、稅制優惠
（1）房地產信託：目前相關稅制安排
（2）REITs：免繳公司所得稅和資本利得稅，分紅後利潤按適用稅率繳納所得稅。
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REITs
REITs是以發行股票或收益憑證的方式募集資金，由專門管理機構進行不動產投資和運營，並將租金和不動產增值收益按比例分配給投資者的一種公司型或契約型基金。根據資金投向不同可分為權益型、抵押型和混合型。在我國REITs制度尚未完善的環境下，類REITs（形式上模仿REITs）有助於局部解決存量物業企業在規模擴張與輕資產運行之間矛盾。
從2005年央行首次提出REITs試點以來，國家多部門均發聲，推動REITs試點和發展。REITs的底層資產相對多樣化，除了常見的酒店、公寓、辦公樓等，可產生穩定現金流的公共基礎設施、物流地產、養老地產均可作為基礎資產。因而，除了解決房企融資缺口、盤活房企存量資產，REITs對於降低房地產行業整體槓桿率乃至整體宏觀槓桿率也有著重大意義。
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房地產投資信託基金（REITs，Real Estate Investment Trusts）是以發行股票或收益憑證的方式募集投資者的資金，由專門管理機構進行不動產投資和運營，並將租金和不動產增值收益按比例分配給投資者的一種公司型或契約型基金。本質上來看，REITs是將不動產產生的穩定現金流在資本市場證券化，連接資金供給方和需求方，從而實現資源整合與跨期配置的重要手段。
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房地產信託
國內的房地產信託包括資金信託和財產信託兩類。資金信託指自然人或法人為了達到一定的經濟目的，將其擁有的貨幣資金委託給信託公司進行管理運用。房地產財產信託指房地產的所有人將其對房產的所有權轉讓給信託公司，信託公司向其簽發受益憑證而非支付現金。原所有者在取得受益憑證後可以在證券市場進行交易，從而取得相當於直接銷售房產的價款。在房地產信託融資領域，房地產資金信託是普遍採用的模式。
房地產信託業務主要有債權型、股權型、收益權型以及組合型4種模式。根據用益信託網數據，近幾年投向房地產的信託資金中，以信託貸款為代表的債權型模式和收益權型模式佔比不斷提高。
債權型模式主要以發放信託貸款為主，其運作模式為：開發商確定項目後，聯繫信託公司，由信託公司針對項目發行信託計劃，向委託人募集資金，並向項目方發放信託貸款。原則上項目公司需要滿足“432”條件才可放款。風控措施主要為抵押、第三方擔保、設置監管賬戶。一般用作抵押品的為不動產（抵押率不超過評估值的50%）、股權。
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股權型模式是指信託公司以股權收購或增資擴股的形式將其募集的信託資金投入房地產項目公司，實現對開發項目的股權投資，信託哦收益主要來自於股權轉讓、分紅、清算等。股權模式下信託公司作為財務投資者一般不參與公司的日常經營管理，但對房企會有決策權和知情權。股權模式的風
收益權型模式主要是指信託公司以信託資金受讓資產的收益權，即基礎資產預售、銷售或以其他形式使用和處分所形成現金收入的權利。信託公司可要求設立附加條款，要求出讓人在約定的時間回購資產收益權。在房地產信託收益權型融資模式下，主要由集團公司認購信託計劃的次級/劣後份額。收益權模式的風控措施一般為土地抵押、股權質押、集團補足差額承諾。
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房地產信託基金作為房產企業的一種創新的融資手段，首先產生於20世紀60年代的美國。
房地產投資信託基金(房產信託基金)，屬於不動產證券化的一種，即房地產開發商將其旗下部分或全部商業物業資產打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然後定期派發紅利，並由專業的基金公司或投資機構進行房地產投資經營管理的一種信託基金。
房產信託基金的意義在於有助於分散與降低系統性風險，提高金融安全。從房地產金融的角度來看引進具有市場信用特徵的房產信託基金將一定程度提高房產金融體系當期的風險化解能力，提高房企金融體系的安全性。
投資房地產信託基金風險大嗎?
與其他投資一樣，投資於房地產信託基金也有一定的風險和劣勢。拓天速貸小編列舉一些當你考慮投資於房地產信託基金時需要注意的關鍵要素：
1.經濟不景氣。當經濟蕭條來襲時，房地產信託基金是否還能繼續表現正常?如果你簡單地回答是或否，你未來很可能會面臨損失。經濟不景氣的時候對不同投資的影響取決於投資的種類。你需要了解房地產信託基金的運營模式，做好全面的調查，紮實地取的對這一問題全面解答。
2.利率的波動。你對未來利率的看法如何?當利率持續上升時，你所投資的房地產信託基金是否能保持穩定?當利率升高，房產信託基金將會花費更高的資金成本從銀行借款以收購不動產。這將影響到房地產信託基金的升值速度在利率持續升高的經濟大環境下，投資者向來傾向於以現金存款或投資債券的形式把錢存在銀行他們將會減少持有當前的投資組合，其中包括具有股權性質的房產信託基金。
當投資者減少持有房地產信託基金時，房地產信託基金的價格必然會下降。瞭解清楚市場的利率與房產信託基金兩者之間的關係，對投資的成功非常有幫助。
