米粒雖小
對於從事不良資產處置、住房抵押貸款的專業機構，回答這個問題比較合適！
昆明房價
昆明房價漲了大概3年了，如果往回看房價感覺從來就沒有跌過，輿論上最艱難的應該是2008年和2015-2016年這些年份對昆明房價來說也不能算下跌，只能說房子不好賣了，價格沒有漲，當然如果算上貨幣的通脹的銀行利息，應該還是跌了的。從2016-2019年，昆明大規模賣地，全國性地產企業進駐開發，大量新開發的片區、項目大幅拉動昆明房價的上漲，2018年均價達到1.2w多，成交量明顯下滑，大家都覺得漲到太高，有水份，但是到2019年初，看著房價一路上漲，新開盤基本在1.3-1.6w，大家也就不觀望了，成交量開始上升，這波行情大部分都屬於100平米以上的改善型住房需求（看開發商新推的住房面積很少有小面積的項目就可看出）。
因此，結論是對於普通個人來說，大行情指導意義不大，個人經濟情況和選擇的具體房子的情況才能決定自己買的房子合不合適入手！！大概回有以下這些分析：
購房能力
個人的經濟情況很重要，剛需可以首付的比例是多少？夫妻或一方收入是否穩定？？未來可期的收入是增長態勢還是看不清？？夫妻是否有住房公積金？？未來多少年以後是否考慮換房？？個人徵信情況如何？？等一系列因素都會對購房有一些影響。
貸款——目前昆明地區住房貸款政策，一般情況還是有上浮，現在按揭貸款從原來上浮xx%的比例，變為在LPR（貸款市場報價利率）上增加xx個基點！！現在LPR是5年以上貸款是4.85%/年，現在銀行普遍都要增加50~80個基點，也就是年利率大概：5.3~5.6%，從歷史來看，這個利率水平處於較高的位置。預期未來幾年，貸款利率將會進入到一個下行通道，一方面國內經濟增加放緩，另外國際利率也處於一個較低的水平，國內維持這個利率標準比較困難。
如果緊貼政策線30%（最低25%）以現在昆明新房的價格來說，最少貸款一百來萬，貸款30年，每個月大概5-7千的月供，其中前10年大概70-80%的月供都將是住房貸款利息，貸款30年後，大概總還款是貸款總額的1.2倍，合不合算只能自己評估！！
住房的選擇
昆明的房子不能嚴格根據一環、二環、三環來區分位置好壞。最開始的北市區起航，目前開發的也差不多了，城市發展程度較高，負擔小（城中村）；緊接著南市區世紀城、新亞洲、新螺螄灣等超級大盤的加入，帶動整個南市區的發展；完了以後是二環內城中村的改造；現在西北新城，空港片區，經開，環滇，晉寧等都在積極建設發展。
現在昆明的新盤，除了南市區整個片區比較成熟以外，其他都是待發展，待開發的區域。因此在片區的選擇上很容易找到適合自己的樓盤。那麼給到的選房建議：能買低密度的，一定不買高容積率；能買大開發商的，一定不要買小開發商；能買大，一定不買小；能買低層樓，一定不買高層住宅；能買成熟，一定不要買待發展的；在昆明能買南，不買東、西、北；能買離水近的，一定不買離山近的；這其中的每一個建議都可以寫一篇文章。
房子降價了，自己能不能買得到？？
這個問題可能是題主比較關心的，然而在現行的房地產銷售渠道和方法來看，
一般情況普通購房者很難買到降價以後的房子！！除非房地產市場大規模降價！！
有幾方面原因：
1、買房渠道和過程
買新房，當然是找開發商。那麼你一定會經歷幾個階段：蓄水、誠意金、開盤、搶購；不出意外你看到和了解到的一切信息，都在預示這一個事情，就是自己買的這個房子將來一定漲！！自己的選擇是正確的。然鵝... ....！！！（請遵循上文“能買？？？一定？？？”）
買二手房，你可能去到中介看房價，你會發現怎麼房價都那麼高？？？原因有兩方面，一方面房東看著房價漲了，掛在中介，不急賣，達到心理價位（廢話，當然是高的呀，能掛2萬為什麼只掛1萬）所以看到的房子價格一定是較高的。。那麼價格低於市場的房子呢？？不好意思，大部分輪不到中介，少部分流下來就被房產中介自己抬了！！因此你會認為，房子都是這麼貴的.....!對剛需來說，幾乎沒有人不貸款可以買房的。在昆明現在的房價，更是不可能，基本能住的房子一百七八十萬少不了，好住的房子都要到兩百多萬了！！請問有兩百萬老子買房搞毛？？所以都需要辦理貸款，在貸款過程中，你就像一隻肉雞，任人宰割，每一個經手人都想過來分杯羹。這就是房產中介生存法則（要不然一二十平米的門店，怎麼養活四五十人？？）
2、便宜的房子
既然是商品就一定有漲跌，房產作為特殊商品也一樣，有貴的就一定會有便宜的。然而買到便宜的房子可不是普通老百姓可以搞定的事情！！一般情況急於出手才會降價，那麼就要問一下，什麼情況下才會急於出手？急於出手時誰最先知道這個消息，誰又有議價能力？？誰又能把控房源？？稍微梳理一下大概就能分析出來順序了；一是金融機構，大量房產抵押於金融機構，無法還款的情況肯定是他們最先知道，大量好房子在出現貸款違約前基本就由金融機構自己內部消化或渠道合作商消化。二是房產中介渠道，不過議價能力稍弱一些；三是有閒錢的人，有錢有閒，沒有投資渠道，住房是最靠譜最穩定的資產，遇到合適的收了就好，收完掛在中介，價格滿意再賣出！！（有資本很重要）；四是有時間的人，只要有時間，天天跑、天天泡，天天和相關機構對接找房源，那一定是可以找到便宜的房源。一般情況最市場價7~8折應該問題不大，但是普通人哪有那麼多精力來折騰這些事情。
這裡不展開了，每個細節都可以寫幾篇文章！！
那麼剛需到底在2020年能不能入手呢？
房地產市場是中國經濟重要的支柱行業，產業鏈比較長，對於拉動就業、發展經濟有不可替代的作用。對於昆明來說，房地產就更為重要了，昆明獨特的氣候環境優勢是國內其他地方不可替代的，在遠期肯定是有發展空間。但總體還是取決於國內整個大的經濟環境，所謂鍋裡有，碗裡才有。另外，昆明文旅產業、大健康產業、以及其他新興產業是否能發展得起來，這些問題也決定著昆明房價未來的空間。
作為普通剛需購房者，不需要了解那麼多，唯一看的只是當下的金融政策對住房貸款是否給力？另外自身經濟情況是否足以支付往後的按揭，是否願意承受供房所帶來的生活品質降低？如果願意，並且金融政策良好，那麼可以入手！！
但是，為了儘早“上車”擔心未來更買不起，在經濟能力並不是很滿足條件的情況下買房，那麼往後多年的痛苦等著你~！！
最後，總結一些對房地產市場的看法吧！！
房子買不不買，房子就在那兒，漲與不漲與對剛需無任何影響；
錢多就買，虧不了！！！
沒錢就租，死不了！！！
擁有房產所帶來的幸福感是逐年降低的；生活品質帶來的幸福那是持續的！！！
在未來，人口增幅下降，2019年出生人口同比下降26.7%，2020年持續下降會是趨勢。
九零後、零零後的生活方式已經發生了巨大改變，生活環境也有巨大改變。現今國內的物質生活也已經極度豐富了，房子所給他們帶來的幸福感遠遠不能和八十年代以前出生的人一樣。
沒有其他建議，只是覺得我們的國家不能一直依靠房地產發展，說到這想起曾經看過的一個新聞，“中國投資馬來西亞，遭總理拒絕表示：房子我們也會建的”... ...
雲南處置資產
剛需想在昆明買房，2020年下手有些晚了，但對於以後年份來說，可能又是最佳時機！昆明房價總體是穩定的，未來的趨勢大概率也是上漲的。小菜將分享自己對未來昆明房價走勢的一些看法，希望對你2020年在昆明買房提供一些參考。
第一、回顧下昆明過去10年房價情況
根據中國指數研究院統計數據，把過去10年昆明房價走勢彙總成圖表，就是下面這樣，可以看出以下這些特點：
01、價格有波動，但放在10年區間看，整體走勢是上漲的，上漲是最後趨勢。
02、房價在橫盤時期（2010-2017），也就只有2015年6月到2017年1月這段時間是下跌的，其他大部分時候都在漲。
03、2010年-2016年底，7年時間房價在橫盤，價格穩定；2017年橫盤結束，價格猛漲，從均價7957元/平米，漲到現在10889元/平米，只用了3年時間
第二、國家統計局發佈的昆明房價指數
昨天，國家統計局發佈了2019年12月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格指數，報告顯示，昆明新建商品住宅銷售價格環比下跌0.3%，結束了連續41個月上漲行情，成為當月全國16個房價環比下跌的城市之一。
從同比數據看，上月昆明房價比2018年同期房價上漲11.1%，漲幅很大；相比單月0.3%的降幅，簡直就是九牛一毛。
第三、昆明樓市的政策影響
2020年昆明樓市政策比較多，但對於抑制房價上漲就是“毛毛雨”，沒啥影響。在政策不發生重大轉向，而且沒有什麼意外事件衝擊的情況下，昆明2020年樓市是穩定的，政策目標就是維穩。
01、中央政策
2019年12月，中央經濟工作會議日期召開，向全國釋放了3點信號：
（1）中央在2020年繼續堅持“房住不炒”決心不變！短期內也不單純依靠房地產拉動GDP。
（2）繼續在2020年賦予地方“因城施策”和“一城一策”自主權和靈活性。
（3）2020年繼續堅持“穩房價、穩地價、穩預期”的調控政策目標。
02、昆明政策
2018年3月，執行區域限售；2018年7月，執行外地人限購一手房。相比2011年限購令，現在執行的限購和限售令就是“毛毛雨”。
2019年12月，昆明城區基準地價調整。其中，一類住宅基準地價上浮83%，利於樓面價提升。
03、金融政策
（1）按揭政策
2019年10月，商貸全面換錨LPR，之前昆明首套利率普遍在4.9%-5.39%之間，換錨後上漲到5.5%-5.88%，對短期內抑制房價是有作用的。但這不是銀行針對樓市的政策調整，更多是臨近年底，資金吃緊，額度緊張導致的週期性調整，不具有樓市政策層面的調整意義。
（2）央行降準
2020年1月6日，央行降準釋放8000億，銀行資金充實，成本降低150億，LPR下調就是大概率事件。
這會出現2個利好：銀行資金充實，按揭貸款政策就會寬鬆；LPR下行，購房月供降低，有利刺激樓市交易。
第四、昆明土地供應情況
2019年，昆明主城區土地成交327宗，成交面積17463畝，成交金額883億，同比2018年增長55%，創歷史新高。
土地成交火熱，房企拿地積極，全國銷售排名TOP20的品牌房企去年全部進駐昆明市場，並且積極出手拿地，顯示全國知名房企和品牌房企對昆明樓市信心十足！對今後房價上漲預期信心十足！
成交土地溢價高，327宗有47宗土地溢價成交，平均溢價率7.17%，溢價最高的144%，推高了樓面地價；樓面地價高低不一，有的3000多元/平米，有的8000多元/平米，樓面價最高的是寶能子公司寶峻置業拍的滇池草海5號地，住宅樓面地價15923元/平米。
圖表數據：公開資料整理
第五、昆明商品房預售情況
2019年，主城區共發放了570張預售證，同比2018年多發了194張預售證，全年新增商品房預售面積2035萬方，同比2018年新增708萬方，增幅53.35%。
從商品房新增預售面積看，2019年昆明主城區商品房供應量大，增量也很大，市場總體供應端充足。
圖表數據：公開資料整理
第六、昆明商品房銷售情況
據克而瑞數據顯示，2019年，昆明主城區商品房成交面積1570萬㎡，同比2018年增長20.24%，成交均價同比2018年上漲3.02%。
2019年，主城區商品房月均銷售面積131萬㎡，11月銷售情況較差，僅銷售80.21萬㎡。按11月銷售進度看，昆明商品房庫存去化週期8個月；按全年月均銷售進度看，去化週期僅4.9個月。
從商品房銷售端各項數據看，銷售進度迅猛，限售均價在逐年提升，商品房庫存去化週期較短，還有庫存不足漲價的風險。
圖表數據：公開資料整理
第七、昆明經濟發展和人口增量
01、昆明經濟狀況
據統計，2018年昆明GDP5206.9億元，同比2017年增長8.4%，高於全國增速；城鎮居民可支配收入42988元，同比2017年增長8%。
02、昆明人口增量
據統計，截止2018年，全市常住人口685萬，新增6.7萬；城鎮常住人口499.02萬，新增10.3萬，佔比72.85%，也就是城鎮化率是72.85%。
過去6年，全市常住人口新增31.7萬，年均增長5.3萬；過去4年，城鎮常住人口新增41.52萬，年均新增10.4萬。
03、房價收入比
據上海易居研究院《2019年上半年全國50城房價收入比報告》顯示，昆明去年上半年的房價收入比是10，在全國50城中排名第36位，雖然高於國際標準3-6，但遠遠低於深圳36.1、北京24.9、上海24.6，與西南城市成都10.4、重慶10.2和貴陽10.8比較接近。
也就意味著昆明居民家庭需要奮鬥10年，就可以在本地全款購買一套房，昆明房價與居民家庭收入的差距不是很大，高於國際標準，但低於國內其他熱門城市。
第八、昆明城市定位
01、國家戰略端
根據經濟發達國家城鎮化發展規律，我國城市發展在2018、19年明顯轉向，進入城市群和灣區經濟發展階段。
國家重點培育20個城市群，雲南只有一個地區性城市群，就是滇中城市群。基於最近的“灣區經濟”城市發展理論，雲南也在探討滇池灣區建設規劃。
不管是滇中城市群，還是滇池灣區規劃，昆明都是核心，地位不容撼動。
02、雲南戰略端
昆明是雲南省會，全省唯一重點城市，泛亞高鐵國內起始站之一，未來規劃是面向南亞、東南亞的區域性國際中心城市，構建“泛亞經濟圈”。
除此外，還有三大招牌效應，中國自貿區昆明片區、中國大健康產業示範區和國家植物博物館規劃。
宏偉的目標，穩步推進的城市建設，昆明城市前景還是很美好的。
最後、2020年剛需適合在昆明買房嗎？
從政策端看，政策以穩為主，房價就是穩定的，不允許大漲，也不允許大跌，那就沒必要觀望，該買就買，有錢就買，等待沒有意義。
從房價指數看，春節淡季臨近，單月房價小跌，是房價的週期性變化，無需擔心。而央行大水漫灌，節後樓市“小陽春”出現概率很大。
去年主城區土地供應量大，溢價成交多，樓面地價適中的8000多/平米，高的15923元/平米；房企拿地成本增高，必然會傳導到未來1-2年新開發的住房上，房價上漲就是合理預期。
商品房預售面積供應量雖大，但銷售進度迅猛，庫存去化週期短，甚至還有供應不足的危機，房價下跌缺乏基礎。
昆明經濟持續發展，人口持續湧入，居民收入持續增加，房價收入比數據適中，預示昆明房價穩中小漲是有經濟和人口基礎的。
因此，剛需在2020年買房，相比以前確實很晚了；相比今後，就是比較早的，要用發展的眼光看問題，該出手就出手。
房壇法菜
大家好，2020已經過完兩週了，春節也即將來臨，還沒有買房的朋友，如果打算在2020年買房，有什麼需要注意的呢？以下幾點希望對大家有幫助！
一、房價
如今動輒幾十上百萬一套房子，每平方米500元的漲跌，都是很大一筆支出，因此，無論什麼時候買房，購房者最關心的首先是房價，畢竟誰家的錢都是大風颳來的。
2020年房價會如何走，每個購房者都很關心。目前各方對2020房價走勢的預測都持謹慎樂觀的態度，或是先抑後穩，或是穩中有降。在2019年底的幾次會議上，對於房價，高層強調最多的就是“穩”。由此可見，今年房價不會有大的起伏。
“房住不炒”依然是2020年樓市調控的主基調，這對於剛需購房者來說算是一個福音，在房價漲幅收窄而且進一步趨於穩定的情況下，買房可以隨時上車，不用太過擔心房價漲跌，當然剛需擔心也沒用，因為剛需迫於各種不得不的理由而買房，他們是最弱勢的購房群體。
“房子是用來住的，不是用來炒的”，表明了高層繼續抑制投機炒房行為的決心。銀保監會年初打響的“第一槍”，也明確表示要繼續加強對違規流入樓市資金的監管。因此，如果是出於投資目的而買房，2020年或許沒必要把資金投入樓市了，股市、黃金等理財渠道可能更適合投資。
二、小區配套和房屋物理屬性
無論房價漲跌如何，只要有買房的打算，那就必須要謹慎仔細地選房。
1、小區配套
地段、交通、教育、醫療、商超、銀行等，都屬於買房需要考慮的範圍，小區地理位置和周邊配套，對於購房者而言非常重要。
當然，小區內部配套也同樣重要。物業、小區環境、小區安保、樓間距、容積率等小區內部情況，在買房時也要留心。
2、房屋物理屬性
房子自身的物理屬性，會影響購房者的居住舒適度。採光、通風、樓層、朝向、戶型、梯戶比、得房率等都需要仔細選擇。
三、新房和二手房
除了上述兩條需要注意的以外，購房者因為自己喜好或需求的不同，有的會選擇買新房，有的會選擇二手房。這其中還有幾點需要注意的地方。
1、新房
購買新房，首先要看開發商是否“五證齊全”，以防遇到買房後房產證辦不下來或無法接房的情況；其次，簽訂購房合同時，要仔細閱讀所有條款，包括附加協議；最後，接房時要仔細檢查房屋內部質量，是否有漏水等現象，如果是精裝房，還要檢查裝修質量。
2、二手房
購買二手房，首先要確定房屋產權，核實房屋是否有抵押，賣方是否業主本人；其次，還是房屋質量，因此要實地看房，仔細檢查房屋內部情況；最後，簽訂二手房交易合同時，也要仔細閱讀所有內容，謹防掉入“購房陷阱”。
綜上所述，買房有很多需要注意的問題，本文只提到了其中一部分，但願對朋友們有所幫助，也希望大家都能在2020年買到適合自己的房子。
版納旅居之家
我們在五華區貸代理了一樓盤，洋房，均價11000左右，今年年底交房，可以公積金，首付20%
視你如初33471288
看到很多這樣的問題：我是剛需購房者，什麼時候買房最合適？
筆者覺得，咱們應該先搞明白什麼是“剛需”。
您如果目前跟父母住在一起或者租房子住，單身或者還未結婚（不到談婚論嫁的時候）。手裡有一定存款，可以付首付，並且工作穩定。想等待合適的機會買套房子。這不叫剛需，或者說這是偽剛需。因為，買房對您來說不是迫不及待要做的事情，完全可以等待合適時機出手購買。
這類偽剛需，如何下手呢？一般從兩個方面分析：國家政策導向和銀行貸款利率（嚴格意義上講也算作國家政策的一部分）。因為目前在我國，基本還是政府出手調控房價，過去大量遊資炒房的情況基本已經不會再出現了。一個是政府加強監管，還有就是市場上庫存太多。當政府開始控制房屋交易、銀行房屋按揭利率開始調整、控制房地產商融資的時候，往往就是房價開始出現拐點的時候，當然市場反應沒有那麼迅速。需要有一點時間發酵。一般控制房屋交易，都是在房地產過熱的時候，銀行都會上調房屋按揭貸款利率，不建議購買。反之，就可以出手。具體購買時機還需要個人把握。
另一種，買房子已經是迫不及待的時候，比如涉及到孩子上學（學區房）、落戶口、不買房就無法結婚等真剛需。就不要考慮什麼時候下手了，只要是自己經濟條件允許，那就果斷出手購買。因為等不起。
半路金融
昆明剛需買房，個人認為2020年整體的房價還是以穩定為主，所以也是比較適合出手的時機；
原因如下；
從2018年海南限購之後，雲南，廣西等地就是新一輪的旅居熱門區域，昆明也不例外，同屬於熱門旅居城市；相信應該明白，近兩年來受到外地旅居人群的加持，房價應該也漲了一些；所以也間接的給剛需造成了房價過高的困擾；
不過隨著政府加大對房地產的調控力度，目前全國整體的房價是處於穩定態勢；“房住不炒”也是未來幾年的發展趨勢和方向，穩地價，穩房價，穩預期也並不是相關部門空喊的口號；所以釋放的信號還是挺明確的，無論是房價還是房地產發展都以“穩”為主；
隨著昆明的日漸發展，旅居人群也不少，所以從供需關係來看，昆明的房價也是長期看漲的，只不過是微漲，不會出現大浮動漲或者跌的情況，對剛需的影響也不是很大；
故綜上所述，題主為昆明的剛需，如果當下經濟條件允許的情況下，還是建議可以出手的，如果經濟條件還沒達到，再等個一年半載也無妨；個人拙見，僅供參考；
Fang柳澤平777
其實，我也是看著房子，也是剛需，我覺得合不合適買可以考慮這幾點哈
第一，看昆明此時的房價匹不匹配昆明的經濟水平
第二，整體的房價走勢是體現穩字的，所以，也不用急以一時，對比好周圍城市的房價
第三，剛需的話如果合適的話就買吧，又不是炒房，影響都不會很大
希望可以採納哈
就要說房
（一）昆明【城市】未來的發展前景 （外部-城市環境）
昆明作為雲南省會，未來發展肯定會很不錯。但這裡要補充一個觀點，“窮居鬧市無人問，富居深山有遠親”，目前城市現在開始主打生活宜居，縣城鄉村主打鄉村振興，其出發點都是以人為本，大中小城市未來都會向宜居努力的。所以我提出第二個考慮點。
（二）個人或家庭的經濟情況（內部-自身情況）
說簡單點，就是首付準備是否到位？家庭收入需要是月供2.2倍以上，且收入最少要5年以上的相對穩定。這兩項買房的硬核指標一定要達到，如果現在買房壓力稍高，則緩一兩年買房即是！
（三）剛需買房也需要考慮後續的費用成本和其它風險
現在的期房預售模式，交完首付辦按揭，再過一兩年正式交房，還需要準備裝修錢和傢俱錢，另外入住之後也會有其它費用出現，中間還需要另外租房過渡幾年。這些成本費用類一定要事先明瞭。如果未來房價出現下跌，個人或家庭承受能力如何？這些都需要事先的考慮清楚。
綜上所述，對於想在昆明買房的剛需用戶來說，2020年，如果昆明有相對性價比不錯的房源以實惠價形式出現，且個人相關購房資金準備完畢，我傾向於支持剛需用戶購房，但是儘量選擇五證齊全的房源，越早交房越好！
陽光侃房
給你點實用的建議，如果是剛需就可以下手，昆明房價在17年和18年暴漲的，19年就開始平緩了，2020漲幅不會太大，但也不會下跌。巫家壩區域的謹慎一點，期房要手續齊全，現房要證件齊全具備入駐和過戶條件。資金緊張可以綜合考慮北市區，呈貢，安寧；資金充裕就看個人喜歡了，生活方便最好，一家人都省心，上班麼就自己辛苦一點啦！其他朋友想探討的可以回覆，留言。
堅定的腳步超Ge
我們買手機，買汽車，都知道這些東西未來會貶值，買到手就折價。這些消費品，未來價格一定會越來越低。但我們還是要買。
在買房子的時候，我們為什麼一定要盼著它漲價？磚頭水泥也是有折舊的。我們放平心態，無論房子是漲是跌，我們都要用，要用，就要買。
買房是人生的戰略規劃，信念要堅定。
昆明是西南省會城市，戰略要地，未來發展不會差。
建議買二手房，三環內。
