不少專家都認為“剛需買房不需要考慮價格高低”。

這句話看起來，似乎挑不出問題，但仔細想想卻是漏洞百出。剛需對於購房是硬性的需求，然而他們同時也是高房價下的“犧牲品”，房價的“漲跌”行情更是直接影響到他們的錢袋子。早前恆大打出“骨折價”三天就成交580億元，房說君以為其中趁低價成交的剛需貢獻也不小，所以在買房過程中房價高低對所有購房者都會產生影響，不管是正面還是負面的。

現在老百姓手中最值錢的財產是什麼？毫無疑問，在買房作為現代家庭重要支出，大家可謂是為它頭髮都要愁白，一邊要關注房價動向努力趕上上漲幅度；另一邊還要關注政策走向、開發商的動作，似乎現代購房者在買房這件事上已經“變了味”，只關注自己買房是“升值”還是“貶值”而忽略居住的問題。自3月1日開始，全國已經陸陸續續有不少的開發商打開售樓部營銷，受到風波、經濟下跌影響，樓市“博弈局面”日益膠著，剛需買房更是遭遇到了新麻煩，在市場半癱瘓、“冠毒”不明朗等因素下，大家該如何開啟“破冰之旅”？

1、我國住房到底是稀缺還是過剩？數據表明，3.11套住房被空置。

任澤平曾在《中國住房存量測算》報告中，通過測算人均住房面積方法得出目前國內大概有3.11億套住房是被空置，這些房子足夠在提供13億人口居住，由此可知現階段我國住房根本就不稀缺反而是像大白菜一樣爛大街；另外，有專家表示未統計的小產權房大概是這些住房數量3倍以上。在房說君看來，這些結論足以終結“因住房稀缺導致房價高漲”的謬論。

房地產月快速發展，就能反過來讓經濟更快恢復元氣？抱有這樣的觀點是大錯特錯的，首先經濟的增長取決於各行業發展情況以及進出口貿易的順逆差；其次，即便這10年來房地產的蓬勃發展對經濟有左右的作用，但這並非是決定性的關鍵。社科財經研究院在不久前發佈過最近經濟研究報告，上面就準確地指出在2018年房地產對於帶動經濟增長僅佔了0.6%的比例，相反高房價已經成為老百姓的“累贅”，樓市消費幾乎佔了居民支出的70%，削弱了其他消費增長。

2、自2020年2月份起，樓市堪稱“寒冬臘月”，開發商、購房者皆難過。

今年的春節假期可以說是歷年來最為冷淡的一次，隨著“冠毒”的全面蔓延各地方緊急頒發“禁足令”，嚴禁大家出門聚會以及尋親訪友，宅在家裡、遠程辦公學習成為了2020年春節的心特色，同樣學習馬雲把商品房買賣搬到線上進行，也是今年開發商的“新創舉”。在線購買是否可行？在房說君看來這只是房企們無奈的自救舉措，房子不同於其他商品可在網上購買，方位朝向、所在樓層、外在環境都可能左右房價，而且目前我國並沒有相關商品房在線買賣法規，一旦購房者產生糾紛則無法保障利益。

2月份以來，由於大部分老百姓都被“禁足”目前已陸續超過有60城出現了“0成交”現象，有數據統計相比去年12月份的銷量足足下滑了51%，可以說今年的樓市堪稱“寒冬臘月”。老百姓購房意願的降低也將直接影響到房價的下跌，供需關係是房價上漲或下跌最直接的因素，當大家都感覺到買不到房、樓市數量少時，往往是價格不斷上漲的時候；相反，像現在這樣大家都被禁錮在集中無法買賣房屋時，開發商就變著法打折以更低價吸引大家購買，這就是開發商現在難過地方；對於購房者來說，由於風波影響經濟不斷修下坡，大家收入減少了更不願進行買房這樣大宗消費，變得珍惜自己錢袋子多些，這就是老百姓的難過。

3、大量空置房“無人買”，現在買房開始要“貶值”了。

剛需炒房者現在買房首先遭遇到的“壞消息”便是房子過剩，根據專家大概測算的數據，我國目前空置的房屋大概有3.11億套，再加上大量未登記在冊的小產權房，在滿足15億人口居住不再是難事，從市場經濟的角度來說，大量空置的房屋無人購買應該是足以讓房價回落，為什麼不見房價有大的降幅？

首先，從房地產政策層面分析。房說君認為“房住不炒”這點原則國家是不會改變，同樣也不會允許各地方擅自做出改變；另外一點突顯的問題就是如果任由房價短時間內大跌，對現在經濟來說無疑又是雪上加霜，所以當下各地方積極開展“救市”政策而中央並未完全阻攔，也就是基於經濟層面考慮。

其次，2020年起，買房要開始“貶值”了。很多人都在譴責房價太高導致買房難，其實大家忽略了很大一部分原因就是“房價與經濟是掛鉤”，在過去20年我國經濟缺德了飛躍性進展，帶來的好處就是行業的發展、人民收入提高以及物質生活富裕，從單車到摩托車甚至現在買車都不再一件稀罕事，這時房價飛速上漲；但是近2年經濟開始放緩，與之掛鉤的大消費市場：車市與樓市日子都不好過了，經濟的下滑會導致行業難賺錢大家又要“勒緊褲頭帶”過日子，房價自然下跌，不管是已買房的剛需還是多套囤房者，他們買的房子其實就已經開始“貶值”了，即市場價開始慢慢接近甚至低於他們購買價。

房產界大佬孫宏斌就曾表示過，房地產造富神話已經破滅。購房者要心裡有數，未來5年樓市會慢慢步入買房需求衰減期，不管是國家政策還是金融渠道都會加大對樓市制約，房地產市場會面臨一次“大變”格局，將會打破現有高房價的體系，貶值形式將會愈演愈烈。房產界另一位大佬王石也跟孫宏斌觀點一致，不同的是他直接一針見血地指出“對年輕人來說，完全不需要著急著買房”。在房說君看來，2位房產界大佬都持相同觀點，希望購房者能心裡有數。

房地產卻是已經過了投資紅利期，現在市場的空置房中很大一部分是囤房者買來炒賣的。美國的股市、中國樓市、日本債市被稱為當今經濟體中最大的3個市場，唯獨中國是樓市的敏感是遠超其他國家的，隨著國家不斷出手強幹預下，要的是一個穩定市場；另一方面，逐漸下降的經濟直接讓大家買房意願下跌，可以說現在是“供大於需”，現在買房怎能不“貶值”呢？

房說君有話說：房子是固定的資產，他並不能隨你到處移動，然而在現代移動社會下大家更多追求更好就業、社會資源，你在一線城市發展卻在三線城市買房，這樣真的值得？過去房地產被大家當作賺取利益工具，因為人們發現它除了可以用來住之外還能“炒著”賺錢，但被大家過度金融炒作後，慢慢過剩的空置房卻反過來拖著炒房者的財富，特別是在經濟不好時，它會讓你既賣不掉也無法換回現金，何必呢？

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