2月至今，小行家一直堅信上海房價會漲，但漲多少，不清楚。
這回，怕是真的要漲了。
圖源網絡
已經連續5年預測準房價走勢的中科院，於近日舉行了“2020年中國經濟預測發佈會”，會上預測：
2020年我國全年GDP增速為6.1%左右，2020年全國商品房銷售均價約為9753元/平方米，同比上漲約6.1%，增幅較2019年下降約0.6個百分點。
總的來說，上海房價確實要漲了。
先看上海周邊，南京、蘇州、徐州、無錫等環滬城市集體宣佈漲價。
其中，南京最高漲1200元/㎡！常州最高漲4000元/㎡、徐州最高漲1000元/㎡！
環滬都漲了，上海也忍不住開始行動了。
01
上海最高13.8w！限價要松嗎？
3月12日，年後上海首個認籌的市中心豪宅，綠地海珀外灘取證均價13.8w，最高售價1.5億！
截止到3月14日，認籌組數100+，認籌率已達49.7%！
雖然去年上海很多盤二期已有漲價的跡象，但破13w是首次。
年後上海的第一張預證！帶來的是上海限價第4年的最高均價！
這個信號，幾乎是上半年待入市的豪宅，甚至所有新盤的風向標了。
綠地海珀外灘效果圖
要知道限價4年以來，新盤最高歷史發放單價沒有突破13w的。
如今13.8w的綠地海珀外灘作為第一個“吃螃蟹的人”，小行家不禁懷疑，這究竟是開啟上海豪宅價格迴歸的先鋒號，還是最終單純地淪為炮灰呢？
自從2016年以來，上海被“限價、限籤、限購、限售、限貸”等五限大綁，但仍然擋不住樓市的瘋漲。
房價越調控越上漲，幾乎成了怪圈，反過來，現在突然放鬆了，反而說明，樓市到了要刺激的地步了！
圖源網絡
之前小行家也提過，真正穩住樓市還是要從開發商入手，如今上海最高天花板已被突破，很有可能“限價”一詞也要慢慢鬆動了。
02
“風向盤”綠地海珀外灘
近兩天，各大房產媒體眼中，綠地海珀外灘幾乎已經被貼上了”樓市限價風向盤“的標籤，那麼這個外灘豪宅，實力究竟如何呢？
綠地海珀外灘是“海珀系” 的新成員，取證均價13.8W/平，上海限價4年以來的最高價，樓盤本身倒是極符合這個價格。
海珀外灘入口
海珀系 的形成主要有三個條件：城市核心地段、vip式服務、奢華產品設計。
因此產品往往佔據城市不可複製的稀缺景觀資源或者繁華商務資源，目標客戶定位也是國內外的頂端客戶。
項目整體效果圖
綠地海珀外灘正是如此。
項目位於南外灘董家渡，與陸家嘴中心隔江相望，是整個外灘最後一塊待開發土地。
作為佔據了百年外灘、陸家嘴、董家渡黃金三角區位的“封面級”作品，綠地海珀外灘是外灘金融聚集帶內唯一頂級住宅作品。
外灘金融帶
項目總建築面積約120萬㎡，其中住宅部分近13萬㎡，首推I地塊的3棟可售高層住宅，共203套，2梯3戶設計。主力面積約為100-250㎡（包括100㎡2房2廳2衛、177㎡3房2廳2衛、220-250㎡4房2廳3/4衛）。
項目採用ART-DECO建築風格，住宅底樓做了5.5米挑高，無牆體設計讓業主可以隨時進入戶外花園，二樓的標準宅層將層高做到3.6米。
俯瞰效果圖
作為綠地四維產品體系“綠健百科”的範本住宅，綠地海珀外灘採用全屋智控、全域智聯、全區智防、全境智康等4大技術體系，打造“全屋智能雲”生活系統。
此外，項目還規劃有近180000㎡的24小時金融不夜城ParkMall，外灘首座7星級奢華酒店，50000㎡公共綠化堤以及首座“外灘跨世紀人行天橋”等逆天配置。
市中心頂豪的高端生活場景，從此有了想象的空間。
03
“一線江景豪宅”濱江凱旋門
同為外灘系豪宅，陸家嘴一線江景豪宅濱江凱旋門二期，將推出約135㎡兩房和約235㎡三房，共180套房源即將入市！
濱江凱旋門實景圖
濱江凱旋門位於浦東新區浦明路688號，項目北至張楊路，南至濰坊西路，西側緊靠黃浦江，東側是浦明路。
項目擁有13棟高層住宅大廈和23棟臨江大宅，大多數大宅都可觀看到流動的江景與對岸外灘。
江景視野
面對黃浦江，可一線江景，也可眺望外灘萬國建築群，視野廣闊。在上海，這樣的瞰景地段是富人爭先恐後想得到的宅邸，更是身份的象徵。
濱江凱旋門
這僅有180套的外灘豪宅本就稀缺，如今綠地13.8w的最高單價一出，凱旋門的均價就變得尤其令人期待。
同位於陸家嘴南濱江的豪宅，估計大家也很熟悉：湯臣一品（均價約24.2W）、中糧海景（均價約19.0W）、財富海景（均價約10.7W）。
陸家嘴住宅分佈圖
小行家設想，如果綠地海珀外灘是個明確的鬆動信號，那麼濱江凱旋門的價格很可能不會低。
畢竟除了位置和地段打底，凱旋門的配套也屬於頂級段位了。
交通：9號線商城路（926米）、9號線小南門（1.3公里）
商業：坐擁陸家嘴的商業圈，IFC Mall、正大廣場、第一八佰伴、時代廣場 、新梅聯合廣場羅列分佈。
教育：上海市八初級中學、東昌中學、洋涇·菊園實驗學校。
醫療：上海長航醫院、上海市東方醫院、強生醫院。
社區：約8000㎡的豪華會所“新薈所”，包含日光泳池、江景宴會廳、兒童遊樂場、健身房。
濱江凱旋門會所實景圖
04
“老牌豪宅”翠湖天地
新天地老牌豪宅，翠湖天地5期工程已臨近結構封頂，預計今年6-7月入市。
項目效果圖
翠湖天地位於黃浦區新天地板塊，坐擁新天地、淮海中路兩大商圈，毗鄰匯聚世界500強高端全層的企業天地。
一期於2002年開售，距今已有18個年頭。
小二十年以來，翠湖天地周邊已基本成為核心城區罕見的綜合性大型高級住宅區，生活配套的便利程度自不必說了。
配套示意圖
此次翠湖天地5期總建築面積111388.47㎡，容積率4.4，綠地率31%，規劃5棟住宅，預計總套數約244戶。
核心城區的入駐名額總是有限的，這244戶房源對幾近飽和的市中心而言，已經算是極大供應了。
項目效果圖
翠湖天地5期所在地塊，北向直面太平湖景觀，位置上比4期更好，景觀也更佳。
為了更好的觀賞太平湖景觀，5期建築分佈採用了合圍式，北側高層，南側小高層，中間是中央景觀及會所。基本上高層每戶均有太平湖景觀。
區位圖
老牌豪宅的價格自然是不低，不過當前並未正式公佈項目信息，小行家總結了往期二手房的價格，可供大家參考——
鏈家網二手房掛牌價:
1期翠湖天地雅苑，約13.2w/㎡
2期翠湖天地御苑，約14.3w/㎡
3期翠湖天地嘉苑，約14.5w/㎡
4期翠湖天地雋薈，約16.6w/㎡
圖源鏈家網
之前有人預估5期均價大概會在16w+，小行家原來是不信的，不過目前上海房價的情況確實不一樣了。
雖然16w+的均價在限價並未明確放鬆的情況下顯得過高，但翠湖的實力不容小覷，小行家認為有明顯信號之後，翠湖這次取證應該不會低。
但要提醒大家，還是以開發商公佈為準。
05
"新天地豪宅"中海建國裡
寸土寸金新天地，繼翠湖、復興之後，有“下一個翠湖”之稱的中海建國裡二期要入市了。
中海建國裡位於黃浦新天地板塊，老盧灣建國路肇周路，與翠湖天地隔街對望，是實打實的市中心豪宅項目。
區位示意圖
中海建國裡二期與翠湖天地、復興瓏御隔街對望，坐擁外灘、陸家嘴金融集聚核心，享新天地、淮海路、人民廣場繁華商圈。
在同類地段豪宅樓盤的打造上，中海·建國裡可謂優勢盡顯。
① 二期3公里內10條軌交，最近的4條距項目不到500米。
② 緊鄰新天地旁商圈，外灘也僅僅只有2.45千米。
③ 階梯式改善戶型，全部精裝交付。
④項目由央企專業房地產開發商、建築商開發，整體規劃近百萬平米，打造市中心豪宅罕見超大中心花園，面積近3萬平方米。
小區景觀示意圖
中海建國裡二期，預計亮相時間在6、7月份，參考均價：13w+/㎡（以開發商公佈為準）
項目社區景觀面積約3萬㎡，相當於半個太平橋公園；外立面特別挑選卡拉麥裡金石材，低調又奢華；同時，每棟樓首層均設置為大堂，層高最高達6.3米，十分氣派。
俯瞰效果圖
小行家認為，潛心打磨許久的中海建國裡二期，取證均價應當不會突然拔高，令人措手不及。
作為真正的市中心高端豪宅，即使突破限價，與周邊豪宅約15萬+的房價相比，建國裡二期約13萬元的均價和2000萬出頭的套均總價，也依然有優勢。
06
“蘇州河旁”靜安天御
靜安天御位於靜安不夜城內環地段，與人民廣場直線距離僅約1.3公里，2站地鐵可達。而且項目毗鄰蘇州河，景觀視野和居住體驗會比較好。
不夜城板塊區域內醫療，教育，商業，交通配套非常豐富，大中型商圈很多，多條軌交環繞。生活在這裡，可謂盡享便利。
區位示意圖
具體配套如下：
多軌交：1號線，3號線，4號線，12號線，13號線
自駕：南北高架，內環線，恆豐路等
商業：嘉裡不夜城、大悅城、太平洋百貨、不夜城商廈等
教育：上海戲劇學院附屬靜安學校、市北中學為重點學校，同濟大學滬北校區重點高等院校
醫療：上海市中醫院（三甲）、長征醫院閘北分院（二甲）、芷江地段醫院、海寧地段醫院等多所重點醫院
靜安天御本次預計推出三棟住宅及少量濱水平墅，共計193套房源，精裝修交付。
沙盤圖
高層住宅主力戶型建面約82/85㎡兩房、145/204㎡三房、229/235/244㎡四房。
少量低密臨水平墅，客廳正對蘇州河 ，確保高區有真正絕佳景觀。建面約317-351㎡5房。
濱水平墅景觀實拍
整體看下來的感覺就是戶型很不錯，也很豪氣，現在一切就看價格了。
周邊老盤價格在11w+，而去年開的全新盤如凱德星貿邸價格12.18w，只是"限價"有所鬆動的情況下，靜安天御會不會試圖提價，還是未知。
畢竟綠地高價在先，作為市中心頂端豪宅，靜安天御的實際豪宅標準是有目共睹的。
靜安天御效果圖
從綠地開始，小行家預感到市中心豪宅開發商們，或許正在蠢蠢欲動。
不乏一些開發商報價時試探性提價，如報批成功，對開發商來說確是一大利好。
豪宅地段一貫價值不菲，更別說有些還是地王項目最終壓價出售，如今既然有了鬆動跡象，那麼豪宅的真實價格可能要逐步迴歸了。
外灘豪宅實景圖
今年上海的新房市場很可能變成：
好房子不再面臨壓價出售的情況，值什麼價位就賣什麼價位；
至於那些條件有限的新房，價格或許會低下去，但競爭力依然不高，只能緩慢售賣。
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