文｜楚留真香、舟树人 编｜宁采尘
随着疫情阴霾逐渐的散去，蛰伏的新盘也像雨后春笋一样往外冒头。
这一次，探一个“海归”。上海深石入邕第1盘，正地铁纯新盘“锦上城”。
▲楼盘档案
上海深石两度与邕城结缘
说锦上城之前，先说说深石。
在2018年1月南宁首场土拍上，来自上海的深石与龙光正面刚。新手初到，铩羽而归。
但深石并没有退场的打算。
2019年，它卷土重来，先后拿下龙岗和江南两宗地，正式登陆南宁。
目前，两个项目都定名了，江南首发之后，龙岗想必也不远了。
▲上海深石在南宁的项目
介绍一家“新面孔”，最简单粗暴的方法，是先看榜单。
根据2019年中国房协和上海易居测评中心联合发部的中国房企500强排行，真香顺着找一遍，又逆着找了一遍，眼睛都看花了，愣是没有看到上海深石的名字。
不过，在深石的官网上，发现了它和邕城的渊源。
▲深石官网截图
原来，深石前身是上海安注建设设计。2014年之前投资管理了盛天在南宁的“明星盘”，后来从设计师转型成开发商，涉猎开发住宅、商业、酒店多个领域。
2019年，上海深石再次邂逅南宁，不仅带来了两个盘，还带来了一位好基友——来自陕西的汉化集团。
可能大家会纳闷，一个是从海上来的“魔都鬼才”，一个是厚重的“西北汉子”，怎么突然在南宁就擦出了火花？
回答这个问题之前，再介绍一下汉化集团。
这是陕西一家以地产、文旅、教育、投资等多元发展的综合性公司，先后开发过酒店、写字楼、住宅项目和城市综合体等。
其实，最近这几年，哥俩先后在全国各地开发过不少住宅项目，高层、洋房、别墅都有涉及。
比如西安就掌灯、绍兴观湖园、渭南汉华原上、泉州洛阳小镇等，就是他俩开发的。
▲绍兴观湖园与西安就掌灯
从他们历史打造的项目看，名字都很古风，楼盘长得也挺有特色，小众且文艺。
操着一口吴侬软语的锦上城，能不能让爱嗦粉、爱撩螺的南宁人买单？
江南第一大道，地铁口“添新丁”
老城区，人口密集，地段成熟，配套完善，无需付出较长时间的等待。
深石或许就看上了老江南的这一点。
锦上城位于江南壮锦大道边上，项目不远处就是五一立交，地面出行挺便利。
而且，它还是个地铁盘，项目距离在建的地铁5号线旱塘站约700米，和区域内竞品相比，交通优势相当明显。
5号线地铁贯穿壮锦大道、新阳路、明秀路、南梧路等老城区，与新城区的连通性差一些。
▲项目位置(具体以实际为准)
不过，锦上城门前就是壮锦大道，车流量很大，噪音不可避免，给个小视频自己感受一下。
▲项目门前实拍
除了地铁，项目周边都有啥呢？
从地图上也看到，项目南面一墙之隔是一个变电站。那么问题来了？变电站会对居住在周边的居民，造成身体上的危害吗？
▲项目南面的变电站
▲官媒相关报道
真香查了一些资料，结果表明，变电站释放的是电磁感应，而非电磁辐射，电磁强度远远低于国家标准，因此不会对健康产生什么危害。
BTW，如果不符合安全规范，国家也不会允许偌大的变电站伫在那里。当然，如果购房者实在介意的话，直接取舍就好了。
接下来再看学区。
距离项目较近的学校有富宁小学、壮锦小学、壮锦初级中学等，比较普通，但能满足一般购房者需求。
另外， 江南盛天地、海吉星、江南公园基本都在壮锦大道沿线上，有了这条贯穿南北的主干道，生活起来挺方便的。
整体来看，虽然地段不太当红，但有地铁5号线的“锦上添花”，交通优势也挺明显，对于地缘客户来说，还算实在。
真香偷拍到，售楼部已露出真容，预计下个月就能和大家见面了。
▲售楼部快完工了
49亩的“心机盘”，逃不掉刚需人设
真香很好奇，49亩的楼盘，说大不大，说小也不小，这哥俩能不能玩出花？
锦上城有两个地块组成。西边的是住宅组团，占地31亩，即将开售的6、7#楼。东边临路的商业组团，占地18亩，规划为loft公寓和是写字楼。
商住分离挺"心机"的，至少让住宅能离噪音远一些了。
▲项目总平
首期推出的面积跨度是67-107㎡二至四房，非常刚需，这是该楼盘的第二个“心机”。
第三个“心机”，100㎡以上好住些的户型，基本放在北侧那几栋。由于楼盘是北高南低的布局，低层是园林房，高层是城景房，对舍得花钱的“爸爸”比较友好。
不过，车位比只能做到1:0.9，还是略刚了，毕竟汽车已经是家庭必需品了。
整体来看，外部的“锦上”是有了，但内部的产品类型虽然丰富，但住宅板块的品质不够给力，不足以叫“城”。
73做三房，一半户型小于80平
从目前释放的信息来看，户型涵盖67-107㎡的二至四房。
毕竟项目在江南五一路片区，做刚需小户型即是明智之举，所以首推的6个户型里，有4个在100㎡以下，也是情理之中。
67㎡户型有些“与世无争”，既然是刚需，就不和别人争房间多，安静做两房就很OK；阳台还在主卧和客厅间形成连廊，在60㎡的户型里比较少见。
▲67㎡两房两厅一卫
73㎡户型则没那么方正，虽然能做到2+1房，但动静干湿都不够分离，且东侧阳台与主卧面朝壮锦大道，受到的噪音和亮光干扰，强度会更高。
▲73㎡三房两厅一卫
74㎡户型的布局也是半斤八两，厨房对玄关容易漏财，次卧对餐厅私密性也有所缺失，唯独主卧飘窗3面采光比较亮眼，如果看上了这个户型，后期做些隔断改良也是可行的。
▲74㎡三房两厅一卫
真正的88㎡3房户型登场，各个房间都“长开”了，布局也没啥问题，遗憾的是，反正都是送，阳台为什么不能连接卧室？气度还没67㎡的大。
▲88㎡三房两厅两卫
小侠对100㎡户型的第一感受就是：
房间多，虽然面积一般，但还是能凑合住下人口较多的家庭，不过有了北面看园林、南面少遮挡的优点，倒给这个户型多了点改善的味道。
▲100㎡四房两厅两卫
107㎡户型除了书房次卧调换位置以外，也没多大改变，大门正对主卧门的设计也没能避免掉，不过楼栋位置位于园林中轴线，观景效果应该首开户型中最好的。
▲107㎡四房两厅两卫
总结一下，对于刚成家的年轻刚需来说，虽然100㎡以下的户型都有缺点，但毕竟便宜啊对不对，后期自己隔断改良，就是小两口的温馨小窝。
而100㎡以上的两个户型，门槛相对高一些，如果下定决心在江南，或者5号线沿线发展，自己又有点生活追求的话，那就努力一把，上大户型的车吧。
最多一万块，不能再高了？!
这个盘售楼部还未开放，但已经有不少扒友问起，TA会卖多少钱？
▲周边在售项目
从KFS释放的信息有提到，锦上城卖毛坯。
周边在售盘不多，离项目不远处的沙井建发玺院毛坯新品预计卖1.0万元/㎡，一江之隔北岸的西乡塘龙光水御龙湾御江毛坯价也在1万+。
从地段看，加上有地铁的加持，又是小户型为主，优于片区大部分竞品。
但从品牌力和影响力看，在南宁比较弱。
综合来看，真香大胆预测这个盘的价格大概率参考周边，不会跳脱太开，毕竟也要入乡随俗。
@鉴语：刚需新菜品，“试吃”有风险
锦上城位于江南老城区，周边配套相对完善，又有地铁加持，加上板块内新盘少，又给当地居民一个新的选择。
从产品设计上看，也是点对点的服务刚需，户型紧凑实用。
不过，由于品牌力目前还是个迷，喜欢牌子货的可以多对比。
而且要看最终价格嘛，毕竟，对于刚需来说，划算才是王道。
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