久期財經訊，4月1日，標普確認正榮地產集團有限公司(Zhenro Properties Group Limited，簡稱“正榮地產”，06158.HK)“B”長期發行人信用評級。同時，標普確認該公司高級無抵押票據“B-”長期發行評級。
標普認為，正榮地產在因利潤率壓縮而推遲了去槓桿化進程後，今年將能夠大幅去槓桿化。
展望維持“正面”，反映出標普的觀點，即考慮到強勁的銷售和執行力，正榮地產將在未來12個月內去槓桿化。
同時，“正面”展望也反映了標普的預期，即該公司在債務資本結構顯著改善後，今年將大幅去槓桿化。與一年前相比，該公司債務期限分佈更加均勻，流動性狀況改善，其應對金融市場波動的能力也顯著增強。正榮地產通過積極的債務管理，利用其改善的資本市場準入實現了這一進步。
2019年和2020年前三個月，正榮地產分別發行了24億美元和7億元人民幣的離岸票據、2億美元的離岸永續證券和34.5億元人民幣的國內債券，其中大部分到期期限為2至5年。因此，到2019年底，該公司將其成本較高的信託貸款敞口從2018年的36%大幅降至20%。與此同時，其短期債務佔總債務的比例已從2018年的51%降至34%。正榮地產的加權平均到期期限從2018年的1.9年延長至2019年底的2.3年。該公司還有相當可觀的現金餘額，可償還1.8倍的短期債務。
標普認為，正榮地產多元化的融資渠道已越來越接近於評級較高的同行。自2018年1月在香港交易所上市以來，在相對較短的時間內，該公司利用高級票據和銀團貸款建立了離岸融資渠道。隨著部分成本較高的高級票據將於2020年6月和2021年1月到期，標普預計，該公司的融資成本將在未來12-24個月進一步提高至7%，而這一數字在2019年底為7.5%。
正榮地產的評級確認反映了該公司去槓桿化速度較標普預期的慢，主要原因是利潤率下降。鑑於正榮地產依靠公開投標來獲取土地資源，高線城市的限價措施和競爭激烈的土地市場抑制了利潤率。然而，標普認為，該公司約20%的低毛利率水平在2020年不會有明顯的進一步下降，因為該公司可能會處置其在2016年和2017年收購的其餘低利潤或虧損項目。限價措施已嚴重影響這些項目的盈利能力。
標普預計，未來12個月，收入確認加速將驅動正榮地產按合併和比例進行去槓桿化。截至2019年底，該公司的未入賬收入為1500億-1600億元人民幣(以總收入計算)，支撐了未來的收益增長。標普預計，正榮地產的合併收入將增長10%-15%，達到360億-370億元人民幣;2020年，合資企業的收入(可歸屬部分)將從2019年47億元人民幣的較低基數，增長至約100億元人民幣。標普相信，正榮地產約90%的收入已經預售並鎖定。此外，隨著COVID-19疫情穩定，正榮地產的合同銷售恢復正步入正軌，7%的合同銷售增長目標有望實現;鑑於COVID-19的影響，這一目標已降低。
由於正榮地產打算更多地關注盈利質量，而非擴大規模，2020年，該公司的債務增速可能控制在0%-5%。標普認為，鑑於正榮地產正利用其充裕的現金餘額來減少其在岸融資，其債務增長可控。正榮地產的目標是2020年銷售額增長7%，達到1400億元人民幣，而2019年的目標為20%。
據標普估計，2020年，正榮地產將購買250億-270億元人民幣的土地，佔其現金收入的45%-50%。標普認為，即使不進行土地補充，該公司目前2600萬平方米的土地儲備也足以支撐兩年多的銷售。
標普認為，在市場疲軟的情況下，正榮地產的項目組合較其同行更具防禦性。這是因為該公司75%的項目位於經濟基礎雄厚、收入高、人口流入量大的高線城市。過去，高線城市從下行週期中恢復的速度更快。
“正面”的展望反映了標普的觀點，即未來12個月，正榮地產將通過合併及合資企業項目的收入增長，改善其槓桿率。標普還預計，鑑於其擁有足夠的可銷售資源，能夠實現溫和的銷售增長目標，該公司將放緩土地收購步伐。與此同時，標普預計正榮地產的盈利能力已見底，至少將保持穩定。
如果正榮地產在未來12個月內改善槓桿率，標普可能會上調其評級。這可能是通過將其按比例的收入確認提高到25%-30%，並將其按比例的債務增長率限制在5%以下。這種改善的跡象可能包括，按比例合併的債務/EBITDA比率持續保持在6倍以下，合併債務/EBITDA比率改善至約6.5倍。
如果正榮地產的債務融資擴張繼續較標普預期的更為激進，或者該公司的利潤率繼續受壓縮，標普可能會將評級展望調整為“穩定”。這方面的跡象可能包括，按比例合併的債務/EBITDA比率未能改善至低於6倍，或其合併債務/EBITDA比率未能改善至大約6.5倍。
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