近期，深圳樓市好幾個盤開售，日光盤不少，走出一波“小陽春”行情！
新房數據上看，3月入市的千萬豪宅售罄，光明坪山均價3-5萬/平方米的剛需住宅卻反常地未開盤售罄。
樂居君發現，此輪新房行情與去年形勢不同，不是由剛需購房者主導，變成了“有錢人的遊戲”，大部分剛需還在駐足觀望，並未出手，預計大多人仍在等待樓市完全復甦之時。
現在的深圳購房者大都分為兩種思想，一方面，剛需覺得房價高，負擔嚴重；另一方面，投資型購房者覺得房子升值幅度太慢，等待房產漲起來也並不輕鬆。
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深圳剛需覺得房價太貴
上車壓力太大
3月20日最新一期LPR數據顯示，5年期LPR利率為4.75%，和2月份持平。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：“近期的房貸市場會有進一步放鬆的可能。”
雖然房貸利率下調會縮短購房者猶豫週期，但深圳新房的房價仍然是剛需們最看重的購買條件。
看下深圳中原研究中心的數據，2020年3月新房住宅成交套數的最多的是龍崗區的天鵝湖畔花園，成交量達到了218套，均價是3.86萬/平，現在龍崗二手房均價都已經4.3萬/平了，新房價格十分吸引剛需，天鵝湖畔花園拿下深圳3月住宅的銷售冠軍，價格優勢帶動了成交量上升。
身邊有一位朋友王小姐，已經來到深圳5年了，前年談了個男朋友，兩人準備儘早買房，因為這5年來看著深圳房價上漲趨勢明顯，和男友看了深圳一圈後，新房買不起，準備退而求其次，定一套龍崗的二手房。
開年之後，公司裁員，王小姐和男朋友雖然並未被裁掉，但工作的壓力直接帶來了資金方面的壓迫感，兩人捉襟見肘，買房計劃只能再無期往後推。
就是這樣一個深圳普遍的剛需購房者，近幾個月由於資金問題不得不推遲買房，但並不是個案。
現在，剛需的置業有年輕化的趨勢。
探探的《2019都市異鄉青年調查報告》數據報告顯示，72.1%在都市工作的年輕人，需要將每月四分之一以上的薪水用於交房租/房貸，其中，45.4%的人將月收入四分之一用在房租/房貸支出上，佔比最重。
僅有17.2%的年輕人將月收入的三分之一用於支付房租/房貸，9.5%的年輕人將每月一半及以上的收入用於交房租/房貸。
今年的剛需購房者除了房貸壓力大，必然還有資金方面的擔憂，疫情下，企業普遍遇困，行業發展收縮，大家對消費價格的承受力產生了變化。
近期，克而瑞CRIC覆蓋29個二線城市以及150個三、四線城市的萬份有效調研問卷統計，調研數據顯示：今年潛在置業客群偏好三房戶型，成交佔比有望從2019年的53.14%提升至65.53%，淨增長12.49%，購房者對大戶型的要求更加明顯了。
但普通人中超3成的剛需準客戶或將放棄置業計劃。
今年二、三線城市50萬以下、70平方米以下的房子，置業客群棄購意向比較嚴重，萬份調研問卷中有三成的置業客群或將放棄置業計劃，小戶型住宅今年更難了！
2
投資客意在升值，
但一線城市“翹楚”深圳仍保持低調
從2000年開始，房產市場發展中，深圳有一大批因買房而暴富的人群，房產投資者成為20年來最穩定、最容易帶來大量金錢回報的群體，多少人指望拆遷一夜暴富、期盼著買房等幾年後成為大款，“炒房”就像是病毒一樣讓人瘋狂。
早年間，深圳的房地產投資受到香港影響，香港房產讓許多普通人難於參與，由於靠近香港，深圳也有這種趨勢，但“穩定房地產市場”後，
深圳樓市越來越少被“香港模式”綁架。此時，投資客不樂意了！
16年10月前，深圳投資客十分活躍，佔購房客比例一度高達40%，不少人通過買房投資的騷操作，在深圳樓市牛市的大環境中使得自己的資產翻倍，而深圳政府出臺史上最嚴限購政策後，終於讓投資們“趁火打劫”的氣焰消掉不少。
但投資客不會完全死心的，儘管他們中不少人也承受著超大的資金壓力，但只有把深圳樓市炒熱，才可以更多攫取利益。
深圳房價的特殊性在於上漲的趨勢，這其中會不會有投資客的“功勞”，誰也不得而知，至少一線城市中，新房和二手房都出現明顯上漲趨勢的只有深圳，去年11月取消144平以下豪宅稅後，二手房更是受到了刺激，投資客們拍手稱快。
但深圳本身並不想這麼高調。
深圳更多的是轉向了公共住房，去年就有向社會公開徵求關於落實住房規定的意見，當時有提到，到2035年，深圳將新增建設籌集各類住房170萬套，實現市場商品住房和三類公共住房套數4∶6的供應結構要求。
今年3月，讓人才市場公開參與市場土地拍賣也是如此道理，深圳首次出讓獨立可售型人才住房地塊，如果未來還能繼續往前推進政策房，讓樓市調控的力度不斷增強，那投資客們也會徹底改變一夜暴富念頭。
3
樓市猛漲，猛跌都不健康
深圳誰還在買房？
房地產界一直有“3月看一年”的說法，若3月樓市不溫不火，那一年的市場基本就沒戲了。
據深圳中原研究中心數據顯示，3月深圳新房住宅成交3152套，環比上升279.8%；成交面積為32.4萬平，環比上升279.9%，成交套數和麵積是今年新高，粗略看，甚至和19年11月的成交量相當，看樣子，今年的深圳會有個比較好的形勢。
但全球經濟市場都不明朗的情況下，如果經濟發展出問題，共同體命運下沒有誰可以獨善其身，樓市同樣也是，想一枝獨秀髮展，還需要時間恢復和等待。
現在，中國家庭的房貸負擔較重，《2019年新中產白皮書》顯示新中產家庭資產中位數為483萬元，負債112萬元。
隨著“房住不炒”成為樓市的主旋律，樓市降溫的速度越來越明顯了，整體沒有大變動的情況下，城市內部的分化會越來越大，對於深圳來說，可能就是東西部的房價差異，但當一座城市進行政策嚴控之後，到底誰還在買房？
不是投資客，而是深圳的新增人口和原來就有房的人。
深圳的新增人口的剛需買不起一手新房，會有部分分流到臨深片區，也因此東莞惠州也逐漸成為深圳剛需置業者的大本營，另外，會有部分傾向於購買深圳二手房。
原本就有房的人會更專注於改善需求，他們有著剛需沒有的強勁購買力和資源瞭解渠道，大都時刻關注著城市的新盤和“漲漲漲”的學位房。
事實上，不需要過分糾結房子購買者是剛需還是投資，從購房者對樓市的抱怨來看，深圳買房既不可能完全滿足剛需，也不可能滿足投資客，有嫌房價貴的，有嫌房子不漲的，對於房子的貪慾不管是誰都沒辦法放下。
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