楚天都市報4月15日訊（記者朱澤）15日，仲量聯行發佈武漢商業地產市場2020年第一季度回顧及展望指出，受疫情影響，武漢商業地產市場一季度整體活動基本停滯，優質辦公樓和零售物業市場當季均無新增供應入市，需求短時接近冰點，一季度租賃成交基本集中在春節前。
隨著近期武漢“解封”以及企業逐步復工，疫情對武漢房地產市場的供需關係影響將在第二季度逐步顯現。
優質辦公樓淨吸納量接近冰點
2020年第一季度無新增項目入市，全年新增供應較此前預測明顯放緩。由於2020年春節較往年更早，使得一月份經濟活動也提前進入“節日狀態”。而從春節直至三月末，武漢因疫情防控仍未“解封”，經濟活動基本停滯，導致一季度辦公樓工程建設受到明顯衝擊，原本預計第一季度入市的項目也被迫延期。
相比2019年末的預測，仲量聯行一季度對2020年新增供應的預測更加保守。預計2020年新增甲級供應達42.3萬平方米，較上季度預測減少29.0萬平方米；全年新增乙級供應56.8萬平方米，較上季度預測減少37.8萬平方米。未來項目的延期交付，一方面將緩解2020年的供應壓力，另一方面也將2021年的新增供應推向峰值——甲級新增供應將達88.7萬平方米，乙級新增供應將達71.8萬平方米。
優質辦公樓市場走勢 數據來源：仲量聯行
第一季度淨吸納量接近冰點，全年租賃需求顯著承壓。疫情導致2020年第一季度需求疲弱，當季錄得甲級辦公樓淨吸納量1,072平方米，乙級辦公樓淨吸納量1,385平方米，同比及環比口徑均大幅下降。另外由於二、三月企業並未完全復工，一季度的租賃成交全部集中在春節之前。
隨著第二季度企業的陸續復工，疫情對辦公樓市場的影響才真正開始顯現。武漢作為國內受疫情影響最嚴重的地區，經濟和城市功能的恢復情況較其他地區更晚。在4月8日召開的高層會議中也強調“做好較長時間應對外部環境變化的思想準備和工作準備”，因此租戶對租賃成本將更為敏感，對於部分升級和搬遷的需求或將擱置。仲量聯行預計2020年全年甲級和乙級辦公樓的淨吸納量將顯著承壓。
但總需求承壓的背後，辦公樓市場也有望出現結構性機會。首先，在線教育、線上辦公、線上購物、數字娛樂等TMT公司是本次疫情的直接受益行業。居民大規模“觸網”激發了大量的潛在需求。在未來一段時間，“避免接觸”仍將持續利好互聯網行業。隨著用戶的粘性增加，或將刺激互聯網公司的擴張。其次，現階段貨幣環境趨於寬鬆，以此來應對宏觀經濟的下行壓力。重大項目陸續開工、企業現金流趨緊引發信貸需求提升都將增大金融機構的業務量。金融機構作為連接貨幣和實體經濟的紐帶，在復工復產階段將發揮貨幣流通渠道的作用。信貸投放力度的增大，將利於金融業的擴張。第三，居民對健康和疫情防控的日益重視，將有效刺激醫療器材、生物醫藥、健康管理等大健康行業的發展和擴張，距離醫院較近的優質辦公樓或將受益。
一季度租金持平，業主將積極調整租賃策略。由於一季度的租賃成交均發生在疫情之前，甲級和乙級辦公樓的租金環比並無變化。從第二季度開始，伴隨企業逐漸復工，租戶與業主關於疫情期間免租的談判也將實質性展開。同時，辦公樓的租賃成交價格也將反映疫情之後真實的供需關係。
考慮到未來可能出現爭搶客戶而引發的降價簽約、降價續租，甚至降級搬遷等情況，業主將調整租賃策略——“以價換量”將大概率出現。此外， 二月份武漢市出臺了多項涉及房租減免的相關政策，包含對業主的財政補貼，或進一步刺激中小企業較多的樓宇業主積極減免房租。在此背景下，仲量聯行預計2020年末武漢甲級辦公樓的租金指數或將同比下降3%以上，乙級辦公樓的租金同比降幅預計超過4%。
多個零售物業項目預計推遲入市
受疫情影響，一季度無新項目入市，全市零售物業空置率持平。武漢市主要優質零售物業隨著1月23日武漢“封城”而陸續停止營業，僅部分零售物業的超市業態為支撐市民基本物資需求而持續經營。在2月11日起武漢開始對小區開展封閉管理後，超市業態也由線下全面轉為線上社區團購等方式運營。在近兩個半月封閉期後，武漢市區各主要零售物業自3月30日起陸續開放，客流量在居民出行限制進一步放鬆後穩步提升。
因疫情的突發，已開業項目尚不具備充分的業態調整時間，一季度市場空置與上季度基本持平。根據各開發商疫情前的規劃，2020年開業的優質零售項目多集中在第二、三季度，但受疫情期間停工停產影響，部分項目已不同程度推遲入市，仍計劃年內入市的項目將入市時間調整至第三、四季度，並視未來消費回暖的程度做進一步的靈活調整；個別項目則已明確推遲至2021年。
優質零售市場走勢 數據來源：仲量聯行
餐飲、娛樂、體驗等業態短期受挫嚴重，保障日用品供應的超市業態堅挺。疫情前，2019年武漢市全年實現社會消費品零售總額7449.64億元，同比增長8.9%，高於全國水平0.9個百分點，日用品、家用電器和音像器材、糧油食品、中西醫藥及通訊器材五類限額以上單位大類商品增幅名列前茅，年均增長率均超過9%，是優質零售物業運營的主要支撐。而武漢市於三月末發佈的1-2月國民經濟主要指標中，社會消費品零售總額僅錄得738.69億元，降幅達42.1%，相比同期全國20.5%的降幅，武漢仍需時間走出“陣痛期”。
從細分行業看，仲量聯行預計日用品、糧油食品作為必需品將持續穩健增長；中西藥品受武漢市發展大健康產業戰略指引與疫情帶來的個人健康保健需求疊加，有望迎來新一輪的發展；家用電器和音像器材、通訊器材中滿足家庭保健或個人線上娛樂需求的商品也將受益。
值得注意的是，疫情使部分家庭考慮添置私家車以保障安全出行。尤其是在二月召開的高層會議中指出“要積極穩定汽車等傳統大宗消費，鼓勵汽車限購地區適當增加汽車號牌配額，帶動汽車及相關產品消費。”以及在三月底國務院常務會議上指出“將新能源汽車購置補貼和免徵購置稅政策延長2年”。預計汽車品牌進駐購物中心開設展示門店的趨勢有望延續。
全市淨有效租金受免租期延長的影響短期下挫。因季度內各優質零售物業有效營業時間不足一個月，且截至季度末多數零售物業尚未恢復營業，導致租金水平未產生明顯變動，業主多通過給予租戶免租期的方式為租戶貼補損失。綜合租金及免租期兩方因素，免租期的延長導致整體市場的租金指數環比下跌4.8%。
仲量聯行預計，未來伴隨居民生活消費回暖，租戶開始反哺零售物業之後，免租期將重回基準線，租金指數下降幅度有望於年底收窄。
仲量聯行武漢、南京、杭州分公司總經理辛毅表示：“雖然疫情衝擊了辦公樓市場，但TMT、金融、大健康行業的租賃需求仍值得期待。隨著企業逐漸復工，辦公樓對公共衛生安全的重視程度也將明顯提升。”
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