其实这些内容我并不愿意公开发布出来，因为说真话往往会不经意间得罪人。
但最近陆陆续续有新同学在问一些相关的问题，而我们目前正在和开发商处理大家之前购买的上百套公寓的各种文件和走流程。
一个个回答，精力也确实有限，恐照顾不周。我统计了下大家咨询的问题，无非就是三大问题：
1.投资菲律宾房市的玩法是什么？
2.在菲律宾买房会涉及哪些税费问题。
3.产权问题。
今天我们就用一篇文章，再详细说说。如果你还有不清楚的地方，请添加v：18221721994 我们再详聊。
01
投资菲律宾房产的玩法是什么？
投资菲律宾房市的玩法是什么? 我们以一个价值60w的公寓为例子。
首付比例为20%，这20%又可以分期48个月支付(无利息)。
那么每个月的月供就是：60w*20%/48个月=2500元。一年的投资成本是2500元*12个月=3w元。
而菲律宾的房市保守计算是每年至少10%的增长幅度。
你用每年3w元的成本，撬动的是价值60w房屋的总收益。
这个简单计算题，相信很多人都能自己计算了。
而第49个月就是开发商交房，也就是49个月支付剩余的80%的尾款，如果你想长期持有，可以选择支付尾款交房后出租收租金(租售比6-8%)。
如果不想持有，你可以选择在交房前的一年至两年提前卖掉，赚取房屋增值的差价，这就叫炒楼花。
可能很多人会问，为什么菲律宾开发商的期房交房时间要比国内的长。原因主要是：
- 菲律宾建筑工人的人效比中国建筑工人的人效低。中国效率本身不是一般国家能比的。
- 菲律宾工人不会加班。到了规定的每天工作小时制之后就下班。作为一个天主教国家，菲律宾的假期也很多。这个在全球是排上了名次的。
- 菲律宾位于热带，北部是热带季风气候，南部是热带雨林气候。所以一年有4-5个月都是雨季。热带雨季期间，施工进度是很缓慢的，甚至是无法施工的。
考察目标楼盘的实景照片
所以在菲律宾，开发商的施工周期基本都是在4-6年。
当然也是因为施工周期长，也就间接创造了炒楼花和高杠杆的条件。
02
菲律宾买房的税费问题
税费主要是存在三大环节。分别是：购买新房、房屋二手转卖交易、长期持有房屋的情况。
一、购买一手新房。
从开发商购买的一手新房，绝大多数都是期房(交房周期一般为4-6年)。
购买新房主要涉及两大类的税费。
第一个就是VAT增值税，第二个就是OC杂费(other charges)。
1、VAT，就是增值税Value Added Tax的缩写。
这个是政府强制征收，且统一的。税率为12%。菲律宾是价外计税的国家。VAT增值税是按照房屋购买裸价来计算。
例如，一套裸价60w的公寓，VAT的费用就是60w*12%=72000元。当然绝大多数从开发商购买的新房，其VAT并不是一次性全部支付的，而是按照首付月供比例来分摊支付的。
例如，一套裸价60w的公寓，首付20%，这个20%的首付是分期48个月支付。那么首付的月供是60w*20%/48个月=每月2500元人民币。那么每月应支付的VAT（增值税）就是：2500*12%=300元。也就是说VAT的支付比例，也跟着房款支付比例和支付时间走的。
2、OC(other charges) 中文直译是：其他杂费。
这个费用主要是办理CCT证书(类似国内房产证)和一些其他小税费(例如印花税)等等。
OC的费用每家开发商都不一样，一般在6-7%左右。
OC费用没有固定标准，这是因为楼盘所在的区域不同，政府收取这些费用也会有差异。
OC的收取方式，每家开发商也不一样。有的开发商是和VAT一样，跟着房款支付比例和支付时间走。有的开发商是在正式交房时才收取，也就是需要支付剩余尾款的时候再一次性支付。
上面介绍了VAT和OC，当然坑也就来了。
而且据笔者所知，不少人都还踩了这个坑。
和客户实地考察目标楼盘的现场照片
坑点一：买房时要问清楚，给你的报价是否包含了12%的VAT增值税。
市面上有人为了用低价吸引买家，他们只报裸价，让很多不明就里的人上当。
等你签了购房预订协议之后才告诉你，12%的VAT增值税是另外计算的。
其实把VAT的税加上之后，可能会发现你的购买价格比别人买的价格还高。
所以这个一定要问清楚。
坑点二：OC的具体收取比例，可以间接反应你买的是不是永久产权。
春节前有人在微信上咨询我，说他在18年在某处买了某开发商的房子，OC是按照8.5%的比例来收取，说卖给他房子的中介一直告诉他是永久产权，来问我是否是属实。
我的第一反应就是遗憾的告诉他：你肯定被骗了。
因为在马尼拉永久产权的公寓，其OC的费用极少有超过7%的。
基本上几大开发商针对永久产权的公寓收取OC的费用不是6%，就是6.5%。把OC的费用能收取到8.5%，只有一个可能：那就是购买的公寓不是永久产权，而是租赁产权。
只有租赁产权的公寓，OC费用才会达到8.5%这高的水平。
后来我找这个开发商的业务部门查询了一下，果然被我说中，他购买的果然是租赁产权。
然后开发商的人还很疑惑的问我，他购买的那个项目，在购买的那个时间段，他们开发商还有不少的永久产权公寓，为什么要购买租赁产权？我也只能无言以对。
关于永久产权和租赁产权的问题，我会在下面再细说。
房屋二手转卖。房屋二手转卖主要是涉及资本利得税CGT(Capital Gains Tax)。
但这个也是要分两种场景情况来看。
第一种场景：开发商还未正式交房。
例如在19年1月从开发商买的新房，开发商的交房时间是第49个月。
你在第36个月还没有正式交房之前就要转卖出去，且你的房款支付比例没有超过25%(具体每个开发商情况会不一样)。这种情况只需要去开发商办理更名手续即可，把你持有的公寓更名到买家名下。这个过程不涉及到任何税费。你只需要向开发商缴纳更名费即可。
更名费每个开发商收取的标准不同。在10w-30w比索不等。
第二种场景：开发商已经正式交房后的转卖。
这个情况就已经不是在开发商做个更名这么简单了。因为这个时候，房屋的产权已经从开发商转移到你的名下，你的信息已经完全传到政府那里了。
所以在这个场景下，你要转卖你的公寓，主要就是涉及：资本利得税CGT(Capital Gains Tax)。
资本利得税是按照房屋交易价格的6%收取，是由卖家支付给菲律宾的BIR部门。
当然虽然这6%的资本利得税是由卖方承担，但这些都是可以计算到房屋卖出总价里面的。
在这个场景中，还有1.5%的印花税、以及总共1-2.5%的各种由政府收取的文件费、注册费、过户费等等，但这些都是有买家承担，并直接由买家支付给政府部门，和卖方没有关系。当然，二手房屋买卖肯定还会有中介费用，目前菲律宾的二手交易中介费用是5%，这个也是由卖家支付给中介。
同样，这些都是可以转嫁到房屋卖出价格上。
考察目标楼盘实景照片
但其实资本利得税的缴纳并不是以开发商是否正式交房来做判断，这样的判断的并不严谨。
因为每个开发商的操作情况都不一样。如果开发商在正式交房之前，就已经把客户信息资料提交给了政府，那转手卖出就需要支付资本利得税，例如开发商Ayala。
所以每个开发商的情况都不一样，需要具体对待。
房屋长期持有：
如果是持有房屋，那每年需要给政府交纳的费用，主要就是房产税。
因为马尼拉的租售比在6-8%区间，这个租售比非常高，所以大多数投资人都有长期持有收租金的打算。这样既能每年有稳定的收益，又能同时享受房屋价格每年上涨的利润。
目前马尼拉大都会的房产税，是每年按照购房价格的千分之3来收取。
相比较其他收房产税的国家，菲律宾的房产税征收比例算是很低的。
一套价值60w的公寓，每年只需要缴纳1000多人民币的房产税。菲律宾的房产税一年可以分4次，按比例缴纳。比较有意思的是，如果你选择每年一次性缴纳房产税，可以享受10-20%的折扣。
03
关于产权问题
虽然菲律宾是永久产权。但这个也是最容易被人忽悠的地方。
前面我提到过那个在微信上咨询我的人，就是被小中介给忽悠，后来我详细了解了一番，被忽悠的竟然还为数不少。因为利益原因和不诚信因素，很多人都不会主动给你提及这个问题。
Free hold：永久产权。这个很好理解，就不细说了。
Lease hold：租赁权。我们重点说说这个。
在菲律宾，对外国人购买公寓，是有比例限制的。
即每期开售的楼盘，外购人的购买比例不能超过40%。但是，客观情况总是有意外存在。
因为马尼拉房市是很多外国投资者眼中的价值洼地，所以外国人购买比例超过40%是常有的情况。
我曾经见过一个香港投资客，在一个新楼盘开盘的当天，就全部买下了外国人40%比例的Free hold。
有些人把租赁产权当成永久产权卖，也是利用了很多人贪小便宜的心理。
因为开发商为了让Lease hold租赁产权卖得出去，肯定会让Lease hold租赁产权的价格低于永久产权Free hold价格。但其实我们细细算一算，买Lease hold并没有得到多大的便宜。可能还得不偿失。
详解Lease hold租赁产权：
- Lease hold租赁产权只针对外国人。因为楼盘热销，又有外国人非常想买，但法律又有限制。所以开发商只能把这套公寓的使用权租赁给你。租赁权是50年的，到期可以再延一次再延期25年，所有总共可以获得75年的租赁权。
- Lease hold租赁产权最大的影响还是在于流动性。菲律宾的法律规定，如果你购买的是Lease hold租赁产权的公寓，那你在转卖的时候，如果买房还是外国人，那继续是租赁产权，如果买房是菲律宾本国人，那本国人购买可以，可以转成Free hold永久产权。但本国人已经有永久产权可以选择，为什么会优先考虑你的租赁产权呢？所以Lease hold租赁产权的公寓，对以后的流动性是最大的影响。当然，这个也不能完全绝对化。就认为所有Lease hold租赁产权的公寓都不值得投资，这个要具体问题具体分析，如果是那种地段特别好的黄金区域，已经没有多少可开发的地皮了，开发商的资质又非常好，并且你是想长期收租的，这种情况下，其实可以投资Lease hold租赁产权的公寓。但里面租赁和产权的异同，一定要讲清楚。买还是不买，取决于买方。但关键信息披露是否完整，就是人品和诚信的问题了。
- Lease hold租赁产权的公寓，开发商给的价格都会比Free hold永久产权的要便宜。大概会便宜个10%，甚至更多（根据每个开发商的情况来定）。买房能便宜10%可不是小钱。所以很多人都是打着各种所谓优惠名目的招牌去忽悠，但却很少给你讲永久产权和租赁产权的区别。要么是不懂、不专业，要么就是揣着明白装糊涂。
- 虽然Lease hold租赁产权的公寓在购买时，会比Free hold永久产权的要便宜。但是天下哪有白得的便宜，因为Lease hold租赁产权的公寓，在缴纳OC的税费时，也要比永久产权的OC费用高。所以如果你在菲律宾买的房子，如果OC费用超过8%，99.9%就是买到了租金产权的房子。因为租赁产权的公寓会比Free hold永久产权的公寓在OC的税费上，至少高出2%。
- Lease hold租赁产权的公寓，在转卖给本国人时，本国人虽然购买后可以转为永久产权（Free hold），但是开发商当初给你的优惠，你是要吐出来的。所以，天下没有白得的馅饼。
关于Lease hold租赁产权，我甚至见过最恶心的一个解释。
说开发商在卖房的时候，不知道哪些房子是超过40%的，只有全部卖光了才知道哪些是租赁哪些是永久产权。
这完全就是在说假话。这个事情我们和几大开发商都确认过。开发商的销售系统在正式销售之前，对哪些房间号会是Lease hold(租赁)，哪些房间号是Free hold(永久)，在开发商的后台系统里面是有显示的，是可以查询的。甚至有个开发商是按照每一层楼为单位来配比。
比如这一层楼如果超过40%的比例限制，你要想买永久产权的，就只能换楼层。
例如开发商Rockwell就是这么来操作的，把可售的永久产权分配到每一层楼。在去年我们团购Rockwell的Arton项目时，就有同学提交预订资料后，被通知更换楼层，就是因为该楼层的永久产权的房间数已经全部被占用，只能更换楼层。
楼盘的部分购房合同
正式购房合同
我给大家看一个图片。下面这张图片是去年某开发商在马卡蒂热销的一个楼盘的内部销控系统截图。
图片中
标红的房间号就是永久产权。
标绿的房间号就是租赁产权。
所以如果有人说开发商在销售的时候也不知道哪些是永久产权，哪些是租赁产权的话，真的是可以嗤之以鼻。
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