中国城市更新的阶段划分
在第一阶段(1949-1977年)，中国城市更新以改善城市基本环境卫生和生活条件为重点。
由于当时的中国百废待兴。在公共财政十分紧缺的背景下，国家提出了“重点建设，稳步推进”的城市建设方针，优先将建设资金用于发展生产性的城市新工业区。
而大多数城市旧城区的建设，则采取“充分利用、逐步改造”的方针，仅是对原有房屋、市政公用设施，进行维修养护和局部的改建或扩建。
各地城市不同程度地开展了以改善环境卫生、发展城市交通、整修市政设施和兴建工人住宅为主要内容的城市建设工作。
这一时期的大规模城市建设，是中国历史上前所未有的，对城市居住环境和生活条件的改善起了积极的作用。
北京龙须沟改造、上海肇家浜棚户区改造、南京内秦淮河整治以及南昌八一大道改造等，都是当时卓有成效的改造工程（图4）。
在更新思想方面，梁思成先生和陈占祥先生在“中央人民政府行政中心选址”中提出的著名“梁陈方案”，从更大的区域层面，解决城市发展与历史保护之间的矛盾，疏解过度拥挤的旧城人口，为后来整体性城市更新开启了新的思路。
图4｜第一阶段代表性更新案例在第二阶段 (1978-1989年)，中国城市更新重点转移至解决住房紧张和偿还基础设施欠债。在改革开放与社会主义现代化建设的大背景下，国家重新明确了“城市建设是形成和完善城市多种功能、发挥城市中心作用的基础性工作”的城市建设方针，要求城市政府要集中力量搞好城市的规划、建设和管理。在这样的背景下，我国的城市规划体系快速发展。城市更新也随着土地市场化改革的启动，日益成为城市建设领域的关键问题。为了解决城市住房紧张，满足城市居民改善居住条件、出行条件的需求，以及偿还城市基础设施领域的欠债等问题，城市更新活动在全国各地展开，并针对不同类型进行了理论与实践方面的探索。其中，代表性的工作包括沈阳旧城改造、合肥旧城改造、上海南京东路改建、南京市中心综合改建、苏州桐芳巷小区改造和北京菊儿胡同整治（图5）。这一时期围绕旧城改建与更新改造开展了一系列的学术研究和交流活动，1979年原国家城市建设局下达给上海市城市规划设计院、北京城市规划局,由9个协作单位完成《现有大、中城市改建规划》研究课题。1984年12月，城乡建设环境保护部在合肥召开全国旧城改建经验交流会，
此次会议是我国建国以来专门研究旧城改建的第一次全国性会议。1987年6月，中国建筑学会城市规划学术委员会在沈阳召开“旧城改造规划学术讨论会”。在城市更新思想方面，吴良镛先生提出“有机更新论”，推动了从“大拆大建”到“有机更新”的根本性转变，为我国城市更新指明了方向，现实意义极为深远。吴明伟先生提出了系统观、文化观、经济观有机结合的全面系统的城市更新学术思想，对指导城市更新实践起到了重要的指导作用。
图5｜第二阶段代表性更新案例
第三阶段(1990-2011年)，中国城市更新进入了市场机制主导的实践探索与创新时期。在这个阶段，伴随土地有偿使用和住房商品化改革，过去进展缓慢的旧城更新获得了强大的政治经济动力。各大城市借助土地有偿使用的市场化运作，通过房地产业、金融业与更新改造的结合，推动了以“退二进三”为标志的大范围旧城更新改造。与此同时，企业工人的转岗、下岗培训与再就业成为这一阶段城市更新最大的挑战，城市更新涉及的一些深层社会问题开始涌现出来。如何实现城市更新社会、环境和经济效益的综合平衡，并为之能够提供持续高效而又公平公正的制度框架，是这一阶段留给我们的经验与启示。在实践方面，这一阶段的城市更新涵盖了旧居住区更新、重大基础设施更新、老工业基地改造、历史街区保护与整治以及城中村改造等多种类型。诸如上海世博会大事件驱动的江南造船厂、上钢三厂所在的中心城黄浦江两岸功能转型和再开发；由艺术家“自下而上”聚集推动的北京798艺术区更新、上海田子坊创意区更新案例；广州市的“三旧”改造、佛山市的“三旧”改造和深圳大冲村改造；南京老城南地区保护更新和苏州平江历史街区的保护整治；杭州城市有机更新、常州旧城更新等项目，都是这个阶段的代表性案例（图6）。城市更新的学术研究在这一时期不断推进，进入了新的繁荣期。1996年4月，中国城市规划学会在无锡召开了中国城市规划学会年会的“城市更新分会场”，讨论了片面提高旧城容积率、拆迁规模过大等问题，并
正式成立了“中国城市规划学会旧城改建与城市更新专业学术委员会”（图7）。在学术著作上，这一时期相继出版了《北京旧城与菊儿胡同》《现代城市更新》《当代北京旧城更新》等论著，它们作为早期系统阐述城市更新的理论、方法与实践的著作，填补了我国城市更新研究的空白。
图6｜第三阶段代表性更新案例
第四阶段(2012年-至今)，中国城市更新开启了以人为本和高质量发展的新局面。
2011年，我国城镇化率突破50%，正式进入城镇化的“下半场”。
过去被经济发展掩盖的隐性问题日益显像化，倒逼中国城市空间的增长主义走向终结。
以内涵提升为核心的“存量”、乃至“减量”规划，已经成为了我国空间规划的新常态。
在生态文明宏观背景以及“五位一体”发展、国家治理体系建设的总体框架下，城市更新更加注重城市内涵发展，更加强调以人为本，更加重视人居环境的改善和城市活力的提升。
北京、上海、广州、南京、杭州、深圳、武汉、沈阳、青岛、三亚、海口、厦门等城市积极推进城市更新，强化城市治理，不断提升城市更新水平，出现多种类型、多个层次和多维角度的探索新局面（图8）。
图8｜第四阶段代表性更新案例
在学术研究方面，为了适应新型城镇化背景下的城市更新实践要求，中国城市规划学会于2016年12月恢复成立了“中国城市规划学会城市更新学术委员会”(图9)。近年来学委会以“新型城镇化背景下的城市更新”、“城市更新与城市治理”、“社区发展与城市更新”、“城市更新，多元共享”、“复杂与多元的城市更新”、“城市更新与品质提升”和“城市更新，让人居更美好”等主题展开了广泛的学术研讨和交流。
在更新政策和制度建设方面，国家层面相继出台《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》《国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》《节约集约利用土地规定》《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》等一系列政策文件。与此同时，顺应新的形势需求，几个重点省市在城市更新机构设置、更新政策、实施机制等方面进行了积极的探索与创新。
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