房地產投資拓展的專業人士基本都知道，IRR是房企最核心的指標 ，比起利潤率，IRR反映了時間價值，綜合地體現了項目管理、資本運營的效率和效益值。所以，高週轉的重要性不言而喻，提前回款、晚支付工程款、合理控制財務費用、銷售費用都可以大幅提升IRR。
一個項目，拿地時明明測算可以賺錢，比如銷售利潤率達到14%，IRR(Internal Rate of Return，即內部收益率)達到32%，為什麼開發完畢時卻虧損了？
舉例來說：XX二線城市項目，佔地面積200畝，容積率2.5，計容建築面積約33.3萬平方米，總建築面積約49萬平方米，總投資額（含稅費）約61億元，總銷售額約71億元，淨利潤約10億元，銷售利潤率達到14%，IRR32%。具體詳見投資測算表和現金流量分析表。
筆者認為可能的原因如下：
一、開發時間增加了。一個計容建築面積33萬平米的項目，假設開發週期3年，利潤10億元，銷售利潤率達到14%，IRR32%。但是由於開發週期拉長了2年多，增加了近10億元的財務成本、管理成本、違約成本，結果利潤沒了。
為什麼拉長了開發週期？
1、開發期間，經常變更設計，導致施工週期大幅延長；
2、銷售去化週期變長了。由於政策調控，導致市場低迷、客戶持幣觀望，銷售去化週期變長；或者因為定位出現偏差，比如小戶型剛需房去化週期快，但是大戶型去化週期長等原因。
二、現金流斷了。開發期間，比如
集團為了打造別的燒錢事業（如科技、工業等），抽調了項目公司資金，結果該燒錢事業做虧損了，不能按時還回來資金，現金流斷了，導致該項目停工或放緩開發節奏，不能按計劃滾動開發，增加了近10億元的財務成本、管理成本、違約成本，結果利潤沒了；三、成本增加了。在開發期內，人工、材料突然漲太快，消耗了利潤；遇上宏觀調控，銷售去化慢，大家搶著用渠道，比如目前全國各地分銷寫字樓、商業的渠道費用高達4%-15%，銷售成本上升了。
四、市場變了。拿地測算時，寫字樓等商辦市場銷售很火爆，結果政府供應寫字樓土地太多，房企也一擁而上，結果寫字樓市場供過於求，市場提前飽和了，降價20%都賣不出去，銷售週期延長，增加了財務成本、管理成本、違約成本，結果不虧才怪。這種現象目前像北京、上海一線城市都已經普遍出現，房企應該注意。
五、商辦比例過高、自持比例過高。市場好時，很多開發商為了拿地，商辦比例超過70%、自持比例超過50%的土地都拿，而可以快速產生現金流的住宅比例不足30%。住宅銷售賺的錢，全部沉澱在商辦物業裡，而商辦物業短期內無法產生現金流，把自己玩死了！
……
想想看，你身邊有多少這樣的案例？
還有一個比較有意思的問題：同樣一個項目，不同的房企開發，或者說不同的開發模式，IRR為什麼會不一樣？
還是以上面這個案例來分析，我們看看不同模式下的現金流與IRR到底為什麼不一樣？
測算房地產項目的IRR，需要有每一期的現金流入、現金流出數據。現金流入指的是銷售回款，現金流出包括土地款、開發成本、三項費用（財務費用、銷售費用、管理費用）、稅費（土增稅、增值稅、所得稅等）。這樣就有了每一期的淨現金流數值。
說明：本方案測算的是全投資內部收益率，包含項目期內發生的全部資金投入的回報率，全部資金包括自有資金和融資資金。
從上表的現金流量表分析可以得出：提高IRR，可以通過以下四種策略：
1、早收： 儘可能把銷售收入提前，如爭取提前開盤、加快推售節奏。很多中小微開發商拿地後一般6個月才開工（拿地後才開始規劃設計、出施工圖）、9個月才開盤（開工後3個月售樓處、樣板房、示範區都不一定出得來）、27個月資金才回正，所以IRR是負數，這就是上面的方案一。但是實行“高週轉”的碧桂園不一樣，他採用345模式（拿地之後3個月開盤、4個月資金回正、5個月資金再週轉），資金滾得飛快。過去幾年，碧桂園自有資金回報一直在50%+，就是上面的方案6-8。一般的開發商能夠做到拿地之後6個月開盤、12個月資金回正、15個月資金再週轉就很不錯了，即以上的方案四。
2、晚支：儘可能把現金流出往後延期，比如爭取土地款分期支付（目前由於疫情影響，很多地方政府出臺優惠政策，允許土地款分期、延期支付，甚至土地款首付比例20%就可以辦理四證，餘款1年內付清；或者通過併購項目，土地款分期支付或作為負債形式，減少前期資金壓力）、施工方墊資施工、條件允許下延緩各類費用支付節奏。
3、多收：儘可能多地增加銷售收入，在用足容積率的前提下，優化規劃設計方案，儘量多佈局高溢價產品；差異化定位，提升核心競爭力，把握自主定價權。
4、少支：儘可能節約成本，比如財務成本、施工成本、銷售費用、管理費用、時間成本等等。
所以說，IRR是房企最核心的指標，比起利潤率，IRR反映了時間價值，綜合地體現了項目管理、資本運營的效率和效益值。
因此，“高週轉”的重要性不言而喻，提前回款、晚支付工程款、合理控制財務費用都可以大幅提升IRR。
IRR是評價地產投資可行性的重要指標，一個房企拿地，如果IRR做不到10個點，融資成本超過8個點，這種地一般是不會拿的。
一些上市公司甚至要求：淨利潤率及IRR必須達到雙15%這個項目才可獲取。還有像萬科、中海這種品牌房企，資金成本特別低，實際上IRR低一點都可以做。
有些引入跟投機制的房企，甚至將IRR與跟投收益掛鉤，比如萬科跟投人員只有在項目內部收益率大於25%時，才可以按照出資比例的1.2倍分享利潤，而金地要求核心員工投資人的有限合夥企業收益（虧損）的計算與項目IRR掛鉤：當IRR＞25%時，按有限合夥企業的實際股權比例的1.8倍分配收益。
可以說，IRR是各大標杆房企老闆都要看的指標。
IRR能做到25%，當然應該激勵管理人員。IRR>25%意味著歸股東的自有資金年化回報率非常驚人，因為是帶槓桿的，就跟融資炒股一樣。
馬克思說：“資本的循環，不當做孤立的行為，但當做週期反覆的過程來規定時，叫作資本的週轉。”資本週轉的速度越快，資本增值的程度就越大。
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