一、2019年日本宏觀經濟趨勢
全球經濟放緩的跡象在 2018 年下半年首次出現，經濟合作與發展組織（OECD）的領先指標在 2018 年 10 月降至 100 以下（圖1），主要原因是中美貿易爭端的爆發。
在日本，2019年的商業情緒有所減弱，尤其是製造商的商業情緒。在日本央行 (BoJ) 的季度 Tankan 調查中，自 2017 年年底以來，大型製造商的商業情緒指數已經連續 8 個季度下降，近 8 個季度連續下降。2018年第四季度，該指數持平。雖然非製造業者的相同指數基本持平，但 2019 年第四季度的非製造業者指數較前一季度小幅下降（圖2）。
日本 2019 年全年 GDP 預計同比增長 0.9%，超過 2018 年錄得的 0.3% 的同比增長。然而，在考察了 GDP 的主要組成部分後，實體經濟似乎並沒有像頭條數據所顯示的那樣強勁（圖 3）。2019 年一季度出口和企業資本支出均出現負增長，儘管該季度 GDP 整體增長水平特別高（2019 年三季度出口增長再次出現負增長），但這兩個項目在 2014 年至 2018 年期間都推動了增長。雖然 2019 年一季度進口對經濟增長做出了正向貢獻，但進口是 GDP 的負值項目。因此，2019年一季度進口為正數，意味著進口實際上是下降的。與出口下降一起，這表明企業活動疲軟。雖然消費支出是 2019 年第二季度和 2019 年第三季度增長的驅動力，但這很可能是由於 10 月消費稅上調之前的需求前移。
在最近一次消費稅上調後，消費者支出持續疲軟。將零售額與 2014 年 4 月上一次加稅時相比，加稅前的零售額增速低於上次，但加稅後的降幅大於上次（圖 4）。雖然這可能部分原因是受颱風 " 海吉星 " 的影響，但也可能是因為消費者的消費支出可能比上一次消費稅上調時更弱，這也是消費者信心指數所暗示的（圖 5）。在其他地方，表示製造業活動的工業生產指數也依然疲軟。該指數在10 月份按月下降了 4.2%---- 與2014 年 4 月上一次加稅後緊接著錄得的降幅相近 -- 也低於加稅前剛剛發佈的市場預期。按年的降幅為6.3%，這一數據弱於上一次加稅時（圖6）。
在 2018 年末全球經濟開始走弱的跡象之後，美國和歐洲央行從 2019 年起重新推出寬鬆貨幣政策。2019年 12 月進一步為全球經濟帶來了兩個積極進展。其中第一個是中美兩國於 2020 年 1 月 15 日宣佈簽署了 " 第一階段 " 貿易協議。由於消費支出佔美國 GDP 的近 70%，此前有人擔心，這可能會受到美國原定於 12 月開徵的第四輪關稅的影響，這將適用於許多類別的中國製造的消費品進口到美國。因此，這些關稅的推遲，緩解了對美國經濟的擔憂。第二件事是保守黨在英國大選中取得了巨大的勝利，使得英國在 1 月底脫歐確定。雖然保守黨的勝利並沒有消除 " 無協議的 Brexit" 風險，但卻推遲了這一風險。這些事態發展導致全球經濟回暖的希望有所回升，12 月中旬以來股價以及加息都有所上升。日本方面，日經 225 指數 14 個月來首次觸及 24000 日元水平，10年期國債收益率 9 個月來首次升至正值（圖7、圖8）。
世邦魏理仕預計，未來幾年全球經濟將溫和復甦，重點是貿易的好轉。2020年，美國 GDP 預計將錄得比 2019 年略微弱於 2019 年的增長，但世邦魏理仕預計 2021 年將有所回升。這是因為對中美貿易摩擦相關擔憂的緩解有望提振企業投資。
對日本的預測也是繼 2020 年增長放緩後，2021年 GDP 增速將小幅回升（圖 9）。2020 年上半年消費支出可能會保持疲軟，主要原因是消費稅率提高。不過，世邦魏理仕預計，隨著全球經濟的復甦，下半年起增速將穩步上升。日本政府 26 萬億日元的一攬子經濟刺激計劃，將於 2020 年上半年開始實施。
二、2019年商業地產市場細分市場概況
（一）寫字樓商業地產
2019年日本寫字樓空置率進一步下降，世邦魏理仕追蹤的 13 個城市中，有 8 個城市（札幌、埼玉、東京、橫濱、名古屋、大阪、京都、福岡）的空置率在 2019 年年末將錄得 1% 以下。這反映出供求關係的緊平衡。
全年各城市的租金均有上漲，其中仙台、橫濱、金澤、京都、大阪、神戶和廣島的全年租金增幅超過了 2018 年的記錄。
雖然整體經濟不一定向好，但供需緊張的背後似乎有以下因素。
首先，仍有不少企業急於升級企業的辦公環境。
第二，世邦魏理仕觀察到更多的公司搬離要重建的舊樓，也有公司因房地產價格上漲而賣掉辦公樓，改為租賃物業。
三 是越來越多的共享辦公空間。
此外，區域性城市供需緊張的 主要原因 是新增供應不足。在宏觀經濟方面，低通脹和低利率的環境似乎還將持續一段時間。此外，全球經濟的兩大風險因素：中美貿易摩擦和 Brexit，似乎也在緩和。鑑於這些情況，日本的企業情緒很可能在2020 年復甦，這意味著寫字樓市場有望繼續保持緊俏。
與 2018 年一樣，2019年零售企業的租賃需求強勁。銀座高街租金自 2017 年第三季度觸底反彈以來上漲了 1.6%，2019 年第三季度達到 25.8 萬日元 / 坪，2019年第三季度達到 25.8 萬日元 / 坪。世邦魏理仕預計租金整體將繼續溫和上漲，雖然預計 2020 年租金會有一定的下行，但未來兩年的租金預計將上漲1.4%。
2019年，強調展廳或體驗式功能而非產品銷售的門店數量有所增加。其中，彈出式門店 --- 為推廣新產品發佈或迎合季節性需求而臨時開放的短期銷售空間 -- 正吸引著各行業零售商的興趣。這種形式使零售商能夠通過創造話題性的興趣來開發新的客戶群，並通過吸引高人氣、高新聞價值的品牌來提升物業價值，從而使業主受益。在 2020 年，隨著業主們熟悉這種業態作為租賃街邊店面的新載體，對爆款店的需求可能會進一步增長。
（二）物流地產市場
大型多租戶物流設施（LMT）市場的淨吸納量將在 2019 年達到 100 萬坪，為三大主要都市圈的總和。如果這個數字能夠達到，將創下歷史最高水平，比 2018 年創下的紀錄高出約40%。
物流行業的改革直接導致了物流運輸需求的強勁，主要趨勢包括電子商務的擴張、物流中心的自動化設施和機器人的部署、以及為解決卡車司機短缺問題而設立的配送中轉點等，這些都直接導致了物流行業的改革。
未來兩年，大東京、大大阪和大名古屋地區的供求關係將持續緊張。2019年第四季度大東京地區 LMT 市場的有效租金將按年上升 2.4% 至每坪 4,250 日元。
世邦魏理仕預測，到 2021 年第四季度將進一步上升 2.1%，這是一個較為溫和的升幅，因為很難設想2% 左右的歷史低位空置率會進一步大幅下降，而且 2021 年的新增供應量也將創下歷史新高。
大大阪地區 2021 年的新增供應量也將達到創紀錄的水平，與 2017 年一致。不過，未來兩年的空置率不太可能超過8%，這反映出房東在新興區域的租戶保障方面的穩步推進，以及臨海地區的需求復甦。
在大名古屋地區，已宣佈在 2021 年之前開發兩個設施。這兩處設施都將位於新興的 LMT 地區，由於可供選擇的項目不多，因此需求可能會很穩定。雖然受新增供應的影響，空置率可能會暫時上升，但預計到 2021 年結束時，空置率將在 4% 左右。
（三）投資市場
2019年第一季度至 2019 年第三季度的房地產交易額（10億日元以上的交易額）為 2.4 萬億日元，同比增長6.5%。雖然總交易量同比下降，但大宗交易的增加導致整體交易量上升。在物業持續緊缺的情況下，資本開始關注大型物業和組合交易。
分資產類型看，商鋪、酒店和物流設施帶動成交量上升。分投資者類型看，投資額增幅最大的是機構買家，同比 +62%，更多群體增加了對房地產的配置。2019 年的總成交量將按年上升約7%。
2020年預計將按年上升 2%。隨著機構投資者的資金流入房地產市場，預計 2020 年大宗交易將再次推動交易量。然而，隨著更多投資者認為市場已接近週期的尾聲，買家可能會更加挑剔。東京優質資產的收益率看起來將在 2020 年創下新低，或維持目前的水平。
東京灣區大型多租戶（LMT）的收益率預計到 2020 年將進一步下降。螺號網，海外房產置業專家。
THE END
