城市更新一般流程是，政府依照城市發展規劃，按照法定程序收回土地使用權，並向土地使用人（被徵收方）支付補償。補償的形式有貨幣補償和實物補償等方式。
因城市更新模式較多，不能一一展開，本文以“政府主導、統一規劃、整體更新”的情況為例，即政府招標、毛地出讓、企業自行拆遷為例，其中涉及到三方，即徵收方（政府）、被徵收方（原土地使用人）、和土地受讓方（房地產開發企業）。土地受讓方（房地產開發企業）作為殘局收拾者，需要搞清搞透，否則隱患迭生。
一般情況下，被徵收方（原土地使用人）又可以分為個人、企業、基層組織（村委或街道）三種類型，土地被收回時要涉及如下稅種。
一、增值稅
《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》（財稅[2016]36號）文件第一條第（三十七）項規定，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者，免徵增值稅。
這一點與營業稅有本質的不同，《關於土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規定，只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關於印發〈營業稅稅目註釋(試行稿)〉的通知》(國稅發〔1993〕149號)規定，不徵收營業稅。
因此，不論拆遷戶是個人還是企業，原則上都應辦理免徵增值稅優惠備案。
二、土地增值稅
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）第十一條規定，因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免徵土地增值稅。
三、契稅
至於拆遷的契稅，依據《關於企業以售後回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》（財稅[2012]82號）第三條規定，市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》有關規定徵收居民房屋，居民因個人房屋被徵收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，並且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免徵契稅；購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定徵收契稅。居民因個人房屋被徵收而選擇房屋產權調換，並且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免徵契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定徵收契稅。
四、所得稅
除了上述稅種，還涉及到所得稅。
（一）個人
被徵收方屬於個人，即我們常說的拆遷戶，按照《財政部國家稅務總局關於城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號）文件第一條規定，對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免徵個人所得稅。
（二）企業
1.符合政策性搬遷規定情形的，根據《國家稅務總局關於發佈〈企業政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2012年第40號）和《國家稅務總局關於企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第11號）規定處理。
2.不符合政策性搬遷規定情形的，取得的補償收入作為企業所得稅應稅收入，發生的損失、費用按規定稅前扣除。
（三）基層組織（村委或街道）
因政府徵收土地及地上建築物而取得的貨幣補償和實物補償，不徵收企業所得稅。
比較而言，對被徵收方來說，貨幣安置涉稅比較簡單，但是對受讓方的涉稅影響，尤其是實物安置時則比較複雜。
欲知詳情待下回分解。
