誰都必須承認，中國的發展太快了，中國與世界接軌、學習的速度太快了。
過去近二十年，商業地產從黃金時代進入到了瓶頸期，商業地產市場競爭已日益激烈。從國內主要商業地產集團的項目來看，收購、改造類項目逐漸增多，因此把握舊樓改造、存量提升為主的“城市更新”，將項目改造成功則尤為重要。
我們得到了空間, 卻失去了社區
上海人逼仄的生活環境
過去60年, 前30年, 上海人均道路、人均綠地和人均住房面積三項指標全部處在低位, 有的還不升反降, 如人均道路面積。20世紀80年代, 上海市政府將住房和交通列為上海天大的問題, 隨後的30年努力, 人均道路面積增加20倍, 綠地面積增加30倍, 住房面積增加3倍, 上海人告別了逼仄, 實在地有了空間的獲得感。但上海的空間成就, 是以傳統里弄社區大片消失併為新式門禁小區所替代的過程實現的;是以數百萬內城居民遷往新城區從而伴隨社區重建的過程實現的;是以超過80%以上的住房私有率和大體相應的成套率的方式實現的, 以上特點, “其在社會空間的後果上, 是以家庭為中心的私人空間及其心理模式的充分發展, 和公共空間及鄰里交往的萎縮”。[1]
上海天際線
主導上海城市更新的是大尺度和資本化的空間生產, 釋放了中心區土地的生產力, 提升了舊城區空間的品質, 重塑了城市空間的骨架, 改善了上海人逼仄的生活環境。
但大尺度的空間改造損害了人性尺度的社區結構和日常生活的豐富性, 剝奪了人對空間的感官能力及人與人在空間中的自由交流的機會。居民不再是自己生活的創造者, 多數情況下他們只是景觀社會的旁觀者和商業世界的消費者。
人們得到了空間,卻喪失了社區;改善了空間環境, 卻冷漠了人際環境;交通的通達性高了, 步行卻變得困難, 社會的溝通性更弱了;一個個商業中心建起來了, 吸引人互動的公共空間卻更少了。
上海豫園遊客
美國社會家、評論家威廉·H·懷特經典作品《小城市空間的社會生活》一書的譯後記《懷特、蓋爾、雅各布斯與街頭巷尾》這樣寫道:“對於一座城市的公共空間，陽光是重要的，樹、水、可以買到小吃，能有地方坐坐，也很重要”，“在我們設計新的小城市空間，或是改造舊的小城市空間時，必須把人和人的使用考慮進去”。
可茵街 | 社區營造的樣本案例
誕生於泰晤士河南岸可茵街社區的可茵街社區建設實體（CSCB）就是社區營造的最佳樣本。CSCB的成員都是本街區住戶，採取社區信託發展基金的模式營運。CSCB為了保衛家園，與只以營利為目的的開發商角力，併成功主導更新、改造了加百利碼頭、牛津塔等知名項目。
可茵街（Coin Street）社區位於滑鐵盧橋（Waterloo Bridge）與布萊克法爾斯橋（Blackfriars Bridge）之間
可茵街最令人稱道的成果不在於翻修的創意或是“高級化”的手法, 畢竟舊工廠改建成Loft住宅、藝術中心或咖啡店不管在當時或現在的歐洲來說已是司空見慣。
同性質的翻修案在英國或歐洲其他工業城市中層出不窮，不過乏人問津，人煙稀薄的也不少。那為何可茵街能成功呢?
百利碼頭 (Gabriel’s Wharf)
深怕過度商業開發會破壞當地的家庭生態的“可茵街社區營造者”展開與開發商為時七年的抗爭。可茵街的房地產一旦被收購，居民的住所將轉型為觀光旅館和擁有河景的高級小單位公寓。若住戶沒有雄厚的資本和關係則會被迫搬到郊外，社會關係脈絡必將消失。
一個更新案不能只有光鮮亮麗的新建築而沒有本質上的涵養，不能只是計算商機而缺少人氣。更重要的是不能只有消費者而沒有穩定居民。一塊地再怎樣被開發，被經營，終比不上居民悉心照料，以守護“家園”的心來的懇切殷勤。
可茵街最具指標性的建築當屬翻修後兼具都會與懷舊氣氛的Oxo Tower
社區營造是個新詞，維基百科裡的定義是：“居住在同一地理範圍內的居民，持續以集體的行動來處理其共同面對社區的生活議題，解決問題同時也創造共同的生活福祉，逐漸地，居民彼此之間以及居民與社區環境之間建立起緊密的社會聯繫，此一過程即稱為‘社區營造’。”
資本化的空間生產, 對社區生活的損害莫過於到處是“炫耀性消費的空間, 稱頌商品而非市民價值。它成為一個奇觀地點, 人在其中不再是佔用空間的積極參與者, 而是被化約為一個被動的觀賞者”。[2]
城市公眾空間
可茵街的核心理念在於：可茵街建設不只追求新社區或新門面，更重要的是建立新家庭與穩定居民。實踐從觀賞景觀式空間生產到以“使用者”為本的空間營造理念的轉變。
社區營造的意義
高質量的集體生活是居民產生認同感和歸屬感的重要原因。而認同感和歸屬感更能激發居民良好的自治能力。
巴黎集體花園（Jardin familial）是最好的案例，集體花園最早是一戰後法國工人社區居民在房前屋后辟園種花的一種家庭活動。1960年代後，為了改善社區環境和增加鄰里交往，一些熱心居民把這一傳統擴大到了整個街區，他們自發創辦了花園協會，在街區空地上（主要是廢棄倉庫和停車場）種植蔬菜、水果、鮮花等。
乾淨整潔、綠草茵茵的社區環境是人們對美好生活的嚮往
協會為每戶參加家庭指定一小塊花園，定期進行園藝評比，在收穫季節還組織居民交換種植成果。為解決土地變更的法律問題，花園協會聘請了專業律師和規劃師與政府協商，最終修改了法定規劃。
可以說，家庭花園運動不僅增加了社區綠地、為居民創造了交往機會，更重要的是，居民通過花園協會找到了參與社區營造的渠道，協會成為推動地方民主和公共參與的重要力量。
最後
城市更新是生活在其中的人的“更新”，因此，它是關於每個獨特個人對城市的記憶，是為了讓每個個體的生活、工作得更加溫情，更有尊嚴。城市更新，又是新自由主義、彈性就業、創意城市這些新概念的“更新”，是地方政府對資本和人才的競爭，能夠促進產業轉型。
時下，國內外都有一批優秀的舊改項目、城市更新的案例，但並不能作為“模板”照搬，重要的是參考其經驗，並結合項目當地實際，從所輻射的“人”出發，並要對未來生活有所洞悉和預判，只有如此，才能夠跟消費者無縫對接，未來非主流將成為主流，未來我們販賣的不再是簡單的商品，而是一種情感，一種體驗，一種場景性營銷。
註釋：
[1]於海、鄒華華:《上海的空間故事, 從毛澤東時代到鄧小平時代》, 《綠葉》2009年第9期。
[2]戴維-哈維:《時空之間, 關於地理學想象的反思》, 包亞明編:《現代性與空間的生產》, 第382-383頁。
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