近期，中國海外發展發佈2019年年度報告。比這份年報稍晚一些，中海地產上海公司以零溢價率拿下了位於虹口嘉興路街道的一幅優質地塊。
而隨著上海公司總經理崔帥接受調查，其在競拍過程中顯露的“圍標”疑雲與中海在過去一年大漲的拿地成本一併暴露在大眾眼前。
目前，對於虹口地塊是否確屬“圍標”尚未有定論，不過激進拿地的代價卻已傳導到中海正在收縮的利潤規模中。
“利潤王”失速
自2018年以來，受制於“房住不炒”的主基調，房地產行業整體規模增速就呈下降趨勢，保利潤、重質量成為行業共識。碧桂園即在業績會上表示其不以規模論英雄，更追求有利潤的現金流；世茂則直接將未來兩年的戰略重點升級為“利潤之戰”；曾經盈利水平同樣可觀的綠城也在業績會中聲明與其關注規模，其更注重利潤。
在友商齊保利潤的大趨勢下，中海積極擴規模的步調則顯得有些特立獨行。
對於中海這類企業來說，27頁的年報篇幅不算長，3771.7億港元的合約銷售額列在這份精煉報告的第一項，格外顯眼。克而瑞於去年年末推出的房企銷售排行榜早已提前預告這份成績，3301.3億元的全口徑銷售額和3084.8億元的權益銷售額令中海均列百強房企銷售規模第7位。並且，25.21%的銷售額增速已明顯高出行業TOP10 18%的平均水平。
然而接下來的毛利率、淨利率兩個關鍵指標，卻令中海曾經“利潤王”的標籤不再穩固。2019年，其毛利率、淨利率分別為33.7%、25.4%，單獨對比依然足以傲視群雄，不過再加上同比分別下滑4.1、1.1個百分點的後綴，則難掩失落。
畢竟此前三年，其利潤率還保持著逐年走高趨勢，雖然增速微乎其微。2016-2018年間，中海毛利率分別為27.8%、32.9%、37.8%，淨利率分別為23%、24.6%、26.2%。
知名地產分析師嚴躍進認為，下滑的利潤率與中海近年來相對緩慢的規模增速不無關係，緩慢的業績增長也拖慢了利潤增長的腳步。
2017年以前的中海，一直強調穩健，規模擴張趨於保守。克而瑞統計數據顯示，2013年中海全年銷售金額為1170.0億元，當時位列其上的保利1251.0億元，緊隨其後的碧桂園、恆大分別為1097.3億元和1082.5億元。而到2017年，中海地產銷售額僅增至2013.7億元，保利卻有3150.1億元，碧桂園、恆大則已達5500.1億元、5131.6億元。
前任總裁顏建國也曾表示為了淨利潤持續增長，規模增長是必須的。於是，在其2016年底重回中海之際，也開啟了積極提速的序幕。2017-2019年，中海合約銷售額同比分別實現了10.19%、29.8%、25.21%的增長。然而三年的發力未能避免如今利潤率下滑的趨勢。
拿地成本或為重要成因
同一時期，中海的積極也體現在拓儲速度上。年報顯示2019年中海權益購地金額同比增加24.1%至1134億元。這一數字在中指推出的房企拿地金額排行榜上排到了第四位，超過“買買買”不手軟的融創。
事實上，其在近三年於土地市場上展現的積極都與2017年以前截然不同。2017年-2019年，中海每年耗費的土地出讓金分別為951.2億元、1101億元、1134億元，而2016年僅有484億港元。
不過，雖然其在2019年的拿地金額同比增幅較大，但新增的土地面積卻少了超過600萬平方米，同比下降35%。
這意味著，中海在購置土地時的成本增加了。
年報顯示，中海2019年約有68%的新增土地儲備位於粵港澳大灣區、京津冀城市群和長三角都市圈，截至年底，有八成以上土儲佈局於一、二線城市。深耕一、二線的策略推高了中海的拿地成本，也一定程度上吞噬著中海的利潤。
克而瑞一項研報顯示，2019年中海新增土儲的樓板價大幅上漲，約為9994元/平米，同比增長61%。而在長期不放鬆的調控環境下，後續房價上漲的空間則十分有限。
中原地產分析師盧文曦認為，中海拿地付出的高成本代價也是利潤被壓縮的一大因素。而且土地成本推高的情況下，要想獲得快速的利潤增長較為困難。“因為項目的回款需要時間週期來支撐，所以從利潤率角度來看，增速勢必會慢一點；但如果從利潤值的角度來看，畢竟中海整體利率較高，只要能耗上足夠的時間還是沒問題的。”
因此高成本拿地帶來的利潤壓力又轉嫁到銷售回款上。但盧文曦又指出，中海個別項目的去化有些慢。
如清明期間，在濟南歷城區開盤的中海半山灣畔，至4月8日去化率僅16%，而與其同日開盤、同屬歷城區的融創東山府，每平方米銷售單價比中海半山灣畔貴出3500元，至8日的去化率已達到71%。
高昂的拿地成本正慢慢模糊中海“利潤王”的標籤，而3月末，以起始價競得上海寸土寸金的虹口嘉興路地塊可算難得的好消息。不過進入本月，隨著中海上海公司總經理崔帥因在本次競拍中涉嫌“圍標”接受調查，這塊零溢價宅地的前途已未可知。
“明天”業務或遭受重創
在2019年的主席報告中，顏建國再次提到了“今天、明天、後天”戰略業務結構。這份在2018年業績會上提出的戰略組合，其中之“明天”在2019年就顯現出疲軟態勢。
“今天”即中海的主業住宅開發，“明天”為商業資產管理，即寫字樓、酒店、長租公寓等板塊，“後天”則代表著中海的創新業務，聚焦教育、養老、物流、文化等產業。根據年報數據，中海地產在2019年取得的商業收入約41.6億元，同比增長22%。其中，投資物業租金收入37.5億元，同比上升26%，酒店和其他商業物業收入4.1億元，同比下降7%。
雖然整體收入上漲，不過相較2018年的增速來看，已經有所減緩。2018年，中海商業物業總收入為40.6億港元，同比增長38.1%，其中投資物業收入35.3億港元，同比增長44.1%，酒店及其他商業物業收入5.3億港元，同比增長8.2%。
如今加上國內外疫情接連爆發的“神助攻”，專注商業地產的“明天”或將全年遭受重創。
截至2019年底，中海地產持有並投入運營的商業物業總面積有438萬平方米，包括45棟寫字樓、13家購物中心、12家星級酒店，長租公寓2家。而盧文曦表示，諸如寫字樓、酒店、長租公寓一類產業，基本可算受疫情影響的重災區。
他指出，購物中心隨著消費力復甦或許短期內還能迎來一波報復性反彈，酒店業或許也會在未來一段時間內逐漸恢復，而長租公寓因與其他產業相比利潤極低，又因中海具有國企背景，因此在其內部或許主要承擔社會責任性職能，利潤貢獻暫可不表。因此最“麻煩”的實屬寫字樓業務。
盧文曦認為疫情的摧殘對於本就不景氣的寫字樓市場無疑是雪上加霜。來自世邦魏理仕的報告預計，今年全年國內寫字樓的空置率將攀升至25%。
而中海“明天”的重頭戲恰恰是寫字樓。其2019年的商業物業總收入中，寫字樓收入佔比69.8%。並且是國內最大的單一業權寫字樓發展運營商。
此外，世邦魏理仕還預計今年國內17個主要城市，除廣州外，均將出現不同程度的租金下滑，北京、上海、深圳的預測租金增長率分別為-1.1%、-1.2%、-1.9%。來自戴德梁行的分析報告則顯示，剛剛過去的一季度寫字樓市場已經呈現慘淡局面，北京全市寫字樓市場淨吸納量約-3.7萬平方米，為史上第二低，僅次於2008年四季度的-13萬平方米；上海行情更差，市場淨吸納量至-9萬平方米。原因在於上海是以民營企業及外資企業主導的經濟體，北京則以國有企業為主導，“黑天鵝”來臨時，民企、外企抗風險能力更弱。這份報告同時指出，疫情將導致北京寫字樓市場空置率繼續攀升，租金持續面臨下行壓力。相比北京受影響更甚的上海，壓力或只增不減。
而中海去年依靠寫字樓實現的收入中，有近半數來自京、滬兩地。
眼下這項被中海譽為面向明天的成長型業務，正遭遇突發事件與中長期暗淡的雙重打擊，尷尬節奏一如那些年錯過的規模和成長，如何平衡擴張與利潤的天平，成為擺在中海面前的一到現實命題。
王晗玉/文
