一部分人認為今年全球形勢複雜，沒有一個投資市場可以獨善其身。
而另一部分人認為，從老美開始的大放水已經蔓延到全球，越是形勢複雜越要保衛資產，通脹期抓緊把錢換成黃金和鋼筋水泥。
其實兩種選擇都沒有錯，但今天站在房產博主的角度，我想分享點一線感知和可實操的建議：不管你今年買不買房，我都建議你做好這三件事。
對於買房的人來說，可以買好房買對房，對於不買房的人來說，可以提高認知落個心安。
01
第一件事，進入樓市的最底層前提，也是很多準備買房的人最大的困惑：搞不懂現在市場到底是什麼樣的？還能不能買。
我能給的回答是，第一，回暖確實在發生，數據和親身見聞前面都寫過了，不再多說。
第二，最近持續的降準降息銀行信貸口子的錢開始多了，身邊的人都開始陸續接到是否要借錢的電話，利率極低而且願意配合過渡到樓市。
所以今年確定是個通脹年，你有什麼選擇都無可厚非，但我真誠的建議不管當下是否要買，計劃一定要開始做起來了。
大道理就不講了，2017年的文章沒有一線房票，想來想去這是條路，我就跟粉絲說過：部分二線漲幅大，一線去深圳落戶，那時候聽進去的朋友，現在應該活得還不錯。
樓市的投資邏輯沒有出現改變，但出現了分化的特點和趨勢，包括城市分化、價格分化、區域分化等等。
因為現在的房價已經不低，當下已經不是買在哪就可以擁抱普漲的年代了，樓市投資已經進入了白銀時期，大機會一定會有，但波動也會增加，無腦買買買的時代已經過去，買入的趨勢判斷變得越來越重要。
買房的決策體系裡，對於能不能買有兩點判斷標準：
1、第一是需要擇時，你要知道未來三年全國樓市大趨勢是牛市還是靜淡市，這直接決定了你買不買和倉位多少。
這個問題，我的答案是，全國層面全面回暖為時尚早，但深圳和上海已經沒有問題了
2、第二是需要擇機，需要知道你買入的城市在全國大趨勢裡的輪動節奏，這樣可以找對切入的時間。
也就是避免踏入剛大漲過後的城市，選擇那些經過調整進入輪動的城市。
這一輪城市輪動大概率還是深圳上海——杭州南京——成都鄭州，這樣由強到弱，由東到西的輪動，現在只是頭羊剛啟動。
02
第二件事，解決完最基礎的能不能買的問題，肯定要開始想辦法解決“應該買在哪、怎麼買“的問題。
這裡要想辦法認識：有實操經驗的買房達人、靠譜的渠道。
移動互聯網時代，大家接觸樓市更多的可能是通過自媒體，接觸一些樓市新聞、熱點和理論。
但這些肯定不能作為你買房的完全依據，買房這件事試錯成本極大，大額的交易標的，複雜的交易流程，解決融資和房票的落地問題，絕大多數自媒體都無法幫你解決。
所以你需要至少結識一兩位真正的實操達人，過來人的指點迷津，可能就會幫你省下數十萬費用，或者創造數百萬收益。
我自己也是受益者，從十三前前買第一套房的小白，這些年的蛻變，都是全靠買房路上各個朋友的幫襯，讓我感覺自己有指數級的進步。
對於哪些人才是真正的實操達人，也有一個判斷邏輯，房產圈有一個“六套分水嶺“。
超過6套，那他在樓市裡基本壓下了絕大部分的身家性命，本著對自己負責的態度，研究趨勢應該會盡心盡力；
超過6套，他已經掌握了從宏觀判斷到微觀落地的實操經驗，全套方法都會；
超過6套，他應該已經經歷過一輪完整的牛熊週期，知道整個市場的節奏。
結識真正有實操經驗的買房達人，不能說幫你買在大漲前夜，但至少不讓你買在牛市頂部，達人的作用是找出房產的大週期和小週期，至少要能判斷出大年、小年，城市的板塊、新舊物業輪動情況，這樣給你足夠信心。
但是達人給好建議後，落地依舊還是要靠自己，要在買入前想辦法結識靠譜的渠道。
新房的交易模式比較簡單，變通的地方也不多，主要就是想辦法接觸三個渠道：售樓處、按揭銀行、渠道分銷。
售樓處和銀行一般可變通的不多，主要要看人脈，售樓員和營銷總、信貸員和支行行長的權利範圍肯定有差異。
如果這兩塊的資源沒辦法解決和突破，那就多參加團購和結識渠道分銷，這些人手裡還有幾個點不等的佣金，想盡辦法從他們的碗裡分出一點肉。
這一部分最需要你做好的就是判斷，判斷買房達人是否真有實操經驗，判斷渠道是否靠譜。
二手房則需要更費心一些，但相應的回報也更高，簡化下來就是：解決房源和信貸兩大問題。
解決房源，我的建議是如果是老手，應該佈局自己的御用中介網絡，至少在想買房的區域認識10個靠譜的中介，自己淘折扣筍盤。
如果是買房新手，可以在所在城市找專定製購房公司，他們會站在買方市場，提供定製購房服務。
信貸方面，要想辦法認識一個厲害的貸款顧問，融資方面做得好，就算買不到折扣筍盤，絕對收益上也是領先的。以上這些我們都有，有興趣可以掃本文尾部二維碼諮詢下。
03
在判斷能不能買、買在哪、怎麼買的問題時，還應該做好第三件事：看房200套。
這裡要知道，把看房200套這件事放在最後，是因為它的重要性更高。
看房200套，你才能熟悉城市房價、熟悉板塊
看房200套，你才能知道能不能買，過去的房價輪動和週期
看房200套，你才能結識靠譜的渠道、中介、買房達人。
穿破3雙運動鞋之後，你就會知道什麼是便宜，哪裡有價值，筍盤自然就會出現。
二手房面對的賣家是個體，每個人賣房子的原因都不同，便宜的房源很多，但大概分為這幾類：
1、置換類--著急去名 著急用錢
2、藥單類--欠下賭債 欠下情債
3、離婚類--感情不合 早離早分
4、出國類--惶惶不安 早點移民
5、異地類--房在深圳 人在上海
6、重疾類--躺在病床 更換器官
7、遺產類--父母去世 子女太多
8、經營類--賣了房子 救助企業
當你看足200套就會遇到上面這些類別，這裡對於看房的小白，也有這些指南可以借鑑：
1、每次出去看房帶著地圖，把看房軌跡標在上面
周邊有幾條地鐵線？幾個商圈？幾個寫字樓群？周邊的價格差異如何？
具體到問題，你會發現都在上海的中環邊上，為何真北路、天山路、老外街價格不一樣？
是因為房齡新？還是因為臺灣人、韓國人大量拋盤？
看多了，你自己自然就會得出結論。
2、利用互聯網看房工具
鏈家貝殼app可查看小區所有的掛牌價格、歷史成交、小區攻略、照片組合、戶型信息，甚至於數套房源列式對比，近期又推出了樓棟標號；
百度地圖app有全景功能，能查看詳細的路網環境；
招商銀行app，“借錢”“有錢就貸”欄，可以查到銀行評估價；
高德地圖、按揭幫、兔博士要不要下載？
3、好記性不如一個爛筆頭，每次出去做記錄，記錄的內容可以製表：
看房時間、小區名稱、建築面積、房屋價格
樓號分佈、樓層分佈、房型結構、評估折扣
房齡年限、交通情況、物業情況、配套情況
供需情況、學區情況、改造空間、預期回報
債務情況、小區平面、優勢劣勢、中介關係
4、找尋規律，為自己尋找資源和博弈點
為什麼電梯高區比低區可以多賣15%？
靠大馬路的房子要低到什麼程度才可以入手？
兩南一北的戶型應該比兩北一南貴多少？
2.5米的層高几折可以入？八折行嗎？
離小區的垃圾站太近，必須得打折
200平的房子是不是應該比100平的單價低才行？
三樓還不錯，可偏偏前面一棵樹擋個正著......
刻意練習之後，也要結合自身的需求，一定要理清自己的優先級，建立對板塊和小區的價格體系。
業內有很多大咖，他們已經從業十年以上，但仍經常看房，很多時候，他們的生活軌跡就是三點一線：家→看房→交易中心。
成功沒有偶然，他們藉助機遇在持續的練習下，才有了現在的倉位和資產。
04
最後給大家總結一下：
1、對於還能不能買，可以參考決策體系和判斷標準，不要踏入剛大漲過後的城市，選擇那些經過調整進入輪動的城市。
簡而言之，不管是樓市還是其他投資市場，都是熊市建倉，牛市減倉。
2、多結識有實操經驗的買房達人、靠譜的渠道。
想辦法認識建倉六套房以上的實操達人、信貸融資達人、一二手房源信息達人。
3、看房200套，建立一套屬於自己的尋找筍盤和買入的邏輯體系。
從來就沒有天生的潛力股，一點點的天分和機遇，大量的刻意練習，再輔以外部的融資槓槓，每個人都可以憑自己買入3套房。
最後說一句：買房可以很簡單，也可以很難。那些讓你豔羨的房產投資人，其實都是割捨了低級趣味，把追求放到了別的地方。
