文 餘魚
編輯 ✎ 楊關
2019年，房地產行業進入下半場，淘汰賽裡廝殺激烈。
在行業增速整體下調時，三十而立的藍光發展（600466.SH）給自己貼上逆勢提升的新標籤。大力度拿地、穩步增利，業績增長背後，藍光發展有自己的支撐點。
01
逆勢而上
2020年4月16日晚，藍光發展交出了關於2019年的這份答卷。
數據顯示，藍光發展全年房地產業務銷售金額實現1015.37億元，同比增幅18.7%，其中權益銷售金額715.4億元。
“人居藍光”和“生活藍光”雙擎業務模式下，藍光發展全年確認了391.94億元的營業收入，同比增幅達到27.17%。
通過成本管控和費用管控，藍光發展提高了結算毛利率，還將銷售費用和管理費用佔收入比重進一步壓縮，使歸母淨利潤以55.33%的同比增幅，提高至34.59億元，超過了營業收入的增長幅度。
近四年連續實現盈利能力和收入規模的同步增長，藍光發展不斷提高毛利率和淨利率，到2019年，兩個指標分別為28.33%和10.61%，沒有掉入增收不增利的怪圈。
結合財務槓桿的向下調整，藍光發展加權平均淨資產收益率為23.88%，較上年提高了6.81個百分點，在同行業內處於頭部水平。
多項指標加持之下，中指研究院發佈的“中國房地產百強企業”中，藍光發展位列第21名，在百強房企成長性方面排名第四。
在盈利增厚的同時，藍光發展也給予投資者更為豐厚的回報，2019年現金股利達到2.87元/10股，為借殼上市以來的最高水平。
目前房地產市場進入存量競爭時代。截至2019年末，房地產企業TOP10、TOP30和TOP50的權益銷售額集中度分別為21.4%、35.7%和43.5%，頭部房企份額日益擴大。
這意味著，若不提高自己的速度，只能被強者拉開更大的距離。
在樓市行情調整期，眾多房企放慢腳步觀望，藍光發展逆勢搶位，彎道超車背後不僅是勇氣，還有對於方向和速度的更高要求。
另一邊，藍光發展旗下的藍光嘉寶服務（2606.HK），成功於2019年登陸港股，並獲得53倍的認購覆蓋，創下港股上市的物業管理行業新紀錄。
2019年藍光嘉寶服務營業收入21.02億元，淨利潤4.3億元，較上年分別同比增長43.39%和48.44%。對應的合約面積也由2018年末的7360萬平方米提高58.8%至2019年末的11690萬平方米。
“A+H”的雙資本平臺，在資金尤為重要的地產行業，為藍光發展提供了與資本對接更充分的通道。
02
全國佈局深化
超出預期的業績背後，藍光發展從土儲佈局到最終的產品效果，都起到關鍵的支撐作用。
2019年，藍光發展新增土地儲備總建築面積1121萬平方米，同比下降25%，但對應總地價為357.6億元，同比增加45.6%。拿地金額佔銷售金額的比重從上年的39.1%上升至45.6%，力度有所加強。
截至報告期末，1773萬平方米的待開發建築面積和相應的項目資源，已經滿足了公司持續發展的需要。
更為重要的是，2019年不論房產銷售還是土地儲備，藍光發展都不斷呈現出更加均衡的分佈。
四川起家的藍光發展，到2016年仍然圍繞著成渝區域佈局，但已逐步開始向東 、南推進，京津冀、長三角和長江中下游是當時藍光發展向外擴張的三個重要城市群。
到了2019年，藍光發展全年的銷售規模中，西南區域（包括成都區域和滇渝區域）、華東區域、華中區域分別佔比30%、26%和22%，而華南和華北區則分別佔比12%和10%。與2018年相比，藍光發展銷售重心已經從成都區域變成了華東、華中區域。
土儲方面，截至2019年末藍光發展的土儲貨值餘額2700億元，其中新一線和二線佔比60%，強三線佔比40%，且在強三線的新增土儲中，華東區域佔比45%，投資佈局向高能市場聚焦的趨勢愈發明顯。
有業內人士認為，接下來三四線城市的房價將逐步迴歸理性，一二線城市才是繼續增長的動力所在，就藍光發展的現有佈局來說，無疑是一種優勢。
在“1+3+N”的城市戰略佈局下，藍光發展還將優質土地資源陸續轉化為優秀的建築產品。
2019年，藍光發展基於“善築中國溫度”的品牌主張，繼續推進芙蓉系、雍錦系、黑鑽系、長島系、未來系、商辦系等六大產品系的創新迭代，其中“芙蓉系”連續摘取桂冠，獲得2019中國房地產優秀原創產品品牌第一名，以及2019中國房企產品品牌的第一名。
在房地產企業的白銀時代，質量和口碑成為競爭中的制勝關鍵。
而在拿地和打造優秀產品的背後，資金實力是藍光發展的重要籌碼。
2019年，藍光發展成功發行了25億元公司債、7億元私募債、9億元中票和6億元短期融資券，同時海外發債7.5億美元，體現了多元化的融資實力。
截至2019年末，藍光發展帶息債務合計568.87億元，其中一年內到期的帶息債務和長期帶息債務分別為206.02億元和362.85億元，較上年有小幅增長，但淨負債率從上年的102.7%大幅下降至79.2%，扣除預收賬款後的資產負債率則從上年的69.98%降至67.94%，財務槓桿進一步減小。
與此同時，期末259.53億元的貨幣資金能夠覆蓋將於一年內到期的帶息債務，賬面681.59億元的預收賬款也將在未來幾年內確認為收入，為接下來的業績增長提供一定的保證。
2020年3月，大公國際上調了藍光發展的主體信用評級至AAA，認為疊加流動性寬鬆預期，藍光發展的融資有望進一步改善。
03
新階段的組織變革
1990年成立的藍光發展， 面對不同階段，採取了不同的戰略準備。
從1990-2000年的“初創開拓”，到2000-2008年的“區域深耕”，2008-2019年的“全國佈局+產業金融”，再到2019年正式邁入了“新經濟轉型穩健發展”，藍光發展的三十年順勢而為，又重點突破。
在這個過程中，2015年公司完成上市重組，成為房地產再融資開閘後的第一家借殼上市地產公司，旗下的嘉寶現代服務也在新三板掛牌，新商業模式初步呈現，當年營收為175.98億元。
四年後，藍光發展正式邁入千億房企陣營，營收達到391.94億元，是上市當年的兩倍有餘，而旗下的嘉寶服務更是從新三板跨越至港股，獲得了更多的認可。
2019年9月20日，藍光發展正式入駐上海運營總部，形成“上海+成都”雙總部發展格局，進一步搶佔戰略及品牌高地，突破人才、資本及財務資源。
在雙總部的背景下，藍光發展同時奉行的是“強區域、精總部”的組織變革，向組織高效化、總部平臺化、區域公司化方向發展，並以“核動力”引擎激勵管理層的自主意識，推行長效激勵機制。
除此之外，2019年12月20日，藍光發展公告稱，董事會同意聘任遲峰為公司總裁。
2006年加入華潤置地的遲峰，出任過項目總、城市總、區域總，並在2013年6月升任華潤置地高級副總裁，兼任華潤置地華東大區總經理。
在華東地區“摸爬滾打”多年，熟悉區域業務和市場的遲峰，無疑是藍光發展目前向華東、華中區域進軍過程中，最合適的“領路人”。
剛剛進入千億房企陣營，就碰上新冠肺炎疫情，再加上本就處於房地產行業換擋的交界處，遲峰的壓力必然不小。
在2月24日龍抬頭那天，遲峰給全體藍光發展的員工寫了一封信，信中提到了“四大經營策略”，即精準投資、卓越運營、資本突破和變革創新。
精準投資，意味著在多元拿地的同時，向市場好、週轉快、能力強的區域傾斜，對重點城市深耕細作；卓越運營，則要求以營銷為導向的大運營體系，以現金流為核心，以利潤為目標，減持高品質和快速開發，提高客戶滿意度；資本突破，說的是堅持財務穩健，積極發揮“A+H”雙資本平臺作用，提高資金使用效率；變革創新，就是在“強區域、精總部”的同時，推進數字化轉型。
4月17日，藍光發展公告稱，遲峰計劃於5月6日起的6個月內增持不低於1000萬元的公司股份，用最直接的方式，進一步表達了自己對公司未來發展的信心。
而立之年能否靠四大經營策略成功穿越週期，有所突破，將是遲峰和藍光發展共同的挑戰。
