本人是建築工程管理本科畢業，從事房地產營銷及管理長達8年的一名地產界的小學生。近期閒來無事，準備為各位關注我的好友，陸續更新一波關於房地產乾貨知識的福利。我相信就算是地產小白，只要持續閱讀我所更新的文章，一定能為你在飯桌上吹牛×的時候提供素材。而且我也奉勸那些只會意YIN，沒有房地產實操經驗的嘴子們。別打嘴炮，不服來戰。那些從未從事過房地產的媒體人，你就好好帶上自己虛偽的人設發一些模稜兩可的觀點，賺點零花錢就行了。乖一點，別TM給人胡說，誤導我們勤勞善良的GF群眾。閒言碎語不要講，講一講銷售部裡買新房。
一、五證齊全和五證不全的銷售部營業區別：
以前房地產市場的亂象就不在提了：什麼炒樓花，五證不全就收錢，偽造假合同簽約，返租倒賣，變相融資等等，那些開發商給業主挖大坑的行為隨著近十年來國家對房地產市場的大力整頓，基本也不存在了。既然咱們現在活在當下那就議論當下：目前市場上能開門營業的銷售部百分之九十五都是五證齊全公示材料完整的項目，還有百分之五的也就是還差預售證的項目了。有的讀者要問了，國家不是不允許沒有預售證的銷售部營業嗎？你說的對呀，是要有營業行為呀，開發商不宣傳，不收錢，不給你資料就不構成違規。簡單點說就是我建好銷售部了，來幾客戶進來聊聊天，上個廁所，只要沒有確定的營業行為就可以。正常的開發商在四證齊全的時候就會開啟銷售部進行蓄客階段。如果你碰到只有土地證就開F銷售部的，無非就兩種情況：一、開發商LB無知者無畏想以身試法。二、開發商資金鍊短缺，準備變相融資，或者卷錢跑路。
總結：遇到五證不全的房子可以看看，但不能交錢。
二、成熟地段銷售部的沙盤模型可信度ZUI多八成，待規劃地區可信度ZUI多五成：
你進到銷售部首先聽到的一句話往往是：您好，請問您是第幾次來？之前有沒有和哪位工作人員聯繫過？置業顧問為什麼要這麼問呢？一、是預防撞單，如果好幾個人接待過你，那麼你一旦購買這個業績提成歸屬就是個很麻煩的問題了。二、是每個置業顧問的性格，銷售技巧，說辭和經驗能力都有所不同。可能你問同一個問題，幾個人給你的回覆都不一樣，不光你比較懵逼，置業顧問也不會了。原因就是除了公司制定的銷售說辭以外，對照不準確不可信的沙盤模型，每個銷售人員的想象力不同，從而導致說辭不統一。這沙盤模型是開發商為了更好的銷售所使用的道具，又不是上地理課寸土必爭的精細作品，還是要參考實際項目情況的。
總結：瞭解沙盤要詳細，周邊待建配套不可全信。多看看同區域在售的項目，結合不同項目置業顧問的介紹，同時自己查閱官方可信規劃資料後才能瞭解項目真實情況。
三、具有拆Q遺L問題的房產項目，入手需謹慎再謹慎：
大家經常能夠看到一些小區裡，一片是新建挺拔的新樓，一片是破破爛爛的舊房。像一隻得了皮膚病的癩皮狗一樣，難看至J。這種小區就是在開發之前就存在拆Q遺L問題，首先購買有拆Q遺L問題的項目的風險J大，開發商開發週期延長，資金壓力大，矛盾衝突多，對於實力雄厚的大開發商還能撐得住。如果是中小開發商來啃這塊硬骨頭，絕大部分會把一口好牙全部嘣爛，面臨不能專注項目品質，或資金鍊斷裂跑路的局面。就算是成功將小區建設起來，只要還有一戶釘子戶還在，小區整體配套設施的規劃還有綠化環境因為無法連成一個整體，業主居住環境一定會大打折扣。不但影響項目品質，也會影響此小區的二手房交易價G。
總結：有拆Q遺L的小區能不碰堅決不碰，如果非要買一定要詳細調研其拆Q問題背後的原因預計解決時間週期為多少年？進行謹慎分析慎重考慮再做決定。
四、在同區域同價位項目中，聯合開發的項目肯定沒有獨L品牌開發商開發的項目品質高。
在我們買房中一定會遇到名字為某科，某大，某地等知名品牌開發商名字銷售的項目，但是銷售部公示的五證上卻是報備著別的本地房地產企業的公司名稱，那麼此項目就屬於聯合開發的項目。聯合開發的項目有三種形式：一、國內知名一線開發商企業為了戰略佈局全資收購在本地佔有優等地皮但缺少開發資金的開發公司，達到百分之100完全控股的項目。二、國內知名一線開發商企業利用品牌知名度和本地開發商企業聯合控股開發的項目，佔多數股權達到控股狀態的項目。三、中小開發商因為資金與經驗不足，兩個或者多個開發企業入股聯合開發的項目，股東眾多，股權分散。前兩種的購買風險不大，但因為收購及入股成本較大，為了盈利就只能降低項目品質，一些爛尾項目也就是在當地ZF的牽頭之下這麼盤活的。第三種的聯合開發項目風險Z大，合作中的公司只要有一方出現問題，馬上就會陷入危機，同時中小開發企業大多半路出家不重視品牌影響，只要能掙錢什麼品質誠信後期服務都可以不管不顧。
總結：遇到聯合開發項目一定要調研出背後開發商的具體情況再做決定，能買獨L品牌開發的項目就不要考慮聯合開發的項目。
寫了這麼多也甚是乏累，希望看完文章的朋友加一下關注，以示鼓勵。文章我會繼續更新的，下一篇給大家在科普一下開發商銷售團隊的銷售代理公司的區別，置業顧問常用的銷售套路，黑心開發商為節約成本是怎麼偷工減料的，簽訂商品房買賣合同需要注意哪些陷阱，房地產項目發佈的欺詐廣G等等那些不為人知的房地產內M。有人看，我才有動力寫。我有敢說實話的勇氣，也請大家給我點創作的動力。關注我，我不會虛偽的感謝你，只會真誠的向你輸送我所瞭解的房地產知識。
