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本期导读
有房贷的朋友都在问一个问题，到底要不要转成LPR利率？今天《三味新知》邀请业内专家把这事给您说清楚。
/栏目主理人/ 邵圣懿
— 配合本期节目阅读文章 —
01 LPR利率是什么？
最近有房贷的朋友肯定都收到了银行的通知，或者即将收到银行的通知，询问你是否要变成LPR的浮动利率，这是大家非常关心的一件事。那LPR浮动利率到底怎么回事？应该怎么选？今天咱们来聊这个事。
这个话题非常专业，所以我也请到了专业的嘉宾，今天换个形式来给大家做解读，我请到了业内大咖解老师。解老师在银行业有十几年的信贷从业经历，然后近几年在互联网消费金融从业，所以对这方面还是有自己相当的心得。
特邀嘉宾：解老师
三味新知：来，解老师先跟我们说说LPR浮动利率和我们传统意义上说的央行的基准利率它是什么区别？
解老师：好，大家好。实际上提到贷款利率LPR，我本身自己也非常关心，因为我觉得自己有房贷的人来讲的话，这是一个非常谨慎的选择。我收到的短信的通知也明确跟我规定了，是说8月31号以前你有选择的机会，是选择LPR的一个浮动利率还是选择固定利率。LPR是什么？实际上就是一个贷款市场报价的利率。实际上就是说原先咱们国家的贷款，央行在指导上面会给一个贷款的基准利率，从2019年的8月开始，央行就特别的开始执行了LPR的这么一个机制，是什么呢？
就是说把利率的定价权，可以理解为下放到我们的商业银行，来进行一个定价。 三味新知：也就是说原来我们经常说中国存贷款的利率都是“央妈”定的，就是央行。“央妈”定下来存贷款利率是多少，各个银行去执行。当然执行的过程中，房贷可能会有一些折扣或者上浮，这是另外一码事。但是基准利率由一家，就是“央妈”来定的，现在是变成市场化定价。
解老师：是的。这由谁来定？其实也不是由一家来定，它是一个报价团，由18家商业银行来进行一个报价。其中有大家日常接触的“中农工建交”，这是国有银行。它为了让市场的公平和透明，还引入了包括招商银行这样全国性的股份银行，甚至说我们的地方性的商业银行——城商行。还有外资银行，花旗和渣打，然后还包括这两年比较前沿的像微众银行和网商银行，都成为18家的报价行的银团。
三味新知：所以报价团反映了银行间最广泛的利益，是吧？可以这么理解是吧？各个不同的层级的银行都在里边，这充分反映了市场的一个需求。
解老师：对。怎么样形成一个最终的报价，实际上它是说每个月报一次价，去掉一个最高价，去掉一个最低价，把剩下的16家加权平均，得出一个LPR的这么一个贷款利率报价。他报两个价格，一个价格是一年期，第二个是5年期以上，实际上跟我们最紧密相关的是5年期以上贷款利率的报价。
三味新知：因为绝大多数房贷都是长期贷款，都是5年期以上的。所以简单来说敲黑板画重点，就是原来贷款利率是国家由中央银行“央妈”来定的，但是现在是LPR，是市场上的18家银行的报价团来定的。我们可以大概的打个比方，就是像一个行业公会是吧？这个行业公会现在定我们贷款产品卖多少钱，定价权放给了行业公会，所以行业公会每个月公布一次市场化的贷款利率。而且注意LPR讲的是贷款利率，因为他讲的是叫“Loan Prime Rate”，针对就是贷款的事儿。
02 LPR转换后的个人房贷利率怎么算？
再问一个问题，就是在未来LPR这种市场化的贷款利率运行机制底下，你具体到我们每个人，我们的房贷签合同的时候，利率是怎么定的？因为原来那是央行公布一个基准利率，你的房贷是叫上浮或者下浮，根据你是买一套房还是二套房，包括你的贷款资质，你去跟银行谈。未来在LPR报价的情况底下，利率是怎么定出来？因为LPR只是针对市场的统一数据，但是具体到每个人头上，我去跟银行签合同的时候，我的利率怎么算？
解老师：是的。其实讲到这部分应该说从两个维度开始讲，第一个就是说新增的房贷，就是说未来买房需要贷款的朋友们。实际上从2019年的8月16号开始，就是说首套房是不能低于当期的LPR的利率的；二套房，要在当期的利率上加不能低于60个基点。
三味新知：理论上你能拿到的最优惠的值就是当期LPR，这是一个最优惠利率，不能比这个再低了，没有下浮的这种可能性，不像原来我们可以打8折、9折。如果如果你是二套房，最少在LPR的基础上加60个基点，60个基点也就是0.6%。这是一个最低的水平，各个城市当然会根据自己具体的调控的这种松和紧来做一个调整。
解老师：这个是新增的（房贷）。
三味新知：对，如果是在关心存量房贷，已经在还月供的这些朋友，那叫“新人新办法、老人老办法”。老人老办法的LPR是怎么定的？
解老师：老人老办法，其实他还是给大家的一个相对比较公平的一个方案。以我举例，是2013年办了一个房贷，当时我的房贷的利率是按照央行的基准利率打了85折。这一次可以做选择的情况下，他给了我两个方案。第一个方案是什么呢？就是说你去调整的LPR加浮动利率，给我的报价是什么？是在当我原先的基准报价85折的情况下，给我一个说按照LPR当前的值，减多少呢，减63.5个基点。怎么减出来的？实际上就是说因为我原先的折扣比较高，折扣后的一个利率应该4.16%，对吧？比当前的LPR还要低。这种情况下，为了保障我的一个存量的权益，他是减掉我63.5个基点（0.635%）。
三味新知：对，也就是我们说的老人老办法，最重要的是原来的房贷当中很多朋友是拿到的折扣房贷利率，像你这个8折、9折，未来怎么去跟LPR做转换。也就是说用你实际的折扣之后的利率水平——因为现在央行的基准利率是4.9%，贷款5年期以上——比方讲你是9折的利率的话，你实际上现在还贷的利率是4.41%。那么现在的当期市场的LPR是4.75%。就用4.75去减去4.41的话，你等于是要下浮，你要减去34个基点（0.34%）。因为4.75%-4.41%=0.34%，那就是减去34个基点。
就是以后LPR不管怎么浮动，利率上升到6%也好，下降到3%也好，你这个减34个基点是不变的，如果你选择LPR浮动利率的话，你永远是在市场报价的利率之上去减去0.34%。
解老师：但是同样的，有的朋友可能是近两年办的贷款，我举个例子，比如说这18年办的贷款。
三味新知：那你就可能上浮。
解老师：你是上浮的，对吧？你上浮10%，实际上你拿到的利率水平是多少？是4.9%上浮10%=5.39%。实际上是比现在的LPR利率报价是要高的，这样的话你的利率就不是减基点了，你要加基点。未来我保你的是什么？我保你的基点是固定的，未来基准利率变成了LPR，LPR可以变，你加减的基点不变。
三味新知：而且LRP它虽然每个月报价，你的房贷仍然是利率每年换一次，每年的1月1号根据当时的最新的LPR报价来调整，或者是你在房贷的贷款合同签订日，每年的那一天，来根据当时的LPR水平来做加点或者减点。
大家可能内心有个疑惑是什么？就是因为在过去几年间，央行的贷款基准利率没有变，应该是从2015年的10月份到现在，4年半的时间。所以大家会说好像利率浮动跟我关系不大嘛，我的房贷好像没有每年月供发生浮动嘛。但是我要告诉大家的是，其实在2014年的11月到2015年的10月，这个一年间，央行出现了巨大的利率变化——在12个月里边，央行的基准利率是出现了五次下调，说白了也就是五次降息。从6.15%的利率降到了4.9%，下降了1.25%。
每年的利率如果差1.25%是什么概念？我简单的给大家举个例子，我算了一笔账，如果是我们用200万的一笔房贷来打比方的话，30年还，360期（月供）。如果按照现在央行的基准利率4.9%的话，月供是10615块；如果在这个基础上，利率上升1.25%来到6.15%的话，你的月供会变成12185块，月供就要多1570块，一年多还18800多块；如果是利率下降1.25%，那就来到了3.65%的水平，你的月供下降到9149，每月少还1466，每年少还17000多。这是拿200万的一笔30年的房贷打比方，如果利率出现这种1.25%的变化，每年还款的差额变化在18000左右。
顺便问一句，解老师你所经手过的最大的一笔房贷多少钱？
解老师：各个城市不一样，就拿北京举例的话，实际上我们贷款利率最宽松的时候，实际上首付比例20%就可以，贷款总额大几百万、上千万的也有。
三味新知：我们刚才说是200万的例子，所以上千万你可以算一下你，每年要多还或者少还的数量，这是非常大的一笔数字。
利率变化，到底对我们有多大的影响？就通过这个例子想给大家说明白。
03 到底怎么选？LPR还是固定利率？
接下来我们进入到实操阶段，大家最关心的就是现在给你两种选择了：一个是固定利率，一个是LPR浮动利率，怎么选？
解老师：利率怎么选？实际上我觉得要看一下你的贷款周期，就是说你还剩多少贷款的周期还有待偿还，我觉得这个很关键。因为从大体的方向上来说，实际上你就是在判断 LPR的利率是在往上走，还会会往下走？
其实是能够算清楚一笔账的，就是说如果你的贷款（剩余）周期可能在5年以内，其实从目前的LPR的给出来的报价来看的话，同行业同事大家都会认为在短期内还会走低一些。包括我们去看欧洲一些发达国家的实际利率的水平，不管是存款利率还是贷款利率，都会非常低。
三味新知：利率实际上就是货币政策工具的使用。所以你要去判断未来利率水平是往上走还是往下走，最简单判断的核心逻辑，就是我们国家到底是要放流动性还是要收流动性。
解老师：那第二种，就是说你的房屋贷款剩余时间实际还比较长，还有20多年的房贷的周期。你说你让我再去往后去判断20年以后的（利率水平），我还真不好说。但是这里边因为很多国际上的影响、货币的影响、经济的影响都会掺杂在里边，所以最终的选择，还是小伙伴们自己来算一笔账。
三味新知：所以我能不能这么理解，对于短期的（剩余）5到8年的，你选择LPR一定是大概率划算的，因为短期内我们看到一定是利率水平继续往下走低的一个过程。如果对于长期的超过10年甚至20年的房贷来讲，看不准！因为没有人能够说得准未来中国的利率水平，在那么长的一个周期当中是加息还是减息？甚至我们会经历几次的加息、减息的周期都可能。
解老师：没错，它是会波动的。
三味新知：你长期来讲是没有办法做一个准确判断，那么这种情况底下，如果保险一点，或者说你看不准的话，是不是锚定LPR就比较稳妥？因为我们把赌博的风险规避掉了。如果你真觉得我要赌一把，我跟世界经济、中国经济的未来预期，跟20年之后的利率水平去赌一把的话，你可以去选择锁定利率，那是一种跟未来去对赌的方式。
说白了，如果到20年之后，我们也进入到一个欧美那样的低利率水平——百分之零点几，甚至一个零利率水平的话，你锁定4.9%，那你就输大了；如果未来20年之后利率涨到6%、7%，你就赚了。把这事说明白，大家就清楚了，但是20年之后的事，谁能说清楚呢？
这一期我觉得把这个话题已经说得非常清楚了。关于经济和金融方面的事儿，我们将来有机会请解老师再来多聊。
