本人（嚴格來說是一個配合密切的團隊）目前所事項目，完全是從無到有、披荊斬棘、通過創新創造、反覆摸索實踐而來；講實話，翻過一個又一個山頭，拿下一份又一份覆函的喜悅心情就是對自身努力的最好肯定。
政策是極度抽象的文字表述，在浩如煙海的政策中找到解決問題的辦法，這就是能力；但單有讀懂政策的悟性不行，還需要有協調各方因素、恰當平衡各方利益、統籌推動項目穩步向前的勇氣和技巧。
在強區放權前，深圳的城市更新經歷的是起步階段；強區放權後深圳迎來了發展的小陽春，不過今天我認為城市更新迎來了它的歷史轉折點，今天確實是<2020>觸發了自己的感想，繼3月份龍崗、寶安兩區相繼推出加快城市更新工作若干措施後，此份政策的出臺，無疑為疫情後的城市更新導向康莊大道指引了更明朗的方向。
項目一：龍崗區平湖街道新木老村城市更新項目（多權利主體聯合申報）
此項目起於2017年年底（市場話講，到這時候了，好項目早被搶光了）剛接手時正處於新舊項目方易手時期；村裡各方勢力膠著，互為謀求更大訴求環境複雜.......目前順利完成簡易程序處理，即將進入意願公示階段，中間有幾個重大事件值得經驗借鑑：很多事情看似簡單，實則未必輕鬆。新木新村項目、新圍仔項目均是由於非農無法完成調整止步不前，新村項目甚至被劃入龍崗區年度清退項目。
1、木谷河河道整治，提前順利完成清拆工作（項目剛進駐不久便成功拿下首戰成果）；
2、幫助周邊五個項目順帶完成非農調整（同時對五個項目進行非農指標調整召開股東代表大會，分別是新木-新村項目、新木-新木路項目、新木-新圍仔項目、新木-老村項目、新木-良安田項目）；
3、非農指標與合法權屬重疊歷史遺留問題處理（比較罕見的土地權屬重疊問題）；
4、100意願徵集通過率（對項目範圍內業主進行意願徵集，獲得100%的通過率）；
5、一年左右成功簽下意向合作書，完成集體資產備案（於2018年簽約意向合作書完成集體資產備案工作）；
項目二：龍崗區寶龍街道義烏小商品城項目（單一權利主體委託申報）
此項目起於2017年，目前順利完成意願公示，即將進入計劃申報階段，該項目的規劃容積率高達11.37，是典型的商業用地方案，項目範圍內充滿中小商戶，牽一髮而動全身；其中幾個事件值得總結：
1、成功化解信訪、異議問題（對未知與不可控事件的及時妥善解決辦法）；
2、項目定位與規劃容積率問題（產業定位指導及容積率突破帶來的技術難題）；
項目三：龍崗區平湖街道鵝公嶺社區城市更新項目（多權利主體聯合申報）
此項目起於2018年，現已完成意願徵集，即將開展集體資產備案工作，該項目屬於完成部分工作及協助技術指導，協助項目方進行計劃申報、規劃審查、拆賠談判、實施主體確認等技術顧問。承接該項目舊屋村認定的申報工作，該項目推進的過程中遇到綜合整治，所以有幾個事件值得記錄：
1、舊屋村認定僅扣除765平米（充分的配合及成熟的經驗與人脈帶來的成果突破）；
2、申報期間遇上綜合整治，項目中一部分被劃入綜合整治（創新性的政策突破，併成功實現綜合整治納入拆除重建，完成佔補平衡，保證了項目的完整性）；
3、土壤評估、意願徵集、舊屋村預審、集體資產備案、項目周邊拆賠調研等工作聯動（基於充分且成熟的市場經驗；實現高轉化、多工種齊動，大大提高工作效率及加快項目推進速度）；
項目四、龍崗區平湖街道新圍仔城市更新項目（多權利主體聯合申報）
此項目起於2014年，最早可能可追溯於2012年，2019年我方受邀為其完成部分工作：集體資產備案及非農指標調入工作。上文已經提到同時完成五個項目的非農指標調整就包含新圍仔項目；該項目是非曲直相當多，是屬於典型的勵志類項目。中間諸多環節值得反省及深思，鑑於項目保密性，本文僅作進度客觀介紹：該項目目前處於統籌範圍調整未公示，申請範圍劃定階段。其中部分工作已取得進展，比如集體資產備案進入意向合作書籤訂三會決議階段，正在開展股東代表大會線上表決研究工作。項目已完成非農指標調入20813平方米，該項目箇中情況值得研究：
1、該項目位於城總規對外交通用地範圍（需完成城總規佔補平衡操作）；
2、該項目被綜合整治線拆分為二，而且拆分線極為不規則（項目不得已拆分為兩期，但拆分兩期後形狀七拐八繞，吃相難看）；
3、市場參與時間久，劃定的範圍線始終不受認可（多次被政府打回，多次相關領導現場調研，但是範圍線始終眾口難調）；
4、集體資產備案趕上政策改革（發佈招商公告上平臺通過公開、透明、公平方式參與競爭性談判方可被選定為意向合作方）；
5、目前仍然面臨嚴峻考驗（項目內有3000餘平米綜合整治區政府希望劃入拆除重建，此處牽涉綜合整治佔補平衡）。
一個項目有各種因素制約及影響，但是快速、有效的推進項目進程顯得尤為重要，姑且不去討論對錯。僅就假設你作為項目總，遇到如此事件，是否可有良策應對？我們上文提到，城市更新項目推進不僅僅只是政策領悟，更要有恰當平衡各方利益、統籌穩步推進之勇氣，所以今日僅就該項目帶給人的反思做舉例。
項目五、龍崗區南聯社區龍溪城市更新項目（多權利主體聯合申報）
1、該項目我方於2019年介入，為其完成技術指導工作，目前項目推進到舊屋村認定階段，前期已完成意願徵集、範圍劃定及土壤評估檢測，該項目主要是平衡村裡與項目方帶來的難度，其他事項對於我方完全成熟的市場經驗來說，暫未有值得特別提出之事項。
2、其他項目：龍崗區平湖街道大皇公城市更新項目、龍崗區平湖街道新木盛低碳產業園及龍崗區南聯水晶玉石村利益統籌項目均處於研判分析階段，基於項目保密性，暫不作表述。
綜上，基於對城市更新領域的實踐和思考，個人就城市更新工作外包或工作共享機制的建立認為很有必要，社會的發展本身就需要專業分工，且資源高效配置。原2009年《深圳市城市更新辦法》出臺後既有專家坦言：城市更新是屬於諮詢評估類企業的發展機遇，是房地產評估企業進入房地產諮詢行業的機遇與挑戰。
面對當下房地產開發商以高額且長時間的人力成本去培養一批創造市場、從無到有研究更新政策、並應用於實踐的更新人才，著實可能費力還未必得到好結果。我看到的有些項目確實是時間被白白浪費掉，而且由於缺乏經驗帶來的眼光侷限性往往造成後期不好推動的結果。政策不斷調整，比如綜合整治、集體資產交易、舊屋村認定等等幾乎每年一變，所以工作共享機制的設立為何不可呢？
我們社會中有的人有項目，但是缺技術；有的有技術，但是缺資源。工作共享就可以將資源與技術共享，雙方談好合作分成方式、費用分攤方式及團隊建立方式。比如A屬於開發商，手頭有一個城市更新項目資源，有人、有團隊，但苦於無項目總，要臨時再培養一個項目總費用較高。則B可以與其合作嘛，雙方以工資形式或者工資加分紅方式順利推進項目達到主體確認階段，然後雙方合作完成，A以較低的成本投入快速實現項目推進，B以較低的門檻獲得項目資源，雙方互利共贏。
