中庚集團董事長梁衍鋒。
中房報記者 李葉 北京報道
一則限制消費令讓這家原本低調的千億房企被推上風口。
4月13日，上海市第一中級人民法院發佈限制消費令表示，在4月2日立案的龔世英申請執行中庚地產實業集團有限公司（以下簡稱“中庚集團”）民間借貸糾紛一案，因中庚集團未按執行通知書指定的期間履行生效法律文書確定的給付義務，遂對中庚集團、梁衍鋒採取限制消費措施。
據中國執行信息公開網顯示，中庚集團新增三條執行信息，立案日期為2020年4月2日，執行標的共1.88億元。
值得注意的是，過去的一年裡中庚集團亦多次被不同地區法院列為“被執行人”，被執行標的至少13.49億元。其中，中庚集團在2019年7月涉及4.84億元執行案仍未執行完畢。另外，上海市第一中級人民法院在2020年1月16日發佈三條股權凍結信息，凍結了中庚集團股權或其他投資權益共15.75億元。同時，據中國外匯交易中心官網顯示，中庚地產旗下“18中庚G1”已被標註為違約債券。
不止於此，多次“失信”背後是經營層面的“失利”，業績下滑、負債增長、10年上市未果、融資渠道緊縮及項目“質量門”等成為現階段中庚集團不得不面對的難題。
此前，中庚集團給外界的印象一直是低調、謹慎、穩健。跟大多數閩商相似，董事長梁衍鋒露面不多，在極少的採訪講話中也曾表明“求穩”的態度：“我從不打無準備之戰，每個項目均要做到準確定位，穩紮穩打。”
從當前情形看，中庚集團已然失速。
“穩健”房企的失速路徑
根據中庚集團官網，集團創建於1997年，致力於城市運營22載，擁有資產總值超過1200億元。目前已形成地產、產業園區、供應鏈和金融投資四大核心業務板塊，業務領域涉及住宅開發建設、產業運營、金融服務、酒店管理、商業投資、園林綠化、物業管理、並參與政府PPP項目，是一傢俱有內外資背景、全國性、全產業鏈、綜合性大型集團公司。
就在2019年，中庚集團還入選了 “中國房地產開發企業百強”，位列行業第61名。同時，獲評 “中國房地產開發企業穩健經營5強”。
從各種採訪和講話中可以看出，掌舵人梁衍鋒對於“穩健”一詞似乎也有著一種強烈執著。“我從不打無準備之戰，每個項目均要做到準確定位，穩紮穩打。”
實際上，與大多數閩系房企一樣，中庚集團對於規模的渴望不可謂不烈。
2017年，有意謀求全國化佈局的中庚集團將總部遷至上海。同時，中庚集團發佈公告，未來三年中庚集團將通過進一步拓展產業區域發展佈局與業態佈局，實現綜合實力進入地產行業前50強目標。
此後，中庚集團也的確迎來了高速發展。
根據克而瑞披露的排行榜顯示，中庚集團2017年和2018年的流量銷售金額分別為175.1億元和232.1億元，排名分別是第96和第94，雖然離TOP50仍有差距，但在銷售額方面已跨入百強行列。
再看佈局，目前中庚集團已佈局京津冀經濟圈、環渤海經濟圈、長三角經濟圈、海西經濟圈、成渝經濟圈、長江中游經濟圈6大區域。落子福建、上海、北京、重慶、大連、江蘇、浙江、湖北等重點省市。累計投資、開發項目40多個，土地開發建築面積已超1100多萬平方米。
喜人的成績背後潛伏著危機。
據中庚集團4月29日發佈的2019年債券年報顯示，中庚集團2019年總營收102.45億元，相比2018年127.01億元，下降19.33%；淨利潤方面，2105年-2019年，中庚集團實現淨利潤分別為5.26億元、3.65億元、7.03億元、19.1億元、2.96億元，其中，2019年相比2018年淨利潤同比下降84.53%。扣除非經常性損益後，2019年其淨利潤虧損5.98億元。
對此，中庚集團的解釋為投資性房地產公允價值變動損益非經常性損益，扣除後扣非淨利潤減少。
毛利率方面，中庚集團2015年-2017年營業毛利率分別為34.32%、26.98%、33.52%， 2019年其各業務版塊綜合毛利率為16.14%，比2018年同期減少5.5%。
令人擔憂的是，公司負債仍在攀升。截至2019年末，中庚集團總負債512億元，相比2018年上漲3.76%。此外，其一年內到期的非流動負債由2018年末的8.46億元上漲為2019年的末36億元，其賬面貨幣資金僅有15.05億元。其中受限貨幣資金為3.12億元，受限原因則為訴訟凍結及保證金質押。
同樣，在克而瑞發佈的2019年1-12月中國房地產企業銷售榜TOP200榜單裡，中庚集團2019年全口徑銷售金額為203.7億元，排名第118，跌出百強。
10年上市未果
在各方融資渠道進一步收緊的背景下，中庚集團也曾籌劃過上市，不過至今未能成功登陸資本市場。
2006年，中庚集團董事長梁衍鋒邀請時任建行福州城東支行副行長的黃海雄加盟中庚任執行總裁，負責推進上市事項；2009年11月，中庚集團與建行福建省分行、建銀國際簽訂上市戰略合作協議。黃海雄在2010年曾對外表示，中庚集團力爭三五年內實現A股上市。
到2017年，中庚集團的上市夢依然未能實現。
2017年，中庚集團以21.5億元的價格接盤東方銀星29.98%股份，成為其第一大股東，同時成為新實控人。此後為穩固控制權，中庚集團還數度增持東方銀星，最終持股比例達到32%。此舉則直接被市場解讀為欲“借殼上市”，對此，中庚集團方面並未作出回應，只是表示在收購東方銀星時有詳細收購報告書。
收購報告內容顯示，希望通過持有東方銀星股份，提高上市公司經營效益，改善上市公司治理結構，同時運用上市公司平臺有效整合優質資源，改善上市公司經營情況。
值得注意的是，2016年證監會出臺《上市公司重大資產重組管理辦法》，將借殼上市的認定標準從單一的資產總額擴展到總資產、淨資產、營業收入、淨利潤和股份等五個指標，借殼難度加大，因此中庚集團的借殼上市之路或存在較大不確定性。
2019年三季報顯示，中庚集團持有的東方銀星的4096萬股已全部被質押。
另一方面，2017年2季度東方銀星股票均價為28.5元，截至2020年4月30日收盤，東方銀星股價報收13.39元，已下跌50%以上。
彼時，財聯社報道，中庚集團疑似存在爆倉風險。“其股權質押警戒線大約為17.1元至21.38元，平倉線約為14.85至18.53元，即中庚集團股權質押或已跌破平倉線。”
風波不斷
各種風波也伴隨著中庚集團不再穩健的發展速度增加。
中國房地產報記者查閱企查查瞭解到，除了因各種民間借款糾紛、企業借貸糾紛、金融借款糾紛被告上法庭外，中庚集團還面臨著多項廣告合同糾紛、房屋租賃合同糾紛等。
在項目品質方面，梁衍鋒曾表示：“房地產項目單靠一兩個華而不實的賣點是經受不起市場考驗的，中庚所做的項目從不刻意著重於項目宣傳、包裝、炒作，而是非常務實的狠抓項目質量、社區規劃、戶型創新等方面，切實提高項目本身品質。因為好房子自然不愁賣。”
近年來，中庚集團一向標榜的項目質量也遭受著質疑。
據福建電視臺2019年10月報道，福州中庚城3期的業主施工時房屋內發現夾砂，開發商承認存在工程瑕疵；十堰的中庚香山新城交房3年，由於暖氣管道經十堰熱電公司的技術人員現場排查，存在較大的安全隱患，未能供暖；中庚當代藝術1期的業主則表示房屋入住後發現存在“門窗漏風，窗戶漏雨，牆體滲水”等情形。
2018年7月，中庚集團被福建省市場監督管理局列入“經營異常”範疇，原因是公示企業信息隱瞞真實情況、弄虛作假，同年8月1日申請移出。
值得注意的是，在中庚集團2019債券年報中提到公司未來可能存在以下經營風險：宏觀經濟波動的風險；市場競爭較大的風險；土地、原材料及勞動力成本上升影響公司盈利能力的風險；銷售風險；房地產行業價格波動風險。
如何跨越眼前和未來種種風險，中庚集團前路不甚明朗。
