我们都知道，房价是一个货币游戏，房价=货币量/供给，涌入到房地产领域货币的多寡，会直接影响房价的高低。
房贷利率调控的巨大息差
我们的房贷，有一个基准利率，是4.9%，但是国家会依据宏观环境，对房贷利率进行上浮和下浮来控制房贷总量。
以2015年房地产去库存为例，为了推动去库存的目标，银行甚至能批出来7折的商贷。
什么意思呢，就是基准利率4.9%，打个7折，利率仅为3.43%，而到了2018年和2019年，很多地方的利率是上浮20%，这代表你的房贷利率是5.88%，如果是上浮30%的，那房贷利率高达6.37%
这个息差可就大的吓死人了，甚至就直接翻倍了。
很多人买房不是刚需，而是作为投资房产，但是手上又没有多余资金，就是因为一路看涨房价，凑出首付就无脑贷款买房，压根都不看利息的，只要银行肯放贷，提笔就签字。
在过去的20年里，是房地产大牛市，从未崩过，房价一路飞涨，所以这些房产投资的资金就能够轮动获利，继续将杠杆进行下去。
这样的房产投资风险极大，房价只有短期上涨才能运转下去，如果房价停滞不前，或者房价横盘时间略长，他们就完全有可能被利息压垮。
房贷利率变化的本质
根据历史经验，当房贷利率上浮的时候，从未出现过房价的暴涨，一次都没有过，因为这是比限购限贷更厉害的调控措施，从货币供应量上进行了釜底抽薪，几乎代表了国家最高级的调控意志。
而在房价利率下浮的时候，要么止跌，要么暴涨。
所以只要房贷利率大幅下调，结果只有一个，那就是短期内大幅暴涨。
在房贷利率下浮20%甚至更多的时候，代表官方想托价的意愿已经非常强烈了，这个时候会有两个结果，第一个结果是没托住，第二个结果就是直接暴涨，底部L型横盘的概率非常小，货币巨龙是极难被精确控制的。
当前的房贷利率，是上浮状态，这代表官方根本不希望房价上涨，随着时间的推移，狂热购买人群的冷却，房价会承压，这时候官方会逐渐慢慢松绑各项调控政策，利率上浮的比例会越来越低，直至下浮。
当下浮20%或以上的时候，货币政策基本就到底了，利率再下浮，银行放房贷就是在做慈善了，根本挣不到什么钱，凭空负担风险。
这种情况，代表官方开始引导资金进入楼市，进行护盘托市，这是崩盘和暴涨的临界点。如果你是认为楼市随时会崩盘那种悲观主义者，那任何情况下你都不会买房的，你也不用考虑时机了。但如果你不是这种极端悲观主义者，那么此时，是你杀入房地产买一套投资房的最佳时机，短线暴涨，可能就在这一时刻。
这一招适用于投资房，但如果你是刚需房，你就没必要等这个利率调整到的临界点，你也等不起，熬个三五年，可能丈母娘已经换女婿了。
说到底，房价的本质，就是一个货币游戏，看清房贷利率的变化，你就可以预测房价的走势。
