前几天和朋友们一起讨论，说现在投资理财难度越来越大了，因为新冠病毒疫情对经济冲击比较大，实体经济增长放缓，投资理财的风险在增加，收益率却在下降，假如有一百万元，买房和存银行哪个更划算呢？
有人说既然现在投资风险增加了，把钱存到银行里是最保险的，虽然现在银行存款利率也在下降，但是5年期存款的利率最高仍然能够达到4.71%，这样算下来，5年投资收益率为23.55%，100万元本息合计能够达到123.55万元，因此钱存在银行里是比较划算的。
还有人说，把钱存到银行里，最终银行也是把钱借给企业或个人，所以存银行肯定不如自己投资赚钱。对老百姓来说，最好的投资就是房产，100万元如果买房子，5年的房租收入，再加上房屋升值，肯定比把钱存到银行里划算。
但是，投资房产是有风险的，现在国家推行“住房不炒”政策，因此有人反对把钱投资买房。这种大环境下，房产的投资价值已经不大，如果投资房产，五年之后有可能不但不升值，反而会出现降价的情况，这样的投资可能得不偿失。
大家争论来争论去，最后也没有统一的意见。那么100万元的房产和100万元的现金，到底哪一种方式5年之后更保值呢？我们不妨在这里探讨一下。
首先说一下买房的问题。100万元如果买房，只能在三线以下城市，而现在国家已经明确提出房子是用来住的，不是用来炒的。也就是说要突出房子的居住属性，削弱住房的投资属性，这种情况下，监管部门会限制资金进入楼市，因此房价不可能像原来一样快速增长了。
尤其是三四线城市，房产已经相对饱和，100万元的房子，每月租金只有1000元左右，年化收益率才1.2%，如果在考虑出租期间房子的维修和养护成本，投资收益率可能仅有1%，所以单独靠出租房子获益，显然不如把钱存在银行里。
那么五年之内三四线城市的房价会不会上涨呢？各个地方的房价行情可能不太一样，但是从目前全国房地产市场的表现看，某知名房地产厂商现在7折售房，从国家公布的70个大中城市的二手房价格看，不少城市的二手房价格出现环比下降，5年之内三四线城市的房价很可能不涨或者微涨，只要5年之内房价涨幅超不过20%，即便考虑房租收入，买房也不如把钱放在银行里。
这是不是说现在买房不合适呢？其实也不能这样说，这还要看你买房的目的是什么，前面说的是不适合买房投资，但是对于刚需来说，与其把钱存在银行里，不如把钱买成房子。
很多人可能不理解，同样是买房，为什么刚需可以买，投资者就不能买呢？我们再来分析一下刚需买房的情况。
如果你是刚需住房者，不买房的话只能租房居住，按照每月1000元的房租计算，5年你需要付出6万元的房租，而且期间房租有可能出现涨价，如果你因为少量的房租上涨而选择更换房子，付出的搬家成本可能更大，如果再影响到孩子上学，自己上班，这样漂泊不定的成本就更难以计算了。
当你租房居住的时候，不可避免的要对房屋内的设施进行一定的投入，尤其是对于有了孩子的家庭，家具和生活用品会不断增加，而这些都是按照居住的房屋状况购买的，一旦搬家很多东西都会浪费掉，5年的时间很可能要付出5万元以上。
如果再考虑房屋价格上涨的影响，假如房价每年上涨4%，5年的时间会上涨20%。对买房投资的人来说，房租收入加上房屋升值和银行存款基本持平；对于刚需来说，你不但在别人的房子上多花了一些没必要的成本，还浪费了5年的大好青春时光，没能够让自己和家人住在自己的房子里。
所以，我认为如果有100万元资金，对刚需来说买房要比存银行好，但是对于已经有房的人来说，买房投资还不如把钱存到银行里，当然如果你有丰富的投资理财经验，完全可以选择比存银行更好的投资方式，这样的投资更好过买房。
