文丨金不換
2019年，中國城鎮化率突破60%，戶籍城鎮化率44.38%。
從數據看，中國城鎮化進入下半場。中國城市會出現地越來越少，人越來越多的局面。
而此時的中國房地產市場，也由增量市場，轉為存量市場。
在增量拓展不可持續的情況下，部分房企被迫轉型。未來，房企在存量市場的競爭不可避免。
此時，那些已經在存量市場到來前，就已經佔位的房企，避免了轉型陣痛，依然保持良好的發展節奏。
今天，聊聊佳兆業，這個存量挖掘，城市更新領跑者。
01
過去一年，房地產行業整體規模增速較前兩年明顯放緩，行業集中度卻加速提升。
中小型房企的生存空間被進一步壓縮。
3月份，各大房企集中發佈年報，大小房企中，增收不增利的不在少數。佳兆業，算是其中為數不多經住受衝擊與考驗的房企。
年報顯示，2019年佳兆業全年權益銷售金額881億元，同比增長26%。
26%的增速，高出TOP100房企6.5%權益銷售金額增速近20個百分點。
佳兆業將今年的權益銷售額定在1000億。
其實，按照大部分房企採用的全口徑合約銷售，佳兆業2019年全口徑銷售額已然突破千億。
其他數據方面，2019年佳兆業的營業額約為人民幣480.22億元，同比增長24.1%；公司所有人應占年度溢利約為人民幣45.94億元，同比增長67.1%；毛利潤約為人民幣138億元，同比增長24%。
當下，房地產行業面臨毛利下行的較大壓力，很多成規模的地產公司將未來的毛利率目標定在了25%-30%之間。
2019年，佳兆業的毛利率為28.8%，維持在行業較高水平。
在土地成本鎖定的情況下，佳兆業若繼續保持較高的銷售均價，其未來毛利率就會具備較大的成長潛力，並由此實現在毛利上的彎道超車。
而佳兆業這份成績單背後，城市更新方面的貢獻不小。
2019年上半年，佳兆業城市更新項目銷售業績佔整體銷售業績近四成。
深圳，作為佳兆業城市更新主戰場，2019年推出的，全部都是城市更新項目。
數據表明，2019年，佳兆業在深圳實現權益合約銷售額約164.2億，位列深圳第四，約佔總銷售額的18.6%；銷售面積35.9萬平，位列深圳第二。
其中，佳兆業鹽田城市廣場更是以單盤71.2億的成交額，成為佳兆業當年業績貢獻率最高的單盤項目，約佔佳兆業全年業績的8%。
02
對比開發難度，TOP100房企中大部分還是願意拿淨地，開發難度小，更適合高週轉這一主流的開發模式。
而當房地產市場進入存量時代，拿淨地這一簡單的開發策略逐漸失效。
而這時，最初堅持暫時放下規模訴求，選擇啃硬骨頭的佳兆業，顯示出優勢。
2019年，佳兆業在全國48個城市擁有176個項目，土儲面積達2680萬平方米，其中約有80%位於一線城市及重點二線城市，總貨值高達5300億。
佳兆業的拿地方式不拘於一種，越來越多元化。
年報顯示，2019年，佳兆業以舊改、招拍掛、收併購的方式共獲得30個項目，新進清遠、洛陽、合肥等強競爭力城市，新增土儲權益建築面積412萬平方米，平均土地成本約每平方米6609元。
舊改作為佳兆業增儲的重要方式，也開始兌現其價值。
舊改項目中，2019年佳兆業共轉化8個項目進入土儲，可售貨值近350億元。
目前，佳兆業舊改項目總數達147個，總佔地面積近4000萬平方米，預計貨值2.5萬億元。
值得注意的是，佳兆業在大灣區的舊改佔地面積比例約為99%，其中深圳佔27%，廣州佔36%，中山佔22%。
深圳，作為大灣區核心城市，2019年2月享受了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的利好後，8月又有“中國特色社會主義先行示範區”加持，深圳的歷史定位來到了前所未有的高度。
這對於重倉深圳的佳兆業來講，無疑是重大利好。
去年的年中業績會，郭英成也難掩喜色“我們只是運氣好而已”。
作為國內首家成立城市更新集團的房企，佳兆業是外界眼中的“大灣區舊改第一龍頭”。
對佳兆業而言，舊改項目既是重要的增儲方式，也是貫徹深耕大灣區戰略的重要舉措之一，不僅迎合了大灣區較為旺盛的舊改需求與相關政策，也能帶來更長遠的穩定效益。
除大灣區深度佈局之外，佳兆業2019年成功轉化上海迄今最大的城中村舊改項目，並首次拓展香港舊樓改造市場，加速舊改模式全國輸出。
03
業績大步向前的同時，不少房企出現肌肉拉傷。
Wind顯示，2019年銷售額在前40且已經上市的企業，2018年的資產負債率平均值居於80%左右。
而佳兆業近四年的資產負債率，也實現四連降，最終降至2019年的79.44%。
這一數據，也成功低於TOP40資產負債率平均值。
在提速控質首次實施的2018年，佳兆業的淨負債率同比下降了64個百分點。
2019年，佳兆業在此基礎上進一步加強了降負債的力度，實現了144%的淨負債率，降幅高達92個百分點，成功將淨負債率控制在了200%以內，並在連續三年內實現了淨負債率的下降。
這得益於佳兆業在有息負債規模上的成功控制。
同時，佳兆業還加強了現金流動性，在進行了多筆融資的同時，還通過要約收購及回購等方式，以積極的態度進行債務管理。
由此，佳兆業的期末現金較期初大幅增加61%至369.8億元，經計算可知，佳兆業的現金短債比大於1，短期償債無憂。
回首佳兆業20年的發展，其在城市更新業務方面的優秀，也是源於其對城市更新的“執著”。
1999年成立之初，佳兆業便拿下深圳布吉龍泉別墅爛尾樓，更名“桂芳園”，經過運作成為龍崗布吉樓王。
佳兆業則藉此一舉躋身“中國深圳行業十強企業”。
2019年6月，佳兆業發佈《城市運營核心邏輯》一書。佳兆業首次系統地向外界展示，其在城市更新領域的邏輯思考，以及在此基礎上，建立的一套完整的佳兆業城市更新解決方案。
二十載的經驗積累，讓佳兆業獲得城市更新TOP1榮譽。
2020年，深耕城市更新的佳兆業，也將迎來收穫期。
