長租公寓作為近幾年房地產市場的新興行業，較為齊全的配置和適中的價格受到了不少年輕上班族的青睞。然而，從去年開始，長租公寓頻繁爆雷，平臺受到租客和房東的雙向投訴。近日，有“長租公寓第一股”之稱的青客公寓陷入投訴漩渦，而這距離青客掛牌美股上市僅僅過去5個月。
△南京青客公寓管理有限公司 現代快報+/ZAKER南京記者 白雪銀 攝
【租客】
按月打款，卻被要求退租
在黑貓投訴上，有關青客白領公寓的投訴超過5000條，其中“房東以收不到房租為由，要求租客搬出”的投訴最為突出。總部位於上海的青客公寓在上海、南京、蘇州等城市都提供房屋租賃服務。最近，各地關於青客的投訴十分頻繁，甚至出現了辦公點被維權者圍堵的情況。
△網友投訴截圖
“由於青客公寓沒有按時交付房租，請租客於月底之前搬離。”4月23日，茆女士突然收到房東的“逐客令”，頓時慌了神。今年1月份，她通過青客公寓在南京建鄴區某小區租住了一間房，租金1450元/月，租期一年。“當時青客讓我辦理貸款，就是把一年的房租貸出來交給他們，然後我再按月還貸款，相當於月付房租。”
茆女士說，由於通過貸款方式付房租，租金上會有優惠，她便同意了。但沒想到青客未按時給房東房租，房東要收房。如今，不僅沒有地方住，還要解決剩下的貸款。茆女士稱，既然自己月底之前要搬出，那接下來的貸款理應不還，但不還就會影響個人徵信。她試圖聯繫青客的房管和客服解決問題，但一直未得到明確回覆。
房東沒有收到房租，因此要求租客搬離。在茆女士看來，房東的行為有他的立場，但是自己作為租客按時還款，沒有不妥。在記者探訪過程中，不僅有登記要求退房的租戶，前來索要房租的房東也不少。
【房東】
長期未收到租金，索要租金受阻
4月22日下午，在位於南京浦口區的南京青客公寓管理有限公司辦公點，現代快報記者見到了前來索要房租的房東陳女士，工作人員正在幫她登記信息。陳女士表示，她2018年和青客公寓簽訂了為期5年的託管合同，每個月由租客把房租轉到青客公寓App，經青客公寓審核後再提現到她的銀行卡里。2019年11月，本該收到2019年12月-2020年2月房租的陳女士遲遲沒有等到青客打款，便聯繫租客詢問，卻發現租客其實每月都按時打款。陳女士便給當時籤合同的業務員打電話，但一直沒得到確切答覆。2月10日，青客公寓通過短信詢問陳女士是否同意延期2個月打款，陳女士想，疫情期間應該互相體諒，便同意了。但是直到4月22日，陳女士也沒收到拖欠的共計6000多元房租。她說：“我是好說話的，那些態度強硬的房東早就把房租要回來了。”
陳女士告訴記者，這期間她曾多次找到青客公寓的業務員詢問打款時間，可對方一直沒有給她明確答覆。工作人員也只是進行了登記。什麼時候打款？能不能解約？水電費誰來補繳？工作人員卻一問三不知。陳女士說：“半個月已經換了6個業務員來跟我聯繫了，每次都是叫我等。”
【維權】
房東租客紛紛維權，工作人員分身乏術
跟租客茆女士和房東陳女士遭遇類似情況的青客用戶不在少數。在這間偌大的辦公室裡，卻只有一名工作人員在辦公，七八名租客和房東圍繞在他身邊，嚷嚷著要退房退貸。
△房東租戶圍堵辦公點，工作人員分身乏術 現代快報+/ZAKER南京記者 白雪銀 攝
租住在橋北的劉女士告訴記者，房東在4月20號向她發出了“逐客令”，原因是房東從1月份開始就沒有收到房租，不得不“趕走”房客。劉女士是通過貸款的形式支付房租，下一個還款日（5月1日）就要來臨，她輾轉找到這裡想辦理退房。“現在房東不讓我住了，下個月的貸款我肯定不能還了呀，青客這邊要是不給我退房退貸，我的個人徵信會受影響。”
△長期未收到租金，房東無奈下“逐客令” 受訪者供圖
青客工作人員告訴記者，目前可以為租客辦理退房，租客未還的貸款公司會“代付”，但何時能退房成功他不清楚，只是在幫按流程登記，至於租客的押金何時能退，貸款問題何時可以解決，他也不清楚。
此外，該工作人員透露，之所以只有他一人在這裡解決問題，是因為公司拖欠員工社保，導致了一些員工離職或者不想工作。“前幾天我建一個租客群方便溝通，結果一下子湧進來500多人，陸續還有其他人聯繫我。”該工作人員稱，自己一人面對如此多的房客和房東，根本應付不過來。
【貸款】
租金貸成隱患，商業模式受質疑
在探訪的過程中，記者發現，“貸款”是大家討論較多的高頻詞彙。導致糾紛發生的原因之一就是長租公寓的“租金貸”。
租金貸模式是長租公寓行業非常普遍的商業模式。即長租公寓服務商與金融機構合作，租客與長租公寓企業簽下租約的同時，再簽署一份貸款協議。
以青客公寓為例，租客通過青客平臺簽署租約，金融機構則將房租一次性付給青客，租客按月或者按季度還款，中間產生的利息由青客承擔。
對平臺來說，租金貸的商業模式可謂一舉多得。首先，在租約和貸款合約的雙重疊加下，平臺對用戶粘性增加了。對於一家互聯網企業來說，活躍用戶數是公司持續發展的重要指標。其次，相比分月繳租，通過貸款一次性繳納半年或者一年房租，有一定優惠，平臺就可以標出相對便宜的租金價，吸引更多的用戶。
另一方面，租金貸模式讓平臺擁有了金融槓桿，公司通過吸收到的貸款用於發展和擴張。但是，如果公司使用租金貸獲取的資金時出現紕漏，中間環節無法正常週轉，租金貸就成為了導致租客和房東之間糾紛的隱患。也就出現了上述房東收不到房租，無奈驅趕租客的現象。
4月16日，青客公寓官方微信發佈聲明稱，“針對之前小部分房東、租客的合同糾紛，我們也會逐步處理解決，爭取在3個月內逐步恢復正常”。
【爆雷】
行業不斷爆雷，青客連續虧損
長租公寓市場跑馬圈地多年，但經營不善、資金鍊斷裂問題頻發。從去年開始，南京關於長租公寓的投訴也是不斷湧現。
2019年7月，玉恆公寓出現爆雷被質疑高收低租，在南京租房的徐女士投訴稱，5月份她在玉恆公寓交了一年租金共計2萬餘元，玉恆公寓收了自己一年的房租，而和房東約定的卻是按季度收租。讓她不解的是，玉恆公寓付給房東的租金是每個月2560元，而自己每個月的租金僅有1900元，中間差了660元，“這家中介靠什麼掙錢？會不會是在圈錢？”
最近，美麗屋用戶南京市民王女士也遭遇了按時打款，但房東沒收到租金，自己被要求搬離的情況。據瞭解，王女士也是通過租金貸的方式繳納租金。
雖然長租公寓不斷爆雷，行業受到爭議，不過幾家頭部企業，包括蛋殼、自如都在去年啟動了上市計劃。青客則率先成為了擁抱資本市場長租公寓，於去年11月登陸美股。
頂著“長租公寓第一股”的頭銜，但是公司的盈利能力遭到質疑。根據公司披露的財務數據，青客在2017財年-2019財年已經連續3年虧損，分別虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元，近三年累計淨虧損已達12.42億元。同時，公司負債率不斷上升，2019財年其資產負債率已攀升至145.02%。
業績不佳，公司的股價也在不斷走低，從最初的發行價為17.00美元/股，已經跌至12.6美元/股，市值蒸發了近三成。
從目前的運營狀況看，租金貸不僅沒有給青客帶來正面的業績貢獻，還成為了公司的隱患。在招股書中，青客公寓直言依賴與金融機構的合作。截至2019年6月30日，青客公寓總共與11家金融機構合作，65.2%的青客公寓用戶採用了租金貸。
現代快報+ZAKER南京記者 周明 白雪銀 劉贇 潘榮 王天馳 文/攝
