樓市雖然不火熱，但該來的總會來~
比如恆半城，他叕來了。
不知不覺，恆大可能已經是本地項目儲備最多的開發商。
仔細數一下，光是貴陽在售的恆大項目就有：
恆大文旅城、恆大金陽新世界、恆大中央廣場、恆大中央公園、恆大帝景、恆大南明御府、恆大濱河左岸、恆大雅苑、恆大都會廣場、恆大茶郡、恆大未來城……
這十一個項目，總共的體量已經超過了兩千萬平米……
原來，恆半城不是吹牛逼而已……
進入2020年，恆大繼續狂野之路，一口氣又帶來了三個大項目
恆大御龍天峰、恆大悅府、恆大城市之光
是的，簡單粗暴的恆大又要搞事情。
先來簡單看看這個三個項目，首先是恆大御龍天峰。
恆大御龍天峰
名字很屌很狂霸龍傲天的恆大御龍天峰在哪裡？其實就在三馬的核心區內，準確來說就是我們熟悉的“輪胎廠”。
2019年，恆大通過低效用地項目拿到了輪胎廠地塊，隨之而來的地項目就是“恆大御龍天峰”。目前，項目已經在規劃局做了批前公示，我們來看一看。
項目指標：項目總用地面積：221570平方米、總建築面積：727869.38平方米（計入容積率建築面積：554711.56平方米（住宅359989.71平方米，商業145921.57平方米，公建配套設施48800.28平方米））。
容積率：4.03、建築密度：23.85%總戶數：3302戶（其中不滿足日照要求戶型總數為 115 戶）項目共設置四所共計36班幼兒園、一所36班小學。
從指標上看，有兩個讓人關注的地方。第一是體量，總體量達到72萬平米，屬於一個不折不扣的中大型項目；
第二是容積率，在現行的城市居住區設計規範下達到4.03的容積率，我只能說……嗯，還是牛逼。
所以，恆大在總用地22萬平米的情況下，依然做出了一個3300戶的小區。不過還好在項目內配置了四個幼兒園、一所小學，足夠滿足業主的教育需求。
項目的具體位置在哪裡？如下圖所示
沒毛病，其實它也是數博大道旁邊的優質地塊喲。從航拍圖上面也可以看到，目前已經基本平整完畢，按恆大的節奏應該很快就會面市銷售。
效果圖上，可以發現項目的產品形態基本上都是高層，有公寓、也有住宅。畢竟4.0的容積率，基本上就是這個玩法。
產品如何？我想還是同樣的配方，還是熟悉的味道。
恆大風格，始終如一。
恆大悅府
華潤悅府、恆大觀山悅府、恆大悅府……
一時，我有點風中凌亂，你們咋都跟悅府槓上了？
仔細翻閱資料後，我才明白：原來恆大觀山悅府不在觀山在花溪，準確來說是大學城附近；而恆大悅府在白雲區，其實就是恆大綠洲的旁邊。
恆大，你就這麼喜歡“悅府”？好吧，我們還是來看看項目。
其實這個項目的原名，叫做“白雲區馬鞍山片區棚戶區改造”。是的，就是2018年貴陽首個拍到6000熔斷樓面地價的那個“馬鞍山地塊”。
項目指標：總用地面積 30萬㎡、總建築面積:81萬㎡（其中，計容建築面積為 606857.62 ㎡，不計容建築面積為 209552.20 ㎡），容積率： 2.50、建築密度： 20.00%、綠地率： 34.46%。總棟數73 棟，總戶數 4168戶。
沒錯，又是一個80萬㎡、4000多戶的大項目。加上之前的恆大綠洲，九華粼雲已經正式被恆大包圍。好嘛，這下更難搞。
恆大悅府的產品，從效果圖上面可以看到除了高層還做了部分的洋房產品，而且靠山比較近，環境應該還是不錯的。
關鍵是這個項目進度很快，售樓部還沒開放，一期的幾棟樓已經蹭蹭的冒頭。從上面的照片，你就可以看到項目首個地塊的進度飛快。
航拍圖上能發現的亮點，是項目中間的馬鞍山公園修得著實可以。山間的球場、步道都已經搞出來，我上爬上去耍過一次，觀景效果還是可以的。
嗯，加上馬路對面的泉湖公園，沒想到恆大悅府還是一個公園房。
恆大城市之光
恆大現在好像有點改變，命名上與時俱進了一點，比如還取出了“城市之光”這種騷名字。拋開其他不說，城市之光這個案名我挺喜歡，高端大氣有逼格、好記憶好傳播。
▲城市之光還是個地鐵盤
恆大城市之光在哪裡？其實扒開一看原來就是原來花溪大道水泥廠地塊的舊改項目。這個位置，我相信很多朋友（特別是花期跑得多的朋友）一聽就曉得。
項目指標：總用地面積：19萬㎡，總建築面積88萬㎡（其中計容面積：636817.45平方米、住宅及住宅配套計容面積：572358.51平方米（佔比89.88%，不計容面積：247747.37平方米）綜合容積率：4.6、建築密度：23.91%總戶數：4880戶。設置9班幼兒園一所、15班幼兒園一所、30班小學一所。
從指標上看，城市之光和御龍天峰有異曲同工之妙。一樣的大體量（88萬㎡），一樣的高容積率（4.6）。所以兩者的產品形態，甚至效果圖都極為相似……
▲提問：以上兩圖哪一幅是恆大城市之光的效果圖？
嗯，還是恆大的標準化風格。不過從兩個項目的效果圖來看，對比過去的恆大紅屋頂，現在的恆大項目還是跟隨時代做了挺大的改進。
立面更加公建化和現代化，也採用了更多的玻璃元素，這也算是恆大的一個進步吧。
恆大御龍天峰、恆大悅府、恆大城市之光，三個項目加起來又是72+81+88=241萬㎡……
恆大，果然很大。
從上面三個項目，我們可以發現什麼共同點？
第一、拿地價格足夠低。三個項目都不是參與淨地出讓拍賣的地塊，而是通過低效用地、舊改項目的方式獲取。據公開資料顯示，御龍天峰和城市之光的樓面價格在2600元/㎡左右，當然中間恆大肯定還需要承擔其他的成本，不會像顯示的這麼低。但是能通過這種方式拿到大面積好位置的地塊，中間體現出來的資源整合能力就很可怕（這事兒不能說太細）。
第二、指標有突破。恆大御龍天峰4.03的綜合容積率、恆大城市之光4.6的綜合容積率……對買房人來說只是舒適度的差異，但是對行業內就有點殘忍。
第三、產品有創新。恆大產品我一般不會深入剖析，因為意義不大。都是極高標準化下面的流水線產品，沒啥創新當然也沒啥硬傷。不過這一次御龍天峰和城市之光的立面，對比過去還是做了改進和提升，這算是一個小小的創新。
對於買房人的影響呢？雖然我的文章提到恆大項目不多，但在候鳥星球裡其恆大項目的推薦並不少。
首先是各種折扣打下來，恆大的項目價格經常會低於周邊其他項目的價格（特別是樓市不好的時候）；其次是精裝交房，對剛需群眾來說還是挺省心的；再加上恆大的項目一般體量夠大，小區內的學校、商業配置還比較齊全。
當然，恆大的產品設計也好、精裝質量也好，甚至小區公共景觀，確實有很多問題。甚至同一個小區的不同組團也有大差異。不過平心而論，恆大其實精裝用的部件質量和品質都不錯，但因為高速的項目運作，施工管理水平確實有待提高。
我常給朋友說：要關注樓市的動向，有兩家開發商的動作一定要研究，一是恆大、二是萬科。
恆大從來不會在乎什麼面子問題，敢漲價、更敢降價。說打折就打折，一點不含糊。之前搞的什麼7折、75折之類的優惠活動，雖然大部分是先漲價後打折的套路，但也確實有不少項目實實在在的把價格做了下來。
比如恆大金陽新世界、恆大中央廣場、恆大中央公園，你現在去看到的價格和去年的價格，差異還是挺大的。
樓市有很多玩家，有喜歡玩情懷的、有喜歡玩文化的、有喜歡玩科技的、有喜歡玩生態的……恆大很簡單，就是玩商品房的，把商品本質玩得666。
拿地、開發、銷售、回現，都是赤裸裸的商業化……就連廣告都是很樸實的大字報形式。
你問我喜不喜歡？其實，我真的不喜歡恆大。
但是我不得不承認，恆大對於市場的敏感度確實超強。恆大對於區域價格的錨定作用，可能更強。
恆大現在在貴陽的項目，觀山湖、雲巖、南明、花溪、烏當、白雲、小河……全方位無死角覆蓋，而恆大在每個區域的價格都可以說做到了區域剛需項目的定價錨定。
如果你是一個同品質同類型的項目，那價格只能圍著同區域的恆大項目上下浮動。
沒辦法，恆大的銷售力、精裝配置、全配套小區……確實對群眾的殺傷力太強。
恆大在貴陽的狂野之路，還在繼續。從恆大的身上，其實也能看出貴陽還有更多待挖掘的潛力。
不過最後還是說一句，恆大你對精裝質量可再上點心吧~
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