學加網是華南地區最大、最專業的文旅、園區、城市更新的企業家和高管的學習和社交平臺。如果把產業地產的發展歷程看作數學方程式，那麼怎樣來解析呢？作為學加網學術委員會土地問題首席顧問、清華大學特聘講師，崔元星老師從自身多年從業經驗以及專業視角進行了解讀與分享。
產業地產是一個比較新的概念，但也是一個實踐性很強的投資領域。我們通常看到的文旅地產、產業園區、養老地產及物流地產等都是比較典型的產業地產分支。為了更簡單清晰地理解產業地產的發展歷程及內涵，可以借用數學方程式來解析一下產業地產的前世今生：
一、傳統方程式
產業地產=工業地產
工業地產概念由來已久，正如常規住宅地產是給人及人的生活方式蓋房子，那麼，工業地產就是給機器及生產過程蓋房子。產業地產起源於工業地產，也就是說，最初的產業地產概念就是第二產業的二級地產開發，因為工業在產業劃分上屬於第二產業，起初的工業地產是拿到土地使用權之後蓋房子，屬於二級開發。
二、常規方程式
產業地產=區域經濟+產業研究+土地運營
產業地產開始兼顧宏觀、中觀及微觀層面的融合發展，而不再侷限於蓋房子。隨著經濟發展的需要，產業地產的產業範疇不再侷限於第二產業，開發階段也不再侷限於二級開發。
就產業而言，除了常規的第一、第二、第三產業，逐漸延伸到第一、第二、第三產業的融合發展，也可能形成新的跨界產業、新興產業，比如所謂的新型工業M0及2.5產業等。
就開發階段而言，在一級開發、二級開發基礎上，又衍生出了半級開發、一級半開發等。可以說，產業地產是第一、第二、第三產業融合的一二級聯動開發。
三、現代方程式
產業地產=（產業+土地）+互聯網+金融
李總理在2015年中央政府兩會上提出“互聯網+”，產業地產也開啟了“互聯網+”時代，以馬雲的菜鳥網絡科技的“菜鳥模式”為代表。
菜鳥模式：鳥頭、鳥身、兩翼。鳥頭就是產業：快消品物流。鳥身就是土地：建設全球雲倉並通過智慧物流骨幹網鏈接。一翼是互聯網：天貓，起著加速器的作用。一翼是金融：支付寶，起著放大器的作用產業地產現代方程式實現了信息流、物流與資金流的全球全時流動。
四、未來方程式
通訊、結算等科技技術的發展，會進一步推動產業地產方程式的升級。學加網專家崔元星老師認為，產業地產=（（產業+土地）+互聯網+金融）+智庫除了互聯網與金融作為兩翼，在未來，智庫加入，將起著助推器的作用。
作為華南地區文旅、園區、三舊改造教育領先品牌，學加網（學加教育）一直專注於專業領域的課題研究，崔元星老師作為學加網專家團成員，未來會持續關注土地應用領域相關課題，也會持續對話題、現象、新政等進行及時解讀與分享。
