作者 | 歐陽之雲
一
4月23日，陽光城集團股份有限公司（000671）發佈了2019年業績報告。
成績單相當亮眼了：
2019年，陽光城實現銷售面積1713萬平方米，銷售金額2110億，同比增長30%。這也是陽光城首次實現銷售金額跨過2000億大關；
營業收入達到610.5億，同比增長8.11%；
合併歸屬於上市公司股東淨利潤40.2億元，同比增長33%。
負債方面改善得很明顯，堪稱肉眼可見：
2019年底，淨負債率同比去年下降44個百分比；
有息負債規模1123.21億元，近三年均保持規模相當；
其中，短期有息債務335.49億元，佔有息負債比例同比下降12.94個百分點至29.87%，有息負債短長比優化至3:7；
同時，提升銀行融資比例，非銀佔比降至25%。
對於房企最為注重的現金流，陽光城也給出了一個讓投資者非常安心的答案：
報告期內，平均回款率約80.2%，連續兩年保持回款率80%以上；
實現經營性淨現金流入153.96億元，繼續保持正值；
賬面留存現金充足，2019年末賬面現金419.8億元，可全額覆蓋335.49億元的短期有息負債；
融資渠道通暢。報告期內新增銀行授信額度約336億元，新拓展的額度中尚有107億元授信額度未使用；
應對全行業融資成本抬升，報告期內公司平均融資成本7.7%，較2018年年末優化23個基點。
錦上添花的是，由於財務品質不斷提升，評級機構和債券市場也很認可，陽光城在過去一年中獲得境內外多家評級機構上調評級，首次獲得主體評級提升至AAA。
簡言之，無論是增營收、降負債，還是保持充沛的現金流，在資本市場上游刃有餘，陽光城的2019年都顯得“陽光”滿滿、元氣十足。
特別是銷售額首次突破2000億門檻，對比2018年首次突破千億大關的1629億，以及之前2017年的接近千億……近幾年來陽光城的發展可謂一步一個臺階，既快且穩。
二
對於房企來說，土儲是重中之重。但怎麼拿地，什麼時候拿，拿在什麼地方，其中的差異，最能看出房企的運作和技巧。
在拿地節奏和多渠道拓展土儲方面，陽光城展現了一家優秀房企的深厚功力。
年報顯示，截至報告期末，陽光城擁有土地儲備總計4101.2萬平方米（即未來可售建築面積）。其中一二線城市預計未來可售貨值佔比72.6%，累計成本地價4355.78元/平方米，地售比良好。
土儲的價值除了體現在規模上，更重要的還有區域佈局是否合理。從陽光城的土儲資料看，區域分佈也很有講究。
比如，作為閩系代表房企，陽光城在大福建區域佈下“重兵”，土地儲備為570.64萬平方米，佔比約14%；而珠三角作為近兩年的大熱之地，土儲面積達到了641.26萬平方米，佔比明顯佔優。
而且陽光城有一個特點，就是習慣於在年初趁市場時機合適時大量補地，以快速實現當年供貨及銷售。這一招陽光城從去年就開始用，今年也延續下來。
實踐證明，這種“趕早不趕晚”的舉措，不但讓陽光城在之後時段免於為土儲懸而未決煩惱，可以集中精力於後期開發銷售，還能有效的降低財務成本。
以今年第一季度為例，陽光城就及時把握窗口期，以低溢價在城市群和省會城市接連發力，新增總貨值超過435億。
總之，無論是從規模、區域分佈，還是拿地節奏看，陽光城的土儲戰略都進可攻退可守，堪稱無懈可擊。
三
最後，還要特別提一下目前人們最關注的黑天鵝——新冠肺炎疫情。陽光城在此期間的戰“疫”之舉，有些特別值得點讚的地方。
從過程和結果看，陽光城不但反應迅速，而且成果斐然。還在疫情爆發初期，1月25日，陽光城集團就捐贈了現金2000萬元人民幣，用於抗疫活動。並且迅速啟動了社區一級防護，讓陽光城的12萬戶業主在疫情期間更為安心。
最令人欣喜的是陽光城試驗成功的無接觸小區。這種科技感十足的小區，可以做到人臉識別門禁，刷臉進入社區；自動測溫，無接觸通行；手機app控制電梯，無需觸碰按鈕；自動開門，避免接觸……
要知道，現在全國多少個小區，都在實行全封閉式的管理，出來進去都要出入證，如果忘了帶證，家門近在咫尺就是無法入內也是很可能的；
不少小區門口都是保安和志願者全副武裝，手持體溫計給人量體溫，不管是測量的，還是被測量的，都儘量離對方遠遠的，你怕我傳染，我也怕你傳染；
再如，都說電梯是病菌非常集中的地方，很多人為了不接觸電梯按鈕，或是戴一次性手套，或是手持圓珠筆按鍵，出盡百寶未必安心……
但如果啟用陽光城這套刷臉門禁、自動測溫，以及無接觸按鈕等設施，真的是太方便了。
3月上旬，這種無接觸小區已經在陽光城的“綠色智慧家”標杆項目中試點成功，將在更多項目中落地應用。相信在廣泛推行後，一定會大受歡迎。
四
在進行未來行業形勢研判時，陽光城得出的結論是：
短期內，政策支持與經濟下行形成對沖，目的在於紓困，而非刺激，“房住不炒”依舊是主基調；
中長期，地產行業仍會在國民經濟中佔據重要地位，地產行業依舊有長足的發展空間；
下半場地產行業邏輯已發生變化，疊加疫情影響，將產生新的行業格局。
如何應對？在陽光城的年報裡，還有這樣一句“解語”：
面對行業已發生的深刻變化，企業應在新的行業邏輯中找到核心競爭力。
從實踐結果看，針對目前的形勢，陽光城的應對可謂精準、高效、靈活。
比如，陽光城是業內最早推出無理由退房措施的房企之一，且有效期長達半年。疫情期間，線下銷售停擺，多家房企都展開了線上服務。陽光城強化了自家的線上購房平臺“陽光房寶”，也得到了用戶的廣泛認可。
數據顯示，1月至3月，客戶通過陽光房寶完成線上選房後實現認購金額82億元。裁止2020年3月31日，陽光房寶獲客量累計突破500萬。
值得一提的是，如此品質為先，運轉得宜，讓陽光城在本年度第一季度這個“戰疫”氣息濃重的幾個月裡，也實現了不斐的戰績。
2020年1-3月簽約銷售累計283.3億，其中3月份相較2月已明顯回暖。
從2018年實現了“有點大”，到2019年實現了“有點強”，陽光城正在朝著未來兩三年要做到“又大又強”的路上穩步奔跑。
