歲月如刀,浮生若夢。十年一輪迴，有多少值得銘記的故事，又有多少值得訴說的人和事，樓市亦然。
2008年至2018年，十年時間，上海整體樓市幾經沉浮，有過成交量爆發、房價飆升的激情時刻，也有過成交量腰斬、降價潮席捲的哀鴻遍野。縱觀上海樓市十年發展史，上海樓市住宅成交價連續十年上漲、成交量“四漲五落”的走勢忠實地反映了這些年來樓市走過的“風雨歷程”。
從成交量來看，近10年上海樓市發展較為曲折，除2009年的超級釋放和2015、2016年的成交暴增外，大多年份均處於1100萬平方米的平均水平徘徊，當然上海樓市也在2011及2017年進入樓市低谷時期，成交量跌至700萬平方米左右水平。
然而上海商品住宅成交均價卻一路上揚，近10年房均價上漲了34010元/平方米，漲幅達3倍。這10年的房價上漲之路主要分為3個階段，其中2008年-2010年漲勢較猛，房價翻倍。2010-2013年之間，房均價呈穩步上升狀;2013-2018年房均價直逼5萬。
值得一提的是2010年房價同比漲幅超35%，是近10年漲幅最高一次。
2008年樓市關鍵詞：大落大起!
成交量萎靡同比跌6成 成交價格穩步上升
2008年，不僅因為金融風暴、奧運年而被人銘記，更因為樓市由繁榮轉向蕭條而讓人唏噓。對於2008年的上海樓市而言，同樣是經歷了一場由盛轉衰的大起大落，遭到明顯衝擊。
從商品住宅成交面積分析，2008年1-10月份，上海僅有738萬平米，同比去年1-10月份大降60%，由此反映出今年上海樓市成交非常低迷。年底兩月上海住宅成交量突然大幅回升，動因是減稅與調低房貸利率政策利好起到了促進作用。
從全年看，2008年上海商品住宅成交成交面積960萬平方米，同比下跌幅度超6成，成交均價13498元/平方米，價格滯漲。
2009年樓市關鍵詞：瘋癲!
成交量達1900萬平 同比漲幅近一倍
2009年，寬鬆的貨幣政策大大刺激了買房者的消費信心，再加上投資房產的保值心態，造成了上海樓市供不應求的狀態。從單月成交來看，1月成交為最低谷約70萬平米，後持續增加至6月的270萬平米左右，其後持續回落，直至10月反彈，後續2個月均處於220萬平米高位徘徊。
2009年，上海商品住宅的成交量1900萬平米左右，同比上漲98%，這也是近10年成交量漲幅最大一次。
值得一提的是，年度12個自然月中有10個月成交量大於供應量，供應則持續緊張，這是導致房價大漲的直接原因。
2009年上海商品住宅成交均價約16039元/平方米，同比上漲19%。當然，也有很多樓盤價格上漲30-50%。從各月來看從2月開始持續上漲，8月達到高點，均價超過18000元，其後稍稍回落，11月有所抬頭，全市商品住宅成交均價為15070元/平方米。
2010年樓市關鍵詞：暴漲!
房價同比大漲35% 邁入“2萬元”時代
2010年，對於上海樓市而言，又是跌宕起伏的一年。2010年上海商品住宅成交均價為21728元/平方米，同比上漲35%，一年時間均價累計上漲5689元/平方米，上海房價邁入“2萬元”時代。究其原因，下半年特別是第三季度供應量出現較大幅度增長，並且受高端住宅成交大幅放量的影響，全市均價下半年連續6個月呈上漲態勢。
同時，2010年當之無愧的調控年，中央及上海出臺了一系列房地產調控政策，從金融、土地、財稅等各方加強規範管理，堅決抑制地價、房價過快上漲。調控下，商品房銷售面積大幅下降，全年商品住宅成交量為990萬平方米，接近腰斬。
2011年樓市關鍵詞：冰封!
成交量創近6年新低 成交價格小幅上漲
2011年，成為了調控成績顯著的一年，商品住宅成交量、成交面積、成交套數都大幅下降，僅成交均價仍略有上升，但是上漲幅度和2010年相比亦大幅下降。
2011年上海商品住宅成交量730萬平方米，同比下滑26%，創下近6年新低;成交均價為22199元/平方米，同比上漲2%。雖價格仍呈上漲趨勢，但較2010年30%以上的同比漲幅，漲幅縮小明顯。
此外，樓市也從供不應求轉向嚴重的供過於求，房價也趨於穩定。
2012-2014年樓市關鍵詞：穩定!
房價穩步上升 成交量在1000萬方上下波動
2012-2014年，上海樓市整體處於低位盤整時期，成交量徘徊於1000萬平方米上下，成交均價小幅上漲，至2014年攀升至27248元/平方米。
其中，2012年上海樓市相比2011年整體成交不俗， 2012年上海市新建商品住宅成交948萬平方米，同比2011年上漲29.4%。成交均價22465元每平方米，同比2011年上升1%。2012年，樓市成交的升溫是房地產調控以來的一個拐點，樓市進入新上升期。房價呈現小幅上漲態勢，總體表現平穩。
2013年，上海樓市成交再迎高峰。全年商品住宅成交面積為1282萬平方米，同比增幅高達35%。縱觀全年，在“國五條”刺激下,大批購房者短期內湧入樓市,拉動3月成交量飆升至150萬平方米以上的高位。下半年，又迎來了近4年成色最足的“金九銀十”,最終全年成交創近4年來的最高水平。
2014年，上海樓市市場表現為量跌價挺。全年商品住宅成交968.39萬方，同比萎縮24.25%。商品住宅銷售均價達27248元/平米，同比增加13%，環比上漲幅度為2011年以來之最。
2015年樓市關鍵詞：轉折!
房價跨入“3萬元”時代 成交量創近6年新高
2015年上海商品住宅成交走勢呈波浪式衝高之勢，成交面積1500萬平方米，創近6年最高水平，房價持續12個月上漲，上海房價跨入“3萬元”時代。
2015年“330”新政激發改善需求釋放，在房價和高端改善項目成交結構性拉昇影響下，房價持續12個月上漲。
具體來看，1-4月為季節性淡季，均價漲幅較小，“330” 新政激發改善需求釋放中高端改善項目成交增加，5月均價在房價上漲及成交結構性拉昇影響下大幅攀升，其中8月漲幅達3.77%，5月和12月分別為2.32%和2.19%，12月上海新建住宅均價36935元/平方米，創歷史新高。
2016年樓市關鍵詞：波折!
成交量一波三折 均價不斷刷新
2016年上海商品住宅成交量1390萬平方米，同比下跌7%;成交均價為38416元/平方米，同比上漲19%。
2016年，上海市樓市交易波動頻繁。在中國房地產去庫存的背景下，第一季度，上海房地產市場一時間“量價齊升”，銷售火爆。
3月25日，史上最嚴“滬九條”發佈，大幅提高二套房首付比例，非滬戶籍購房資格由2年社保在調整至5年。“滬九條”調控政策的實施引發了搶房潮，3月24日，“新政”前夜上海市場上演“樓瘋”，當天上海的住房成交量突破1700套，3月份成交量也達當年最高值。
隨著“滬九條”政策的實施，第二季度市場有所降溫。但隨著土地市場的火爆和樓市謠言的傳播，8月份又出現了一個反衝，成交僅次於3月份。
隨後政府進一步規範樓市操作，10月和11月上海相繼出臺了“滬六條”和信貸監管措施。進入四季度，隨著政策效應的積極釋放，市場預期趨於平穩，滬樓市成交量有所回落。
雖然供應量和成交量一波三折，但整個上海的成交價格整體 上呈上升趨勢。2016年1月上海的成交均價為35878元/平，在經過3-4月微弱的下降 之後，一直不斷攀升，上海成交價格記錄不斷被刷新，直至11月，成交均價達 47724元/平，最後一個月房均價微跌。
2017年樓市關鍵詞：調整!
成交腰斬 達近12年最低
2017年上海商品住宅成交規模不足2016年的五成，為2006年以來近12年最低值。
經歷了2016年的熱潮之後，2017年的樓市無疑成為公認的政策調控年。2017年上海樓市經歷了類住宅整頓、土地市場新政、開盤搖號新規、住房“十三五”規劃發佈等一系列的重大政策調整。
調控政策密集出臺，使得2017年上海樓市真正迎來了市場的調整期，全年上海商品住宅成交規模不足2016年的五成。成交量的極速下跌，很大程度上可能源於市場供應量的減少。
數據顯示，2017年全市新房供應量為370萬平方米，同比2016年的790萬平方米，減少了420萬平方米，同比降幅為53%。
2017年，上海新房成交均價為47865元/平方米，再創歷史新高，房價同比增幅進一步擴大至25%，為2011年以來近7年最高增幅。
專家點評：
上海中原地產分析師盧文曦認為：從房價上來看，上海樓市這10年可分兩個階段，2010年前沒有限購限貸，房價上升較快，而2010年後上海開始限購限貸，此後樓市是投資資金和政策相博弈，政策收緊，樓市調整，房價漲幅稍緩，政策稍微放鬆，投資資金介入，房價快速上行。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：從成交來看，上海樓市正進入存量房時代，尤其這兩年全國市場持續升溫的情況下，上海新房的交易其實並沒有明顯攀升。此外，新房市場的交易明顯受到了價格的管控，從這兩年看，包括預售證管控、價格管控等都帶來了市場成交金額等難以大幅上升。
他還表示，近期限價時期應該是上海房價較低的，未來房價上漲或還會延續。
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