“你们小区正荣润江城的二手房价格现在多少钱？”
“现在普遍3万5了，据说有业主打算报4万/㎡看看市场，大家都觉得小区户型好，赠送面积多，学校也好。”
这是我在上班路上听到的一段简单的对话。
正荣润江城是江北核心区早期的热盘，项目最后一次加推为去年7月，当时精装价约30000元/㎡。我在365淘房二手房频道搜索了正荣润江城的最新二手房报价，小区整体的价格为35807元/㎡，其中有部分房源的报价突破了4万/㎡。
今年4月以来，以桥北老小区明发滨江新城为开端，南京楼市涌现了一波波“业主联合涨价”的潮流：中南世纪雅苑等多个小区有业主想提高报价。
现在，已经过去了一段时间，这些小区现在的二手房价怎么样了？
那些喊出要涨价的二手房小区怎么样了？
1、4月下旬，桥北老盘明发滨江新城部分业主在网络了发布了一份《告明发业主同志意见书》，要求从今年5月1日起，所有业主的二手房报价往上提升
7000元-10000元/㎡不等，最高指导报价达到3万/㎡。
2、6月，麒麟板块中南世纪雅苑有业主也跟风发表了意见书，提议广大业主将原本2.5万/㎡的二手房报价上调至3.3万/㎡，调价力度比明发滨江新城还大。
这个提倡书发到业主群里后，其实响应的业主非常少。有一位业主理性的说出了缘由：“提议涨价的业主就是认为，我们属于栖霞区，楼盘价格就要比江宁区高，这其实完全站不住脚！有人买单，甚至是抢着买单才能证明你这个价格是经得起市场考验的！”
3、6月13日，中南锦苑多个业主将价格调整到5万/㎡以上，我到365二手房一看，确实有不少个人房源单价挂到了5万多，最高的单价已经达到5万5/㎡。
据了解，中南锦苑位于城南赛虹桥区域，靠近地铁10号线小行站，此前的挂牌均价在3.3-3.4万/平，成交价在3.4-3.5万/平，也就是说业主一下子涨了有2万/平。
4、还没交付业主就提出了“指导价”。江宁百家湖龙湖春江郦城的第一批住宅即将在今年9月份交付，前段时间龙湖春江郦城业主欲倡导集体报价4.5万/平。 如果真是如此，江宁房价的标杆将被再次刷新……
据了解，龙湖春江郦城业主已经成立了自己的自媒体账号“龙湾传媒”，用于发布小区房价动态…
文章中提到：龙湖春江郦城A、B、C区1800套即将交付，作为江宁核心区首屈一指的高端楼盘，“江宁江湾城”龙湖春江郦城二手房需求旺盛，现将收集到的各户型二手房报价统计如下：
90平平层，均价43900元/平；90平跃层，均价44000元/平；
108平，均价42600元/平；130平，均价44600元/平；
175平楼王，均价40000元/平；
叠墅，中叠，142平，均价40800元/平；
叠墅，下叠，225平，均价35500元/平。
还没交付就已经酝酿好了指导价，业主也是很有心了。
距离这些楼盘业主涨价已经过去一段时间了，现在这些小区的二手房价是什么水平？
明发滨江新城：目前价格21235元/㎡
中南世纪雅苑：24555元/㎡
中南锦苑：34526元/㎡
从房价走势上看，部分业主倡议涨价的想法，并没有对这些小区的二手房价格形成特别重要的影响。
与新房不同的是，二手房价既是市场作用的结果，也是对市场的反映。价格合适了，自然有人会接手；但是如果价格明显高于同小区或者周边的价格，卖不出去实属正常。
新房和二手房倒挂明显在南京楼市是非常正常的现象，同时，倒挂多少也在一定程度上影响了区域热度。最为明显的就是河西南和江北核心区，这些区域上市新房源的中签率都保持在很低的水平。此外，被限价在12000元/㎡左右的翠屏城也了热点。
那么，这些倒挂区域的二手房好卖吗？让我们来看看河西南、南部新城等区域的情况。这些区域的二手房市场怎么样。
最高倒挂1.5万/㎡ 值不值得？
河西南
新房价格：35000元/㎡
二手房价：50000元+/㎡
成交均价：50000元+/㎡
倒挂：15000元/㎡
代表楼盘：佳兆业城市广场
成交情况：在问及河西南热盘佳兆业二手房成交量时，中介一般都回答的比较保守，往往都说“还行吧”、“还可以”。但可以预见，5万/平的成交均价，还不包括税费，购房成本之高，成交量自然不会太大，但也不是无人问津。
中介表示，来买佳兆业二手房的客户，对河西南的发展潜力十分认可，他们认为，现在买二手房看起来成本很高，但是等新房全部开完，以后这里只会是二手房的天下，到时候也不止5万/平了。
南部新城
新房价格：35000元/㎡
二手房挂牌均价：41300 元/㎡
成交均价：4-4.3万/平
倒挂：5000-8000元/㎡
代表项目：万科九都荟
成交情况：专营九都荟的中介表示，前来咨询的客户很多，但是真正成交不算多，因为这里本来房价就高，在4万/平往上，满2年的房子很少，增值税也比较高。A、B两个区在今年8月份即将满2年，房主也有涨价的趋势，能挂到4.3-4.4万/平；其他不满2年的区域成交均价在4-4.1万/平。
江宁九龙湖
新房价格：30000元/㎡（前期，目前无房可售）
二手房挂牌均价：36697元/㎡
成交均价：3.6-3.7万/㎡
一二手房差价：7000元/㎡
代表楼盘：万科金域蓝湾
成交情况：周边中介表示，这个盘在九龙湖板块非常热门，自从被划入北小施教区内后，甚至有二手房卖到了4万/平，不过只是个例。万科金域蓝湾小三房的户型非常受欢迎，满两年的房子最高能卖到360万，但一般来说这里二手房均价在3.6-3.7万/平左右。
从河西南、江北核心区等价格倒挂区域明显的情况来看，大部分的二手房市场没有并没有我们想象的那么火爆。
有一位网友告诉我：她在江宁禄口翠屏城的房子已经挂了很久，并没有卖出去。“很难卖，看得人也不多。但是等到这个项目最后一批新房卖完了，这里就没有便宜的房子卖了，说不定到时候二手房就起来了。”
我在链家查询了翠屏城的二手房成交情况，这个小区二手房的成交价为16092元/㎡，但是从成交记录来看，并不是很好卖。
什么样的房子尽量不要买？
对于购房者来说，该如何在新房二手房倒挂明显的区域买房？
第一：万年不变的“地段、地段、地段”，位置好的房子，是不愁卖的。
第二：优势明显的项目。在二手房市场，小区物业、环境等都是非常重要的影响因素。当然，如果有非常好的学区，有的因素是可以忽略的。毕竟，学区房在南京有多重要，就无须赘述了。
第三：尽量不要选择“鸡肋盘”。鸡肋盘，指的是并不是依靠项目本身，而是依靠大势而涨价的项目，例如翠屏城。这些项目后期与同区域内产品好的项目价差会很明显。正如一位购房者所说的，我买的不是翠屏城这个项目，而是单价1万2的禄口。
所以，买房擦亮眼睛，尤其是投资客。
但是，如果你是条件有限的刚需购房者，在经济条件允许的情况下，能够幸运地摇到低价盘，可以先出手，即使是翠屏城这样的项目也没有关系。上了车，还有换座位的可能；不上车，谁知道下一班车什么时候来。
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