業主大會怎麼開？

業主委員會怎麼選？

經費從哪裡來？

如何進行監督審計？

業主都有什麼權利和義務？

如何與物業公司更好的和諧相處？

上面這些問題，相信是諸多城市居民的心頭之痛。但是，這個情況很快將得到徹底改變。

2018年1月1日，新版《河南省物業管理條例》正式實施，對於人民群眾在社區物業管理方面存在的熱點、難點問題，以立法的形式進行了解決；對物業企業的權利、義務進行了規範。

近日，為規範業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，河南省住房和城鄉建設廳根據相關國家法律法規的規定，研究起草了《河南省業主大會和業主委員會指導規則（徵求意見稿）》（全文附後），擬明確細化業主大會的成立、業主委員會成員的資格條件、禁止行為、業主委員會工作經費籌集和使用規定、業主委員會換屆選舉程序、經費監督及審計等，有效解決“業主大會召開難、表決難、決策難”的問題。

本次徵求意見，將截止到7月31日。如果您對此有什麼好的建議或意見，直接在文末留言，我們將會負責把您的心聲傳遞過去。

附：

河南省業主大會和業主委員會指導規則

（徵求意見稿）

第一章 總則

第一條【立法目的】 為了規範業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《河南省物業管理條例》等法律法規的規定，制定本規則。

第二條【適用範圍】 本省行政區域內的業主大會和業主委員會的成立、選舉、換屆、日常活動和指導監督適用於本規則。

第三條【業主大會組成】 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第四條【業主委員會】 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督，對業主大會負責。

第五條【工作約束和限制】 業主大會或者業主委員會的決定，對本物業管理區域全體業主具有約束力。

業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第六條【勸阻要求】 業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第七條【主管部門職責】 縣級以上物業管理行政主管部門負責擬定業主大會有關規範性文件，擬定業主大會議事規則、管理規約等相關示範文本，負責指導街道辦事處、鄉鎮人民政府開展業主大會有關工作，負責對業主委員會成員進行業務指導和培訓。

第八條【鎮辦職責】 街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織、指導、協調本轄區內各物業管理區域成立業主大會或者業主代表大會（以下統稱業主大會），選舉業主委員會，派員參加業主大會會議，監督業主大會、業主委員會依法履行職責，調解物業管理中的糾紛。

社區居（村）民委員會負責協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好業主大會相關工作。

第九條【鼓勵措施】 鼓勵業主大會、業主委員會、縣（市、區）物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府聘請輔導專家對業主大會成立籌備和日常活動進行專業培訓和過程輔導。

第二章 業主大會

第十條【業主定義】 本規則所稱業主，包括：

（一）房屋的所有權人。

（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府徵收決定等取得房屋所有權的人；

（三）因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的人；

（四）因合法建造等事實行為取得房屋所有權的人；

（五）基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為已經合法佔有建築物專有部分的人。

已經達到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業買受人交付的專有部分，建設單位為業主。

第十一條【業主權利】 業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）提議召開並參加業主大會會議，提出制定和修改業主公約或者管理規約、業主大會議事規則的建議；

（二）選舉業主委員會成員，並享有選舉權和被選舉權；

（三）監督業主委員會工作，監督物業服務企業履行物業服務合同；

（四）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用、收益情況享有知情權、參與決定權和監督權；

（五）向業主委員會和物業服務企業提出建議；

（六）要求其他業主、物業使用人停止損害共同利益的行為；

（七）參與共同決定物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（八）法律、法規規定的其他權利。

第十二條【業主義務】 業主在物業管理活動中，履行下列義務:

（一）遵守業主公約或者管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照有關規定交納專項維修資金；

（五）遵守國家和省有關房屋裝飾裝修的規定；

（六）按時交納物業服務費用；

（七）法律、法規規定的其他義務。

業主不得以放棄權利為由不履行業主義務。

第十三條【委託約束】業主可以依法委託物業使用人行使業主權利、履行業主義務。

業主委託物業使用人代為行使業主權利時，法律法規、議事規則或者管理規約規定，需進行表決決定的內容，業主應當向被委託人出具書面委託書。法律法規、議事規則或者管理規約規定業主應當遵守的事項，物業使用人應當一併遵守。

業主在業主委員會、業主大會監事會等業主組織中享有的被選舉權，不得委託他人。

第十四條【成立要求】 一個物業管理區域成立一個業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十五條【成立條件】 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

（一）房屋出售並交付使用的建築面積達到百分之五十以上的；

（二）業主已入住戶數的比例達到百分之三十以上的；

（三）物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同到期前九十天的。

第十六條【首次大會資料報送】 物業管理區域達到成立業主大會條件兩個月內，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送下列文件資料：

（一）物業管理區域證明；

（二）業主名冊；

（三）房屋及建築物面積清冊；

（四）建築規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業管理用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第十七條【發起方式】 符合成立業主大會條件的，建設單位或者十人以上業主聯名可以申請成立首次業主大會籌備組。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到申請後三十日內組織成立首次業主大會籌備組。

第十八條【籌備組組成】 首次業主大會籌備組由街道辦事處、鄉鎮人民政府和業主、社區居 (村)民委員會、建設單位的代表組成，籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。

籌備組人數應當為五至十一人的單數，其中業主代表人數比例不低於二分之一。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當制定業主代表產生辦法，產生辦法應當包括業主代表應當具備的基本條件、推選方式、異議解決、數量分佈等內容。其中業主代表的基本條件不得低於本規則業主委員會成員條件。

第十九條【後備代表和迴避原則】符合條件的報名業主多於籌備組業主代表人數的，應組織報名業主投票產生籌備組業主代表。未進入籌備組的業主可在籌備階段有業主代表退出時，依推選得票順序補入籌備組。

籌備組中自然人成員不得委託他人代為參加籌備組。籌備組中業主代表擬參選業主委員會成員或者被推薦為業主委員會成員候選人的，應當採取迴避措施，主動退出籌備組。

第二十條【籌備組職責】 首次業主大會籌備組履行下列職責：

（一）確認並公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）擬定管理規約、業主大會議事規則；

（四）擬定首次業主大會會議表決規則；

（五）擬定業主委員會組成人員候選人產生辦法，確定業主委員會組成人員候選人名單，擬定業主委員會選舉辦法；

（六）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少於七日。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄並作出答覆。

第二十一條【籌備組組長職責】 首次業主大會籌備組組長履行以下職責：

（一）召集和主持籌備組會議；

（二）對籌備組會議的會議記錄予以簽字確認；

（三）簽發籌備組公告；

（四）在籌備組出具的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告上簽字；

（五）籌備組自動解散的，由籌備組組長將建設單位提供的相關資料退回建設單位或者移交給街道辦事處、鄉鎮人民政府臨時保管；

（六）籌備組賦予的其他職責。

籌備組組長不履行或者不適當履行前款規定職責的，經籌備組三分之二以上成員簽字確認，可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府書面申請另行指派組長，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時指派。

第二十二條【籌備經費標準和來源】新建小區所需籌備經費由建設單位承擔，單位小區所需籌備經費由所在單位承擔，老舊小區所需籌備經費由縣級人民政府承擔。

首次業主大會籌備經費按照物業管理區域內總建築面積每平方米不低於0.1元的標準籌集。首次業主大會籌備經費僅限用於與籌備有關的會議場地租賃、紙張購買、業主大會文件和選票印製等工作開支，業主大會籌備工作結束後，籌備經費仍有剩餘的，納入業主大會共有經費。

第二十三條【首次大會召開時間和成立標誌】 首次業主大會籌備組應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下，在其成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，並選舉產生業主委員會之日起成立。

第二十四條【分期成立情況】 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。

首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第二十五條【業主大會職責】 業主大會履行下列職責：

（一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則；

（二）制定和修改業主大會會議表決規則；

（三）選舉、罷免或者更換業主委員會成員；

（四）確定物業管理方式，選聘和解聘物業服務企業；

（五）確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（六）聽取和審查業主委員會工作報告、收支預算決算報告；

（七）決定物業共用部位、共用設施設備的使用和經營的方式、收益分配；

（八）決定改建、重建建築物及其附屬設施；

（九）決定籌集和使用專項維修資金；

（十）決定業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用，決定業主委員會成員補貼的來源、支付標準；

（十一）改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

（十二）決定有關業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第八、九項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

第二十六條【管理規約制度】 管理規約應當對下列主要事項作出規定：

（一）物業的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業共用部分的經營與收益分配；

（四）業主共同利益的維護；

（五）業主共同管理權的行使；

（六）業主應當履行的義務；

（七）違反管理規約應當承擔的責任。

第二十七條【議事規則制度】 業主大會議事規則應當包括以下內容：

（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；

（二）業主委員會的職責；

（三）業主委員會議事規則；

（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業主投票權數的確定方法；

（六）業主代表的產生方式；

（七）業主大會會議的表決程序；

（八）業主委員會委員的資格、人數和任期等；

（九）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

第二十八條【限制條件】 業主拒付物業服務費，不交存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

第二十九條【業主大會形式及召開條件】 【業主大會會議召開】業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定召開。

有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議:

（一）百分之二十以上業主提議的；

（二）業主委員會委員缺員需要補選的；

（三）業主委員會成員決定集體辭職，需要重新選舉業主委員會的；

（四）物業服務合同期限屆滿前，需要重新選聘物業服務企業，或者需要對原物業服務合同主要事項進行變更的；

（五）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（六）法律、法規、管理規約及業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會應當在召開業主大會會議十五日前，將會議的時間、地點、形式、議題、議程等內容在物業管理區域內顯著位置公告，並書面告知所在地居（村）民委員會。

第三十條【業主大會監督】 業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期組織召開；業主委員會逾期仍不組織召開的，業主可以請求街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開；街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到請求之日起十日內通知業主，並在三十日內組織召開。

第三十一條【業主大會有效條件和召開形式】 業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加，方為有效。

業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

業主因故不能參加業主大會的，可以委託物業使用人參加業主大會。業主大會會議內容需經業主表決的，業主應當向被委託人出具書面委託書。委託書應當記載委託事項、委託期限，委託人和被委託人信息等內容。

同一被委託人，接受業主委託人數不得超過五人。召開業主代表大會的除外。

第三十二條【信息化表決要求】 在滿足實名投票的條件下，支持採用信息化技術手段進行業主大會有關決議事項表決。

縣級以上人民政府物業管理行政主管部門建設的業主決策信息平臺，應當向業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業等使用單位免費開放。

在滿足信息安全的條件下，物業管理行政主管部門建立的業主決策平臺，可以通過向第三方開放接口的方式，滿足多種渠道使用，不得采取指定的方式限制其他單位接入。

通過信息化手段進行的各類事項表決，應當建立檔案管理和查詢制度，免費供相關當事人查閱。

第三十三條【總面積確定方式】 業主大會確定業主投票權數，按照下列方法認定專有部分面積和建築物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫時按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建築物總面積，按照前項的統計總和計算。

第三十四條【總人數確定方式】 業主大會確定業主投票權數，按照下列方法認定業主人數和總人數：

（一）業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

第三十五條【物業類型界定】 本規則中的專有部分包括住宅、非住宅以及按照規劃建設的車庫、車位。按照規劃建設的人防工程不計入總建築面積和總人數。

第三十六條【業主代表會議】 業主人數超過三百人的，可以成立業主代表大會，由業主代表大會履行與業主大會相同的職責。

業主代表可以幢、單元為單位推選。業主代表參加業主大會前，應當就會議內容徵求本幢、單元業主的意見、建議。涉及表決事項的，應當將業主表決意見如實向業主大會提交。

業主代表未履行相關義務的，由相關業主決定是否予以更換。業主代表的任期不得超過當期業主委員會任期。業主代表的任職條件由業主大會議事規則或者管理規約約定。

第三十七條【業主大會表決彙總及補充表決】 業主大會會議表決意見按同意、反對、棄權和未表決四類表決結果彙總。

管理規約或業主大會議事規則可以約定，業主大會會議經有效召開，與會業主就會議表決事項未達到法律、法規、管理規約或議事規則要求的，由缺席未表決業主補充表決，經補充表決仍未達到要求的，最終缺席未表決業主的人數和相應的專有部分面積直接計入行使表決權的多數票。

第三章 業主委員會

第三十八條【業主委員會成員條件】 業主委員會由業主大會會議依法選舉產生，對其負責，受其監督，其成員應當符合下列條件:

（一）遵守國家有關法律、法規、業主公約或者管理規約、業主大會議事規則，積極履行業主義務，按時交納物業服務費等相關費用；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）熱心公益事業，責任心強，公道正派，誠實守信，廉潔自律；

（四）具有一定的組織能力和履職時間；

第三十九條【業主委員會組成】 業主委員會由主任、副主任及委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業主委員會由五至十一人單數組成，具體人數、任期由業主大會議事規則確定。

第四十條【法人組織參加業主委員會要求】 業主是法人或者其他組織的，可以授權自然人參加業主大會、行使業主權利和義務、參加業主委員會委員的選舉。

在業主委員會任期內，法人或者其他組織委託的自然人應當保持相對穩定，不得隨意更換。一個物業管理區域內，一名自然人只能接受一個法人或者其他組織的授權委託。

第四十一條【業主委員會當選條件和候補制度】 業主委員會委員候選人應當經物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數且佔總人數過半數的業主同意才可當選業主委員會委員。

業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員但得票數達到物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數且佔總人數過半數的業主同意的，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員，並在業主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定，但最多不得超過業主委員會委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

第四十二條【業主委員會分工】 業主委員會應當自選舉產生後七日內，召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任、副主任。

首次業主大會籌備組或者業主大會議事規則也可以約定業主委員會主任、副主任由業主直接選舉產生。

第四十三條【鎮辦審查職責】 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當按照法律法規、業主大會議事規則、管理規約和業主委員會選舉辦法的有關規定，對業主委員會成員候選人任職條件、提名進行審查。

發現不符合相關條件，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時告知當事人。對其他業主提出異議的，應當將審查情況告知異議人。

第四十四條【居委會成員兼任要求】 支持符合條件的社區居（村）民委員會成員兼任業主委員會成員。

社區居（村）民委員會成員兼任業主委員會成員應當採取等額選舉的方式進行。

首次業主大會籌備組或業主大會換屆籌備組應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，共同做好社區居（村）民委員會成員兼任業主委員會成員工作。

第四十五條【業主委員會備案及信息公示】 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，通過“河南省物業管理綜合監管平臺”向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在五個工作日內完成備案，向業主委員會頒發《河南省業主大會業主委員會備案證書》，同時將備案情況抄送縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日日內將變更情況向原備案部門補充備案。

第四十六條【印章刻制及管理】 業主委員會持街道辦事處、鄉鎮人民政府備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主委員會應當建立印章管理規定，並指定專人保管印章。使用業主大會印章，應當依據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定；使用業主委員會印章，應當依據業主委員會會議的決定。

業主委員會印章內容應當包括業主委員會任期時間信息。

第四十七條【業主委員會職責】 業主委員會履行下列職責:

（一）執行業主大會決定和決議，維護業主合法權益；

（二）召集業主大會會議，定期向業主大會報告工作；

（三）與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和支持物業服務企業履行物業服務合同；

（五）督促業主、物業使用人遵守業主公約或者管理規約；

（六）督促業主、物業使用人按時交納物業服務費，組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（七）配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安機關、社區居（村）民委員會等做好物業管理區域內的社區建設、社會治安和公益宣傳等工作；

（八）法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。

第四十八條【業主委員會會議】 業主委員會應當在會議召開七日前，在物業管理區域內顯著位置公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

第四十九條【業主委員會會議召集】 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委託副主任召集。

業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

業主委員會委員不能委託代理人參加會議。

第五十條【業主委員會會議記錄要求】業主委員會作出決定後，應當自作出決定之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公告，並報社區居（村）民委員會。

業主委員會會議應當製作書面記錄並存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認。

第五十一條【業主委員會檔案管理要求】 業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：

（一）業主大會、業主委員會的會議記錄；

（二）業主大會、業主委員會的決定；

（三）業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；

（四）業主委員會選舉及備案資料；

（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

（六）業主及業主代表的名冊；

（七）業主的意見和建議。

第五十二條【成員資格罷免條件】 業主委員會組成人員有下列情形之一的，經業主委員會三分之一以上組成人員或者百分之二十以上的業主提議，由業主大會決定是否罷免其業主委員會組成人員職務:

（一）不履行業主委員會組成人員職責和業主義務的；

（二）利用職務謀取私利的；

（三）利用職務侵害他人合法權益的；

（四）應當罷免的其他情形。

第五十三條【成員資格自行終止條件】 業主委員會組成人員有下列情形之一的，其職務自行終止:

（一）不再具備業主身份的；

（二）喪失履行職責能力的；

（三）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（四）任職期間被追究刑事責任的；

（五）法律、法規、業主公約或者管理規約規定的其他情形。

第五十四條【委員的補選和遞補】 業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補選業主委員會成員或者由業主委員會候補委員直接補足。

業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。

業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

第五十五條【業主委員會換屆要求】 業主委員會任期屆滿前九十日，應當成立換屆小組，並做好以下換屆工作：

（一）起草本屆業主委員會工作情況報告;

（二）確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

（三）確認業主身份,確定業主在業主大會會議上的投票權數;

（四）將業主委員會成員候選人的基本情況等情況在物業管理區域內進行公示;

（五）做好召開業主大會會議的其他準備工作。

換屆小組應當邀請街道辦事處、鄉鎮人民政府代表參加，並接受街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督。

業主委員會候選人應當符合任職資格條件並主動接受街道辦事處、鄉鎮人民政府的審查。

換屆小組中的業主代表不得作為業主委員會候選人參加選舉。

第五十六條【換屆移交】 業主委員會應當自換屆之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬於全體業主所有的財物，移交給新一屆業主委員會。拒不移交的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促移交。必要時，公安機關依法協助。

業主委員會組成人員職務在任期內終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的前款所列物品和財物移交給業主委員會。

第四章 經費和辦公用房

第五十七條【工作津貼及來源】 業主委員會成員可以按照業主大會議事規則或者管理規約的規定，領取一定工作補貼。具體標準由業主大會決定。

縣（市、區）人民政府、街道辦事處、鄉鎮人民政府可以建立業主委員會工作評價機制，向工作開展較好的業主委員會進行獎勵，獎勵經費主要用於業主委員會成員工作補貼。

第五十八條【工作經費來源】 業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔。工作經費從物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支或由全體業主分攤。

第五十九條【經費監督及審計】 經費的籌集、管理和使用以及業主委員會委員的工作補貼由業主大會議事規則具體規定。業主委員會應當建立賬冊，每半年在物業管理區域內顯著位置公示經費收支情況，接受業主的監督。

超過百分之二十以上業主提議，業主委員會應當對經費收支情況進行審計。

第六十條【辦公用房使用】 業主委員會辦公用房從物業項目中配建的物業管理用房中安排，其面積不低於二十平方米。

業主委員會辦公用房應當主要用於業主委員會辦公、會議場地、資料存放使用。

第五章 指導和監督

第六十一條【主管部門責任】 物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，定期對業主委員會成員進行培訓。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

第六十二條【成員違規責任】 業主委員會作出的決定，違反法律、法規規定或者業主大會決定，給業主、物業服務企業造成損害的，由簽字同意該決定的業主委員會成員承擔民事責任；嚴重損害業主合法權益或者嚴重影響公共秩序的，依法追究相關責任。

第六十三條【不按規定召開業主委員會會議處理程序】 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

第六十四條【街道鎮辦參會要求】 召開業主大會會議和臨時業主大會時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當派人參加並給予指導和協助。同一物業管理區域同一任期內，街道辦事處、鄉鎮人民政府參會代表應當保持相對穩定。

第六十五條【業主委員會會議要求】 召開業主委員會會議時，業主委員會會議召集人應當告知社區居（村）民委員會，並聽取社區居（村）民委員會的建議。

業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居（村）民委員會依法履行管理職責，支持社區居（村）民委員會開展工作，並接受其指導和監督。

第六十六條【不報送資料責任】 建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的，由縣級以上物業管理行政主管部門按照《河南省物業管理條例》的規定進行處罰。建立建設單位信用體系的，處罰結果記入建設單位不良信用信息。

第六十七條【不按規定召開業主大會處理程序】 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會在十五日內召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開。

第六十八條【違規使用印章處理】 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，並通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，依法追究責任人的法律責任。

第六十九條【移交資料監督】 業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬於全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

業主委員會任期屆滿後，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬於全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

第七十條【換屆監督】 業主委員會在任期屆滿前90日未組織成立換屆小組的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其在十五日內組織成立；逾期仍不組織的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織成立換屆小組，召開業主大會進行業主委員會換屆選舉。

第七十一條【特殊情形代管要求】 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前或補足業主委員會成員之前，由社區居（村）民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會職責。

第七十二條【監督責任】 業主大會、業主委員會應當依法履行職責並對其做出的決定負責。其作出的決定違反法律、法規規定，或者不符合業主大會議事規則和管理規約規定程序的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定,並通告全體業主。

第七十三條【信用監督】 業主大會議事規則和管理規約可以規定，存在嚴重失信行為，被記入嚴重失信行為人記錄的業主委員會成員，自行終止業主委員會成員資格。

業主委員會成員被記入嚴重失信行為人的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時通知業主大會、業主委員會，指導其按照業主大會議事規則或者管理規約的規定，做好改選工作。

第七十四條【集體辭職移交】 業主委員會成員集體辭職的,應當以書面形式報街道辦事處、鄉鎮人民政府,並將業主大會、業主委員會的檔案資料、印章及其他屬於全體業主所有的財物移交給街道辦事處、鄉鎮人民政府代為監管。未及時移交造成業主損失的，由業主委員會成員依法承擔賠償責任。

第七十五條【業主大會監事制度】業主大會可以設立業主監事會，負責監督業主委員的工作．並履行業主大會賦予的其他職責。

業主大會設立業主監事會的，業主監事會的監事人數為不少於三人的單數，每屆任期與業主委員會任期相同，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。監事的任職條件和業主委員會委員的相同。業主委員會組成人員及其利害關係人不得擔任業主監事會監事。

監事會設主席一人，可以設副主席、監事若干人。監事會由業主大會選舉產生。監事會主席召集和主持監事會議。監事會決議應當公示。

第七十六條【業主監事會職責】業主監事會履行以下職責：

（一）審查業主委員會的工作情況報告及年度工作計劃、業主大會收支情況報告及收支預算；

（二）查閱業主委員會財務賬簿及其他會計資料，發現業主委員會財務活動情況異常，可以進行調查；

（三）監督業主委員會執行業主大會決定和決議的情況；對業主委員會組成人員侵害全體業主共同利益的行為，要求業主委員會組成人員予以糾正；提議業主委員會及時召開業主大會定期會議和臨時會議；列席業主委員會會議；

（四）向業主大會報告業主監事會行使職權的情況並通告全體業主；

（五）其他應當履行的職責。

第六章 附則

第七十七條 省物業管理行政主管部門制訂的《管理規約（示範文本）》和《業主大會議事規則（示範文本）》及相關文件、表格的樣本，各地市物業管理行政主管部門可以結合當地實際予以細化，供街道辦事處、鄉鎮人民政府、業主大會參照使用。

第七十八條 本規則自2018年 月 日起施行。

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引自河南日報地產工作室微信公眾號“河南地產”

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