進入2018年後半年來，中國經濟在平穩運行的同時，也面臨著不確定性因素，同時國家堅持房地產調控政策不放鬆。在此大背景下，近期河南省內房地產市場也出現了一些值得注意的新動向：
1、許昌：7月6日，五宗土地流拍；
2、安陽：下半年一宗土地流拍，一宗底價成交；7月31日成交一宗地塊，每畝510萬；
3、地市房價多已達到6000-8000的高位，洛陽、許昌、開封等環鄭城市，房價已邁入萬元時代。鄭州與地市的房價差距減小，在地市面前，鄭州一萬二三的商品房價值凸顯！
那麼面對這些新動向，人們不禁要問：地市房地產在暴漲過後到底何去何從？且看筆者在安陽這座四線小城的分析！
1
暴漲是事實
安陽房價暴漲已經是擺在我們面前的事實，這一點筆者已在之前的安陽樓市調研報告中詳細分析過，這座四線小城的房價的確已經不再像曾經那樣親民！
作為土生土長的安陽人，以下是筆者對近三年安陽房價的感受。
2016年：維持在4000上下，並於環保管控後的年底開始啟動；
2017年：從4000出頭一路暴漲到6000上下，漲幅達50%；
2018年：春季環保管控結束後維持在7000左右，主流項目價格在5500-8500區間，因位置、品質、開發商以及進度等因素而不同。
本輪安陽房價暴漲，無外乎以下幾點原因：
1、棚改政策與土地出讓價格的提升；
2、集資風波後需求恢復與房源稀缺之間的矛盾；
3、三四線城市普漲的拉動效應與群眾的恐慌情緒；
4、大開發商所帶來的溢價與開發商的“套路”。
（注：安陽市區2018年1月至7月在售商品房均價變化，選自安陽信息網數據）
2
上漲乏力也是事實
暴漲的行情是事實，不過據筆者調研與相關數據證明，安陽房價上漲乏力也是既定事實！我們不妨先來觀察下近幾個月具有代表性的項目價格走勢：
恆大綠洲六期：最新價格8300，與上次調研的8200相差無幾（精裝）；
碧桂園璽悅：遲遲未開工，釋放價格為高層8000左右（精裝）；
建業桂園東府：上月開盤時高層均價不到6000；
華強城七期：價格維持在7300左右，開盤售罄的現象不復存在；
鐵西眾多小開發商樓盤：5000+仍佔據主流，不過多數項目屬無證銷售。
從以上數據看，流水落花春去也，地市房地產上漲的行情接近尾聲了！畢竟，建業、碧桂園、恆大等房企代表的是安陽房地產的風向標，它們的動向自然而然的會傳導到整個區域房地產市場！
房地產大佬們在價格上不敢輕舉妄動，並開始薄利多銷的模式，恰恰說明它們已經嗅到了地市房地產滯漲的氣息，急於收割已有成果、回籠資金，建業桂園東府高層開盤不到6000的價格就是證明！
3
項目開花！棚改漸歇！亂象增多！
除了價格，近期安陽房地產出現幾個新現象，值得分析。總結十二個字：項目開花、棚改漸歇、亂象增多。
▼以下圖表為安陽各區域內2018年入市或近一年即將入市的項目彙總 （老城區基本無新項目，故未列入）
總結看，全市範圍內，自房價暴漲過後，共有20餘個純新項目入市或者即將入市，加上老盤加推與後續地塊、盤活項目，40餘個項目的待售房源已經在快馬加鞭的趕來。
據統計，截止七月，安陽在售房源共1443套，庫存消化週期不到半年，而待售房源卻多達20000餘套，比六月增加3700餘套！
面對2017年剛剛經歷過搶房大戰的安陽市民，筆者頓時想問，這麼多房源你們都還接得住嗎？
子彈要不要慢點飛來？
值得注意的是，碧桂園、建業在暴漲期間開始在縣城拿地，開發產品定位為品質大盤。建業自不用說，老胡的目標是讓全省人民住上好房子，重要的縣城也是建業攻城拔寨的主陣地，事實證明，縣城人民也買建業的帳！
不過，近期深處輿論風口的碧桂園，也悄無聲息的在林州、湯陰拿下了新地塊，並已命名！以碧桂園高週轉的模式，兩個項目將於近期面市。
大房企自然是想在地市滯漲的背景下，下沉到到縣城大顯身手，5000的價格一定程度上會拉昇縣城的整體房價，不過也必然帶來房地產品質升級。
另外，2018年以來安陽城改有漸歇的趨勢：
2017年：東區和示範區大部分城中村已拆遷完畢，中華路以東城中村所剩無幾；
2018以來：尚未開始拆遷，城改雷聲大雨點小，規劃難以落地。
今年計劃實施的城改項目都處於規劃階段，還沒有實質性動作。2017年以來拆遷過的城中村還需要政府集中精力處理後續問題！
據筆者瞭解，去年拆遷完畢的城中村安置房多數還處於規劃或者清理土地階段。去年房價暴漲的很大一個原因是：東部城中村的拆遷將有經濟實力的村民推向商品房市場！今年這種情況出現的可能性不大！
從上圖看，2018年安陽棚改貨幣化安置比例相對於其他地市較低，棚改貨幣化對房地產市場發展影響已經不大！
▲上圖為近期拍於安陽市人民醫院新院高層，遠處為2017年城改整合後的部分土地，原址處安置房建設剛處於挖槽打樁階段！
▲上述圖表為2018安陽棚改計劃的部分內容，大多數項目仍處於規劃階段，尚未落地
此外，值得注意的是房地產市場亂象增多。 在去年樓市暴漲的行情下，房地產銷售亂象增多，同時大家普遍關注價格勝過品質、口碑和合同條款，這為交房前後的維權亂象埋下了隱患。隨著房地產市場恢復冷靜，此類亂象將會逐步減少！
4
短期看政策、中期看土地、長期看人口
分析房地產市場發展走勢，短期看政策，中期看土地，長期看人口。以安陽為代表的四線小城也是這個思路。
1
從政策角度看
銀行信貸政策、國家穩定經濟與調控房地產政策、棚改政策三管齊下。
據融360在8月8日公佈的數據顯示，2018年7月全國首套房平均利率為5.67%，同比上漲13.63%，為2017年1月以來連續19個月上漲。
就安陽的實際情況而言，多數商業銀行執行基準利率上浮25%-30%的利率政策，購房的信貸成本明顯增加。
另外，棚改貨幣化政策的收緊無疑於控制了三四線城市居民資金來源的閘門，沒有雨水滋潤的三四線城市房地產需求自然減少！
2
從土地角度看
1、近期政府供地增加。
據官方數據，2016年安陽市商品房建設的土地供應面積為3162畝；2017年房價暴漲後，為有效緩解商品房供需矛盾， 2017年下半年安陽市商品房土地新供應面積1206畝！
按照正常開發週期，這些新供應土地將於2018年後半年到2019年開發入市，這也印證了7月以來安陽市區待售房源猛增的事實！
上圖為2018年上半年市區住宅地塊成交匯總，共10宗地塊，成交512畝，成交高峰出現在年初！土地供應保持穩定。
值得注意的是，這10宗地塊容積率均控制在2.5以下，樓板價高，其中包括652萬/畝的地王，這些地塊後期必然會開發為品質住宅，成為後期支撐安陽房價的保證！
2、政府會把握好供地量與地方財政的關係。
政府控制著土地供應節奏。穩定的土地供應節奏是房地產市場健康發展的保證，也是政府財政收入的重要來源。
3、大量土地尚未開發，房產稀缺度不足。
以近年來火熱的東區房地產為例，隨著人民醫院新院區的落成、迎賓公園的建設以及周邊城中村的拆遷改造，同時也伴隨著市政府周圍開發飽和，光明路片區成為安陽東區的新熱點。
然而拆遷整合後的片區土地，從衛星地圖上看，面積要超過東區成熟片區。現有的成熟片區開發十年以上，由此，光明路沿線城改整合土地何時成熟，可想而知。另外，市中心區域尚且存在一些廠房用地亟待整合。
因此，從土地角度講，城市優質地塊稀缺性不明顯。對比而言，鄭州三環內土地稀缺，也就更能突出環內房產的價值，正所謂賣一套少一套！
▲上圖為安陽市東區光明路片區衛星圖，該片區城改後大量土地等待開發
從人口角度看，以安陽為代表的四線城市人口淨流出，上圖體現的更為明顯。
周口、商丘、信陽、駐馬店等省內人口大市，人口流動率在20%以上，這些人口多數流向了省會鄭州以及沿海發達地區！缺少人口流入，特別是年輕人口的流入，是制約三四線城市房地產持續發展的瓶頸！
5
四線小城房地產已經站在十字路口
據官方統計：
2017年安陽房地產企業開發投資278.29億元，居全省第7位，比上年下降0.5%。商品房屋銷售面積872.28萬平方米，居全省第6位，增長25.2%。
2018年1-4月全省各市商品房銷售面積統計如下。由下圖表可知，安陽商品房銷售總量與增長率全省排名靠前，這也印證了上半年安陽房地產銷售市場的火爆。不過前四個月144萬平米的銷售面積，相對於2017全年，已經有所回落。
▼河南省近年城鎮居民人均可支配收入
一面是2017到2018上半年房地產市場華麗的數據，另一方面河南省城鎮居民人均可支配收入在30000上下。
有人經常拿房價與人均收入作對比，抱怨工資低房價高，筆者認為兩者之間不是完全的因果關係，卻也有一定的參考價值，所以才有針對房價收入比及其偏離值的研究。
那麼相比低收入的現實，百姓又能否適應四線城市高房價的現實呢？
不同的群體，答案不同！
數據的華麗從一個側面也說明了“集資風波”後安陽恢復元氣的房地產市場需求已經充分釋放，後期需求量會逐步減少。
在7000的高位上，有經濟實力的群體早已沒有了安陽市區商品房的需求，因為他們在早期已經購置了兩套以上的房產，他們更樂於接受已有房產升值的事實，或是計劃高價出售以置換大城市房產，當然也不乏一些持幣觀望的群體。
而有市區商品房需求的群體，多為城市剛需與農村進城群體，立足未穩或收入較低，對7000的價格比較敏感，或許只能望樓興嘆。
因此，在高房價面前，這類群體已不再那麼恐慌。因為他們失去了短期內購房的機會，只有介於買得起和買不起之間、同時害怕繼續上漲才會真正恐慌！
最近筆者遇到一個置業顧問朋友，他所供職的某本地房地產公司，三年開發六個項目，走的是高週轉模式，以低價快速走量，同時日夜施工保證工程進度。
這類企業的成功恰恰說明，資金流至關重要。從開發商的角度看，他們在樓市調控政策面前，面臨嚴重的資金壓力，急於回籠資金，不會再像之前捂盤惜售，尤其是佈局全省與全國的品牌開發商，而他們恰恰又是地市房地產的風向標。
很顯然地市房地產暴漲後，商品房需求已經不大，安陽的房產也只是在針對安陽500萬人口時才有它應有的價值。以安陽為代表的地市房地產已經站在新的十字路口，是繼續高歌猛進還是漸趨平穩？想必答案已經明瞭了。
那麼，安陽房價還有沒有上漲的可能性呢？筆者想到兩個下半年的X因素。
1、即將到來的冬季環保管控對商品房供應影響有多大？
2、即將入市的幾個高檔項目對安陽房價影響有多大？
建業世和府、藍城鳳起宸鳴、碧桂園璽悅等高檔項目尚未入市，這些從未出現在安陽的高端項目對安陽房價還有沒有提升效應呢？我們拭目以待！
6
後記
從過去經驗看，房地產市場一直處於週期性波動狀態。暴漲後的房地產市場會進入平穩與低迷期，等待下一次爆發。那麼，安陽房價短期內會不會下跌？
可能性不大，後期房源的增多無疑會緩解房源緊張所帶來的市場恐慌，不過這些後期房源土地成本已經明顯提升，這恰恰是支撐安陽房價的重要因素！
而從中長期看，人口流入不足，土地供應充足，支撐安陽房價持續穩定上漲的動力不足！
隨著房價的高企，市場一定會出現更多總價較低的小戶型產品。在高房價的鄭州，市場更青睞90平米小三室就是證明！而安陽購房者習慣於110-140的大戶型，動輒上百萬的總價會讓房企減少這些戶型的供應，
戶型也會更加精細化，市場決定一切！鄭州暴漲前後，品牌開發商大量入駐，市場爭奪日趨激烈，本地小開發商逐步退出房地產市場。安陽等地市房地產同樣會面臨房企的洗牌！
此外，政府在這一階段一定會做好以下三點：
針對房地產維權問題，勢必會加強監管；
控制好土地供應節奏與平衡地方財政；
針對房價，地方政府的態度不會坐視不管，“穩”字為主。
暴漲後的地市房地產走向了一個新的週期，我們都只是在一個個週期裡為幸福而奮鬥的人。山重水複疑無路，柳暗花明又一村。相信迷茫和觀望只是暫時的。
對於剛需，不要迷茫不要觀望；
對於投資，謹慎！謹慎！
鄭州樓市（zzloushi),擁有60萬粉絲的鄭州本土房地產自媒體大號，專注於鄭州房地產、教育、裝修等領域。
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