導語：
近期有部分網友留言，問昆明的旅遊地產拿來投資怎麼樣，值不值得入手？這些項目包括玉龍灣、藍光花田、綠地健康城、融創萬達城和古滇名城。這篇文章就統一做個分析，看看每個項目的投資優劣，為夥伴們的選擇做個參考。
本文關鍵詞：
1、為什麼要在昆明做投資？
2、五大要素看項目
為什麼要在昆明做投資？
近幾年，西雙版納和大理的投資過於瘋狂，有的夥伴因為喜歡+浪漫，所以選擇投資。首先，投資和喜歡不可兼得，其次，昆明的旅遊地產投資機會還很多，去西雙版納或者大理做什麼？
作為常識，投資不等於投機，想做投資，就不能去摸不瞭解、更不確定的東西，同時要做好買定之後長期持有的準備。反過來說，短期持有，擁抱不確定？還不如去打麻將。
那麼，對於在昆明（四區八縣一市）做房產投資有什麼優勢？
1、房價泡沫不及大理、版納
今年6月，央視點名批評旅遊地產泡沫，大理和版納首當其衝。2017年10月，大理某樓盤開盤，9000的房產單價，經過8個月時間漲至13000-17000元/平米，漲幅高達44-89%。
版納也不遜色，記者走訪了當地樓市，某樓盤從去年8月到今年4月，房產單價從4000元漲到最高25000元，漲幅輕鬆破百。
而昆明作為省會，周邊四區八縣一市也有旅遊地產，也有炒房團和投資客，但房價的確比不上大理和版納的瘋狂。
根據中國房價行情網數據，近一月，版納新房價格約9852元/平米，大理新房價格約10270元/平米，昆明11517元/平米。
三地價格懸殊不算大，從投資的角度來講，為什麼不選擇昆明呢？
2、昆明學區、地段、醫療、交通等資源配套更有居住和租售的價值
一方面，昆明作為省會，各方面資源及配套更加充足。哪怕只是房產投資，也要考慮房產周邊教育、醫療、交通、地段等附加的增值項，不然，近期全國部分樓市的“遠大新”也不至於掉價如此明顯。
另一方面，雲南是旅遊大省，其包含的著名旅遊城市數不勝數，其中，昆明作為核心城市，且佔據雲南最大高原湖泊，資源集中，發展快速。
（俗話說，三、四線投資看省會，省會投資看一線，一線投資看政策。）
從根本上看，樓市是典型的預期經濟，房價不存在絕對的高和低（政府引導下的大多數人對後市的判斷就是預期）。預期向好，5萬/平也便宜，預期變差，3千/平也還是貴。（判斷樓市，別講貴賤，只講預期。）
說到這裡，還是會存在疑問。既然選擇昆明，要從哪幾個方面考量旅遊地產投資呢？
以目前昆明比較火的五個大項目來做對比，其中包括安寧的俊發玉龍灣、呈貢的中國滇池花田國際度假區和綠地滇池國際健康城、西山區的昆明融創萬達文化旅遊城、晉寧的七彩雲南·古滇名城。
規劃要素
從預計的建成時間看，藍光花田和融創萬達建成時間更快一些，也難怪，這兩個項目自身體量是這五個項目中最小的。
前期規劃方面，這五個項目的板塊都比較豐富，但目前公配落成豐富的項目分別是玉龍灣和古滇名城。
（公配的落成意味著住進去將會很方便，另外，項目自身住宅的投資價值也會更加明確。）
交通要素
以上圖表可以明確看出，藍光花田、綠地健康城和融創萬達的公共出行更加方便。此外，高鐵南站最近為藍光花田、綠地健康城和古滇名城。
如果開車到主城（二環）到話，融創萬達距離最近（這也側面看出項目屬性更傾向於城市住宅）。
區域要素
安寧和晉寧都是不限購、不限售（可以甩開膀子擼），但在價格方面，玉龍灣的高層單價萬元左右，偏高。如果從性價比上考慮，古滇14500元的洋房單價更勝一籌。
從昆明主城五區來看，2016年-2020年，昆明市城市近期建設規劃的重點落在了呈貢。從產業推進，到交通等公配建設，呈貢依然佔據了近幾年昆明發展的重要位置。
不過，因為是投資，一向熱門的呈貢區，還是有限購和限售在束縛。對於長期持有的投資屬性來看，持證3年才能上市交易的限售政策並不會有太多影響，只有購買方面影響稍大，卻依然還有空間。
價格要素
目前，在售產品較豐富的項目是藍光花田和古滇名城。其中，藍光花田價格稍顯優勢的高層只有高低樓層可以選擇，彈性很小。
作為投資產品，藍光花田的洋房不錯，近期到售樓部還可以申請到更低的優惠，但是洋房的樓層稍矮，後期不能完全保證景觀。
古滇名城的雲嶺洋房一直都比較搶手，買房投資的人中也包括了外地人和昆明人。無滇池景觀的洋房單價約14500元/平米，能看見滇池景觀的洋房價格在20000元/平米，這個價格區別了房子本身的景觀等價值，特別是視野好的住宅，賣完一套少一套。
（的確，滇池在整個雲南來說，具有唯一性，環湖的資源在未來會越來越少。很多人罵著滇池周邊房價的居高不下，卻也不能盲目地否認它自身能夠帶來的稀缺價值。就像如今的翠湖，想淘老破小，也是大海撈針的事。）
另外，既然說到投資，那就要時刻注意一點，投資房產的套數多比面積大更有優勢。小戶型的租售比和投資回報率明顯優於大戶型。（在總預算不變的情況下，寧可買三套小戶型也別買兩套大戶型，另外，小戶型抵押和變現會更加的靈活。）
俊發玉龍灣的小戶型高層、綠地健康城的高層和古滇名城的雲嶺洋房戶型總體都偏小，但價格方面，綠地更有優勢，如果考慮舒適度，推薦古滇的雲嶺洋房。
產品要素
產品方面，這五個項目都和湖居有關，只是湖大湖小以及看湖位置高低的問題。當前產品中，除了綠地健康城還沒有推出看湖產品之外（項目沒有特意主打看滇池），其餘四個項目都有可以看湖的產品在售。
另外，俊發玉龍灣的湖是項目人工打造，自然和滇池的天生天養有所區別。既然佔據著湖居地產的標籤，那總要有個特點，這就可以從看湖的位置高低來對比。
（因為滇池更具有代表性，所以這裡對比滇池邊的藍光花田、融創萬達和古滇名城。）
藍光花田和融創萬達看湖的位置差不多，都是樓層來決定，要開闊就上高樓，越高越開闊，景觀也越好。不過，古滇名城有點特殊，不是樓層高，而是地勢高。古滇名城的雲嶺洋房位置處在項目的最高點，地勢高視野開闊。
另外，因為洋房的樓層普遍較低，所以舒適度比高層好，體驗感更佳。（雲嶺洋房有自己的風情商業街，同樣佔據了地勢高+視野廣，加上疊水瀑布式設計，目前昆明也沒有幾個地產項目能做到商業也能看滇池。）
再說到雲嶺洋房四周圍合的沖溝森林公園，範圍有30個足球場大小，能稱得上森林的生態地也是越來越缺了。全年齡賞景人行步道、全年齡定製活動空間等等配套，讓昆明的旅居方式和“高原明珠”的稱號契合，這也顯示出真正的古滇特色。
現在古滇名城的大碼頭、溼地公園、溫泉山莊、櫻花谷、歡樂世界都已經在運營。
（說句題外話，小編上個月去了趟歡樂世界，從摩天輪上俯瞰溼地公園和大碼頭，景色確實充滿設計感，去一次才能知道為什麼外地人喜歡古滇。還有一點，歡樂世界的娛樂休閒設施很多，一天根本不夠玩，家裡有孩子的，辦張年卡也不為過。出行的話，開車最佳。）
10月下旬古滇名城就開盤了，到時候會推出52/65/66棟約130多套雲嶺洋房，下面是戶型圖，大家可以參考。
此外，還要說一下物業選擇，因為物業選好了能夠保障後期住宅的舒心。首先要看是否自持，從售前到售後，一條龍的服務能省去很多跑腿的麻煩。這五個項目除了玉龍灣和綠地健康城之外，都是同一個開發商自持的物業。
其中，古滇名城的物業比較有特色，項目運營是奔著旅居+養老為核心去的，所以考慮到了消費者的大部分需求。
而且，古滇名城是先配套、後產品、重運營，不僅讓服務走在了前面，而且項目已經開始運營的配套會比其他項目更加豐富、受眾更廣。良性循環，項目的推進也更快速。
目前從銷售數據來看，古滇名城這類先配套、後產品、重運營的項目更加受外地旅居購房者和本地投資客的青睞，雖然距離市區遠，但旅居+養老的屬性更純粹。相比之下，融創萬達城因為靠近市區，旅遊地產的屬性被弱化，項目更偏向於城市地產。
其實，看看昆明現在銷售的旅遊地產，正是百花齊放的時候。根據個人需求，可以賺錢投資的機會還有很多。每個項目適合的人都不一樣，選對了就是預期向好。
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