“金九銀十”成色不足，部分房地產項目去化承壓，上海樓市似乎提前入冬。
隨著年底回籠資金壓力增大，部分房企在項目營銷上使出“渾身解數”。繼此前雍和府打響“購房送寶馬”降價促銷第一槍之後，近日，上海寶山區一樓盤又推出“購房送奔馳”的優惠活動。
賣家“討好”買家的花式促銷現象的熱鬧，難掩背後樓市的“冷清”。連日來，《中國經營報》記者走訪大發融悅四季、首創天閱濱江、綠洲康城金邸和晶耀名邸等近期開盤推新的項目發現，多數認籌情況不佳，有樓盤的認籌率甚至不足7%，一些樓盤為此只得貼樓面價、“減配”入市。
多份研究報告顯示，10月份，熱點城市樓市呈下滑態勢，庫存總量環比上升4.6%。其中，上海成交套數為9754套，成交面積102.38萬平方米，成交面積環比下降18.57%。可售套數42875套，可售面積環比上升3.36%，截至11月4日，庫存量環比仍在上升。業內人士表示，上海樓市表現出供過於求的狀態，購房者持幣觀望情緒濃，房企不得不在產品營銷上做足文章。
對於認籌率低的問題，首創置業上海公司則回應稱，每家公司有不同的策略，由於收到通知，避免像晶耀名邸等樓盤一樣認籌過於火爆的局面，提高了購房門檻，才導致認籌量較低。記者對此致電致函大發地產方面，截至發稿，未收到回應。
“冰火兩重天”多項目趨冷
剛剛過去的“金九銀十”傳統銷售旺季，上海樓市的表現並不盡如人意。
記者在走訪中瞭解到，9月至10月期間，上海共有36個項目認籌並搖號開盤，大多數樓盤認籌率較低，售樓處冷清無人看房。個別樓盤的認籌率卻高達327%，開盤當天售罄，異常火爆。
對此，蘇寧金融研究院特約研究員江瀚表示：“上海樓市出現‘冰火兩重天’的現象是一種正常現象，主要原因在於各個樓盤的地段不同，而上海又是一個‘多中心城市’，不同地段的樓盤受歡迎的程度不同。”
楊浦區東外灘項目首創天閱濱江於近日首次開盤，推出231套房源，均價為9.5萬元/平方米，精裝修交付。據上海東方公證網數據顯示，只有138組客戶前來認籌。
日前，記者來到楊浦區榆林路景星路口的首創天閱濱江項目，售樓部門庭冷落，前來看房的人稀少。一名置業顧問介紹，由於首次開盤沒有過多推廣和宣傳，項目還剩下少量房源。
上海網上房地產顯示，截至11月7日，首創天閱濱江住宅總套數231套，可售住宅總套數為107套。對此，首創置業上海公司相關負責人解釋稱，受到前灘晶耀名邸搶房事件的影響，政府要求公司在該項目認籌期間不過於火爆，以免引起人流量激增。
據瞭解，前灘晶耀名邸二期項目出現了“千人搶房”的局面，三期認籌依然火爆。
而在青浦區秀澤路515弄的大發融悅四季項目，原來的售樓處空空如也，新設置的售樓處也沒有銷售人員前來接待。一位銷售人員告訴記者，大發融悅項目僅剩少數房源，包含一套樣板間和兩套複式，以及一套存在糾紛的房源。大發融悅四季所剩房源也不多。
記者在走訪中注意到，浦東新區康橋路1388號的綠洲康橋金邸項目加推將近200餘套房源，僅有44組客戶參與認籌。儘管拿地時間較早，小區承諾的配套設施至今還未見動工的痕跡，住宅項目也有所“減配”。知情人士告訴記者，前幾期交房的房源是精裝修交付，但由於限價政策，全部改為了毛坯交付。
記者從上海東方公證處注意到，9月1日，位於上海浦東新區閔行蘆恆路378弄的一品漫城尚郡項目，加推五期的364套房源，而實際認籌只有58組客戶。9月22日，上海奉賢南奉公路3111弄寶華帝華園項目二期加推792套房源，實際認籌只有54組，認籌率低至6.82%。
花式促銷送“奔馳”遭監管
上海易居房地產研究院發佈的住宅成交報告顯示，10月份，一、二、三線城市成交面積均出現不同程度的下滑，其中，一線城市成交面積環比減少 38%。在調控不會放鬆的背景下，預計到年底樓市還將逐漸降溫，成交逐漸下滑。
據中國指數研究院的數據報告，11月1日~4日，上海樓市成交量為2574套，成交面積27.74萬平方米，環比上升2.13%，呈現輕微上揚。不過，截至11月4日，全市可售面積624.91萬平方米，環比上升2.21%。需求端下滑，庫存總量在繼續爬升。
以豪宅東航雲錦東方為例，該項目由東方航空集團旗下的上海東航置業有限公司開發建設，一期於2014年全部售罄並交付。項目二期總建面25萬平方米，全新規劃約406~474平方米住宅。此前，雲錦東方因推出480平方米超級豪華大平層，堪比上海灘知名豪宅項目湯臣一品。
根據上海公證網的數據，8月29日，東航雲錦東方加推82套房源，戶型為365~474平方米不等，均價8萬~14萬元/平方米，認籌客戶為89組。來自上海網上房地產的數據顯示，截至11月7日，該項目住宅項目共340套，可售住宅套數為89套。與此前市場火爆狀況相比，加推至今兩個多月，項目去化緩慢。
供求關係的失衡，讓傳統銷售旺季的上海樓市趨冷。上海東航置業有限公司銷售總監馬豔梅表示，由於簽約量受到一定限制，近期樓盤成交數據會有所滯後，但購房者持幣觀望情緒濃厚是認籌量低的主要原因。
在這樣的背景之下，位於上海市寶山區的招商主城項目舉行促銷活動，凡是買房順利完成簽約，贈送一輛奔馳smart和A級轎車。
據瞭解，這是招商地產第二次“購房送車”活動，約一個月前，招商地產一處名為雍和府的項目開展了“買房送寶馬”的活動。在售樓處，記者注意到，不少購房者對買房送奔馳較為關心，但最終鮮有成交。一位購房者表示，自己只是聽說送奔馳，比較感興趣，但是考慮到交通等因素還是不打算購買。
銷售人員告訴記者，“買房送奔馳”是因為公司衝業績，贈送的奔馳轎車也可以抵扣到房款中，但是具體抵扣金額需要與經理協商。不過，據知情人士介紹，“購房送奔馳”的促銷活動已被監管部門叫停。
對此，招商蛇口上海公司相關負責人表示，公司的雍和府、主城項目在與前期客戶的訪談中，挖掘出對於新上海人客群的交通自由實現需求，所以與品牌方合作，提出解決方案滿足客戶生活需求。
“被叫停的原因主要是監管層為了避免其他樓盤跟風，”在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，接近年底，樓盤優惠活動會越來越多，力度也可能增大，房企就算不衝業績也會為明年的風向轉變作準備。購買慾望在縮減，需求在減少，在“魚”不多的情況下，各房企的“價格白刃戰”會愈演愈烈。
上海師範大學房地產與城市發展研究中心主任崔光燦指出，開發商面臨資金鍊和營銷任務問題，外環外的項目採取促銷手段，不能反映市場出現較大波動，屬於局部現象。
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