開發商方面認為並聲稱，地下室架空層公攤了就歸業主共有，未公攤就不歸業主共有。這種認識對嗎？NO
唐震東律師團隊解答:公攤了就歸業主共有，未公攤就不歸業主共有”這句話的前半句毫無疑問正確，但後半句缺乏基本專業常識，且完全沒有法律依據。後半句是糊塗、不負責任、視業主鉅額共有物權利益為兒戲的的謬論。該謬論已經忽悠了很多普通人乃至一些“專家”。
現指出其謬誤如下： (1)“未公攤的就不歸業主共有而歸開發商專有”完全沒有法律依據。 我國沒有哪一部法律、行政法規規定了以面積是否進入公攤作為界定開發商與業主之間不動產權屬的依據與標準,更沒有哪一部法律、行政法規規定了凡是沒有進入公攤面積的部位就是開發商的專有部分、就不是業主的共有部分。 正確的認識應該這樣：凡是計入了公攤的，毫無疑問是業主共有的；沒有計入公攤的，並不表示就不是業主共有的。 實際上，許多沒有計入公攤面積的部位都歸業主，不歸開發商。 比如：《房產測量規範》B3共有建築面積的分攤B3.1 第三款規定：“為多幢服務的警衛室，管理用房不計入共有（分攤）建築面積。”但不計入分攤面積的上述物管用房法定屬於業主共有。 又比如：《房產測量規範》 8 ．2 ．2 之c)規定：“未封閉的陽臺計算一半建築面積。”這也就是說，未封閉的陽臺的（另）一半是不計算建築面積的，這不計算建築面積的（另）一半陽臺既然連建築面積都不計算，就足以表明這（另）一半陽臺不能計入公攤（面積都“沒有”，何以公攤？），但又有誰敢說：因為未封閉陽臺的（另）一半沒有列入公攤，所以這（另）一半陽臺是開發商的？ 再比如，《建築工程建築面積計算規範》（GB/T50353-2013）3.0.13 規定：“窗臺與室內樓地面高差在0.45m以下且結構淨高在2.10m及以上的凸(飄)窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。”但又有誰敢說：因為凸(飄)窗的（另）1/2面積沒有列入公攤，所以這（另）1/2面積的凸(飄)窗也是開發商的？順便指出，在陽臺面積計算方面，《建築工程建築面積計算規範》（GB/T50353-2013）作出了最新的規定，其3.0.21規定：“在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。” 如果未列入公攤的就是開發商的謬論能夠成立，那麼就會人人自危。不管你是法官、是律師、是開發商的員工還是其他公民，只要你購買商品房，說不定什麼時候你家的房屋，也隨時會被開發商以不侵犯你的住宅權為由而利用你家的一半陽臺、一半凸(飄)窗了。這是什麼邏輯？只能是強盜邏輯。 《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條明文規定了判定共有部分的法定標準。這個法定標準為：不是專有(權利)部分，就是共有部分。即，公攤與否不是判定共有部分的標準。
(2)共有面積（共有部分）本來就分為“應列入公攤的共有面積（共有部分）”和“不應列入公攤的共有面積（共有部分）”兩種。 “不應列入公攤的面積（部分）”指的是規則上不允許分攤、但建築功能上服務於小區或樓棟居民的共有建築面積以及公共開放空間的面積，比如上面講的為多幢服務的警衛室，管理用房面積（部分）等等。 由於商品房銷售普遍以建築面積計價，而建築面積又由套內面積加分攤面積組成，為了維護購房人的利益、規範商品房銷售行為、避免開發商在建築面積測算方面侵害購房人利益，國家才制定了共有建築面積分攤規範。 即，何種部分應列入公攤，何種部分不列入公攤是為了房產測繪、統計以及維護社會公平正義的經濟秩序等等方面的管理需要、結合物業自身的規劃條件屬性，由我國相關政策、規範直接規定的，並不是將其或為了將其作為確定不動產物權歸屬的標準。 比如：《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（試行）》第九條就直接規定了“作為人防工程的地下室不計入（公攤）共有建築面積”，即：不論權屬歸誰，人防地下室都不能列入公攤。即：人防地下室法定不公攤。 總之，除法律另有明文規定的外，“登記”才是我國法定的、用於確定不動產專有部分物權歸屬的標準。即：小區的物業要麼是專有部分，要麼是共有部分，不存在第三部分，凡是不能登記辦得產權證的地下室、架空層，毫無疑問都是共有部分。
(3)列入公攤的建築物自身必須具備公攤屬性。 只有計入了容積率的部分才可以公攤。沒計入容積率的地下室、架空層不允許公攤，是共有部分,是不應列入公攤的共有部分。
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