香港的樓市輪迴，來得比預想的要早一些。
一年前的3月，李嘉誠對媒體喊話：香港的土地供不應求，房屋供不應求，“歡迎內地人來港買樓”，“來香港買東西的都是優質顧客。”
老爺子在送出一頂高帽子的同時，還給內地“接盤俠”一顆定心丸：一兩年內看不到房價下跌的跡象。
我有一位搞金融的朋友，是香港隔壁土生土長的深圳人，也是老爺子的頭號忠實粉絲，很快就響應號召去香港買了一套樓。
多虧像他這樣的內地“接盤俠”，香港樓市打了雞血一樣不斷攀升。
自2003年起，香港房價創造了連續15年上漲的“神話”，這是香港歷時最長的房價上漲週期。截至今年7月，香港私人住宅售價指數上升至393.5點，連續上升28個月，並連續21個月刷新最高紀錄。
但我這位朋友，最近的心情卻和吃了蚊子一樣難受。
很多和他一樣，在香港買房的深圳人沒有想到，香港樓市，可能正在進入一個有史以來最為寒冷的冬天。
PART 1
今天的香港樓市，正被降價、違約、焦慮、恐慌所籠罩。
據《中國證券報》報道：
近日，被視為香港樓市參考指標的“十大藍籌屋苑”之一的嘉湖山莊，一套面積為442平方英尺的兩房，以456萬港元成交，相比同類型單位的最高成交價，降價幅度已經超過22%。
豪宅賣家虧本甩賣的現象也開始出現。10月22日，沙田九肚山一處房產以1300萬港元的價格成交，賣家持有該房產將近四年，現在賣出的話算上稅款及佣金支出反倒要虧損68萬港元，是區內首宗“流血”出售案例。
房價下跌，隨之而來的是大規模的“違約潮”爆發。
不久前，新界大鋪一處樓盤，一間價值725萬港幣的房產被買家突然取消認購。而這樣做的代價是，買家將損失5%的定金，相當於31.6萬元人民幣。
另一處，香港馬頭角一處樓盤，也有買家毀約，而且將因此面臨200萬港元的損失。這相當於普通人差不多7年的收入。
香港房地產信息網站Dataelements數據顯示，從年初到10月底，香港新房交易中，已發生36起違約案例，而2007年全年僅有9起，數量增長了3倍。
買家接二連三的毀約，反映的是對香港樓市的看跌預期越來越強。
仲量聯行發佈最新報告指出，“香港長達10年的樓市上升週期正式結束”，預計至2019年底，香港住宅樓價將至少下跌15%；如果宏觀經濟面趨弱、股市持續下滑，跌幅可能擴大至25%。
在排著隊唱空香港樓市的機構中，仲量聯行已不是第一家。
事實上，降價潮已經提前到來。
1、美聯物業數據顯示，香港二手房10月均價為138000港元/平方米，環比下降了2.2%。 2、最新中原城市領先指數則顯示，截至11月16日，港島、九龍、新界東西二手私人住宅樓價較10月再出現3%左右的下跌。下跌幅度最大的並非新界偏遠地區，而是市中心的港島區，跌幅達3.46%。
成交量也呈現“冰封”態勢。
1、特區政府最新數據顯示，香港住宅物業成交量第三季為14400宗，比第二季的18900宗下跌了24%。 2、美聯物業數據則顯示，10月香港新建住宅銷售交易額跌至112億港元，剔除假日因素後，已降至16個月最低水平；10月新屋交易數量僅為1130宗，為9月份的一半左右；轉入11月份，截至11月14日一手私人住宅的交易金額和宗數已分別同比下跌六成和五成。 3、成交量的下降還反映在按揭申請宗數上。中原按揭資料顯示，9月按揭申請宗數只錄得7977宗， 較8月跌56%，是近10年內的最大跌幅。
PART 2
作為全球房價第二高的城市，支撐起香港樓市的，除了本地居民，還有非港居民。
根據香港稅務局數據，2016-2017財年，共有2709宗需要非香港居民繳納買家印花稅的情況，同比上升了23.6%，金額也同比增加了48.4%，至71.4億港元。
這當中有不少是深圳人。
被深圳限購限售禁錮住雙腳，自然不會錯過香港這個中國唯一不限購又近在咫尺的一線城市。
去香港買房的深圳人都有誰呢？
第一類，是熱衷於買豪宅的深圳富豪。
他們中，最典型的是互聯網大佬。
2017年7月，騰訊副總裁姚曉光斥資9800萬港幣，買下一套位於尖沙咀中心區的複式房屋，稅款高達1470萬元，總購入價超過1.1億港元。
有地產大亨。今年8月，山頂TWELVE PEAKS 8號屋以7.3億元的價格被買下，單價高達約130萬一平米，稅款高達2.19億元。
這個登記買家為福悅有限公司，董事為Lai Ronghuo，與深圳垣榮實業投資集團董事長同名。資料顯示，這位Lai Ronghuo早於2014年買入同屋苑另一幢洋房十二號屋，兩間洋房總共花費逾11億元。
有資本大鱷。2016年，華南城控股股東、深圳祥祺集團董事局主席陳紅天以21億港元的天價拿下了山頂歌賦山道 15號。若以香港人的平均收入來看，不吃不喝1.2萬年才能買得起整棟豪宅。
除此之外，還有一些深圳和香港兩地跑的小型民營企業家們，他們的資金暫未足夠購買過億的豪宅，但也會把錢投向普通豪宅。
第二類，是來自深圳的炒房客。
早在2016年，就有媒體報道稱，許多深圳炒家開始拋售在深圳的房產，套現後“轉戰”香港。
據《證券時報》報道，今年6月，位於何文田的一處樓盤天鑄，一個停車位賣到了600萬港元，創全港停車位新高紀錄；截至今年9月，這個盤的7幢洋房已經賣掉了5幢，其中4幢都是內地投資客用公司名義入市，光交稅就貢獻了2.67億港元。
當然了，這幾個投資客是不是深圳人就不好說了。
第三類，是去香港買房居住的深圳中產。
他們當中的一些人，因為小孩要到香港上學，買房甚至有些迫不得已。
數據顯示，“跨境學童”這一特殊群體目前大約有3萬人。他們大多居於深圳、擁有香港戶籍，每天經由各個口岸過境到香港上學。為了讓孩子免於每天舟車勞頓，他們的父母選擇在香港買房的也越來越多。
PART 3
對深圳人來說，去香港買房，一則可以規避深圳連續出臺的樓市調控政策。
儘管2016年11月，香港稅務局也推出調控新規，非港永久居民購買住宅物業，除了與購買二套房的香港居民
一樣要繳納15%的住宅印花稅，還要再額外繳納15%的買家印花稅。
但這根本擋不住有錢的深圳人。
二則他們覺得香港樓市更加穩定、安全。
一位經常往返香港和深圳的地產投資人士告訴我，在香港買房的首付比例、貸款利率都要低於內地，租售比卻比內地高出很多。
比如香港沙田富豪花園，套內面積72.5平米，建築面積96平米，售價700萬，可以租到2.3萬；而在深圳，同樣售價的房子，大概是八千左右。
《華夏時報》做過計算，同樣貸款450萬，按基準利率計算，國內貸款30年月供2.38萬，比租金多出1.58萬，而香港月供是1.75萬，比租金還少5500元。
即使不考慮租金收益，僅物業升值的幅度都是一個驚人的數字。
我聽說，一位深圳老闆曾於三年前，以1億多港元購入一套高樓層的四居室。因為生意轉移海外，他便於近期將房子以1.8億港元的價格掛出。也就是說，不到三年時間，他就賺了6000多萬港元。
無論目的是什麼，這些在香港買房的深圳人，一度嚐到了香港房價飆漲帶來的甜頭。但隨著香港樓市入冬，讓深圳人曾經義無反顧去香港買房的理由，恐怕都已經站不住腳。
事實上，日益高企的房價和持續走低的租金回報水平，讓在香港置業已經不再是一個好選擇了。
瑞銀最近發佈的2018全球房地產泡沫指數顯示，香港穩居全球主要發達國家及地區城市房地產泡沫榜首（中國內地城市不在評估之列）。
在另一個榜單上，香港已連續八年穩坐全球房價最難負擔的城市首位，屬於“極度負擔不起”之列——你需要工作22年才能在香港買一套60平方米的公寓，但十年前，買一套香港的房子只需要工作12年。
此外，租金回報水平被認為與樓市泡沫水平呈反比。里昂證券統計稱，香港住宅的年租金回報率為2.5%至3%，甚至低於十年前房價歷史高峰期的租金回報水平（4.3%至5%）。
而大部分投資香港樓市的普通深圳人都是以租養貸，租金的下降，意味著投資收益在下滑。
PART 4
備受深圳人青睞的香港樓市，何以一夜之間變涼？
簡單來說，經過了連續15年上漲後，香港樓市這一輪上漲週期已經走到了盡頭。
這是大勢，由不得你我。
在這個世界，沒有所謂的只漲不跌的神話，如果有，那就是騙人的。
當然了，除了大的週期，香港樓市如今的下挫是多種因素共同左右的結果。
1、從外部環境來看，今天的香港樓市，正面臨全球流動性趨緊給房價帶來的巨大下跌壓力。
全球金融危機後歐美超級寬鬆的貨幣大量流入香港。但當前美國繼續加息緊縮，香港將面臨資本流出的壓力，在穩匯率的壓力下，港幣流動性勢必收緊，打壓房地產市場，而房價下跌也會進一步加劇資本流出壓力。
2、從調控政策來看，香港政府針對短炒祭出的調控殺招，給狂熱的香港樓市潑了一盆冷水。
今年6月，“空置稅”靴子落地。凡是空置6個月以上的一手住宅，需繳納樓價5%左右的空置稅，這給了以炒房為目的的投資客以沉重一擊。
3、從供需結構來看，隨著內地投資者逃離，香港樓市購買力驟降。
一是內地金融監管部門嚴查資本跨境流動與洗錢行為，令不少內地高淨值客戶有錢“出不去”；二是去槓桿進程導致不少境內民營企業家囊中羞澀，無力承受赴港買房的“大額開支”。
高力國際的數據顯示，今年前6個月，內地對香港住宅用地的投資金額僅為8.35億美元，較去年全年70億美元投資額出現斷崖式回落。
4、從金融環境來看，港幣跟隨美元加息，則是壓垮香港樓市的最後一根稻草。
美國年內已經三次加息，這導致匯率和美元掛鉤的港幣，也不得不跟進加息。今年9月底，美聯儲加息，香港金管局跟進，隨後匯豐、渣打等多家香港主要銀行12年來首次上調最優惠利率。
超低息環境的結束使香港房地產抵押借貸成本不斷上升，給當地房地產市場帶來巨大壓力。如果美元繼續走強，香港將不得不持續投入鉅額資金用以穩定匯率。有分析指出，加息將直接刺穿香港樓市泡沫破滅。
被抽薪澆水的香港樓市，已經走到黑洞門前。
PART 5
前車之鑑，歷歷在目。要知道，1997年以前的香港人，曾經也個個都認為“房價只漲不跌”，但隨後的金融危機一夜造就了10萬“負資產者”。
不論本文開頭的哪個預測成真，對在香港投入真金白銀購買房產的深圳人來說，都意味著財富的鉅額縮水。香港媒體最近引述業內人士指出：“從理論上講，如果房屋價格下跌超過10%，那麼獲得房屋價值90%抵押貸款的買家將會陷入負資產。 ”
但不同的人群，受影響程度也並不相同。
1、對幾個億全款買豪宅眼睛都不眨一下的深圳富豪們來說，香港樓市的任何風吹草動對他們的影響都不會太大。 2、對加了高槓杆去香港炒房的深圳投資客來說，香港樓市持續下行的最終結果就是資金鍊斷裂。 3、對去香港買房供小孩讀書這樣的普通深圳人來說，就只能邊承受虧損，邊嘆息“為什麼受傷的總是剛需”了。
有人問我，去香港買房的深圳人大部分都是有錢人，香港樓市即便崩盤，又關大部分深圳人什麼事呢？
我說，因為沒有了香港，深圳樓市也就失去了漲價的方向。
香港樓市是內地尤其是深圳樓市的標杆，如果香港樓市下跌，那麼深圳的樓市也會遭遇到極大的信心挫折。
從這個角度看，明年的深圳樓市並不樂觀。
儘量這之間並不一定具備很強的關聯性，但是，情緒會傳染的。
數據顯示，今年10月，深圳新房成交量僅為1835套，環比下降18.37%。從731新政後短短三個月內累計下降49.07%，創近半年新低；二手房住宅過戶3787套，環比下跌23.53%，創下近20個月以來的最低值。
閱讀更多 漁村樓市 的文章
