（記者 馮中秋）上海，2018年12月26日 — 全球領先的房地產服務商戴德梁行在上海舉行2018年第四季度媒體發佈會，圍繞零售商業市場、寫字樓市場、工業地產市場大宗交易市場進行多維度解讀。

寫字樓市場租賃供應量增加 潛力新興區域銷售受肯定

根據戴德梁行華東區寫字樓部數據顯示，截至2018年底，上海寫字樓租賃市場整體空置率上升，核心地區和新興區域的租金均稍有回落。核心區域的供應量大幅增加，新興區域則湧現出許多代表項目，如虹橋匯、旭輝莘莊中心、豐樹商業城等。

戴德梁行高級董事、中國區寫字樓部主管沈潔介紹，金融行業依舊聚集在核心區，部分金融企業在擴租需求下由核心區向新興區延升，如置匯旭輝的主要租戶就是金融企業；中心區批零貿易行業需求活躍，如徐家彙中心II期T1就是滿租狀態，聯合辦公主流佈點核心區，產業導向集中板塊去化速度較快，如東航濱江中心出租率約75%，搬遷是新盤成交的主要類型。

相比2017年，上海寫字樓租賃市場，金融行業成交量下滑3.5%，創新金融、擴租和搬遷需求構成交易主力；AI及科創產業大力發展促進需求提升，軟件開發、人工智能、網絡技術、信息平臺、娛樂遊戲企業表現較為活躍；聯合辦公表現突出，品牌擴容以及定製化服務需要更大的面積和空間。

結合長三角整體情況來看，戴德梁行高級董事、中國區寫字樓部主管沈潔認為，今年上海寫字樓租賃市場的內資比重增加，長三角城市需求小幅擴大，以電子信息科技、生產製造、專業服務、房地產行業為主的長三角城市企業，以新設、搬遷等方式進入上海，主要入駐大虹橋、長寧、陸家嘴等區域，租賃面積需求區間較大，從113-32000平方米不等。

寫字樓銷售市場方面，根據戴德梁行華東區寫字樓部數據統計，2018年1到11月，上海寫字樓成交面積為126萬平方米，相比2017整年度增加12萬平方米，成交量小幅上升，整棟交易比重放大；從區域來看，前灘、南外灘、浦東濱江等濱江沿線的大宗產品交易較多，小獨棟產品則聚焦於大場、江橋、北蔡、莘莊等地，大虹橋作為潛力新興區域，大宗交易和小獨棟產品均受到買家青睞。目前初步統計，主流買家多為內資企業。

沈潔預測，隨著中國對外開放100條、促進民營企業發展27條、長三角一體化發展國家戰略、產業地圖、自貿實驗區擴容、建立科創板註冊制等利好舉措的推出，就大力推動行業企業發展，未來四年，上海辦公樓市場仍處於供應高峰週期內，而2018年土地規模化出讓，自持比例的提高也將加劇後市供應壓力；未來四年辦公樓市場仍處於供應高峰週期內，而2018年土地規模化出讓，自持比例的提高也將加劇後市供應壓力；伴隨大幅放寬銀行外資市場準入門檻、AI產業大力發展、進博會成功舉辦、全面推進藥品醫療器械進口樞紐口岸建設，金融、電子信息科技、批零貿易、醫療健康四大產業發展勢頭良好；上海跨國總部機構數量保持全國領先，在對外開放，自貿區擴容的舉措下，將繼續吸引越來越多的跨國企業總部入駐。

零售商業市場供應上升 細分行業迎來挑戰

2018年度，上海湧現出大量的新商業體，“多中心化”發展促使上海零售市場向遠郊擴大，在新零售激烈的競爭中，各業態積極尋求發展之道，細分行業迎來機遇與挑戰。

戴德梁行董事、華東區商業地產服務部主管魏建歷介紹，依託上海軌交的快速發展，申城的零售商業於近年持續向遠郊擴大，2018年，近86.5%的新增零售項目位於上海的非核心區域，而以內環、中環為主的核心商圈的零售商業項目進入“集中改造期”。上海近2年有127.72萬㎡商業經歷改造，內環地區改造面積佔比57%，如南京西路818廣場，第一百貨等購物中心均加入到改造隊伍中。

魏建歷表示，大量新商業體的集中入市，在加劇零售市場競爭的同時，促使購物中心運營方通過物業升級、品牌及業態調整來保持自身競爭力，二者形成良性循環，不少國際知名時尚、運動服飾、潮牌等在2018年開設大型旗艦或概念店：如意大利女裝品牌Liu Jo於恆隆廣場內開出中國首店；設計師品牌Damir Doma於興業太古匯內開出亞洲首家旗艦店；美國運動品牌銳步在淮海中路開設其亞太首家旗艦店；Forevermark於興業太古匯開出全球首家旗艦店等。

縱觀各業態在零售市場的發展，戴德梁行董事、華東區商業地產服務部主管魏建歷認為，零售商業細分市場的競爭將會愈加明顯，以瞄準女性消費者，從彩妝護膚、女性服飾、女性運動產品及健康美體產品入手，在零售市場上活躍擴張的“她經濟”就是一個直接體現。而基於生鮮類產品的特性要求，生鮮行業將迎來巨大挑戰。生鮮新零售運營商應加快佈局與調整，進一步提升線上線下店鋪的效率，實體門店要從單一的銷售產品和客戶服務的角色，轉變為集品牌形象展示、商品體驗、銷售服務、客戶管理以及庫存和物流配送節點等功能為一體，要通過改善倉儲模式、提高分揀效率、拓展實體店鋪網絡、提升線上線下門店購物體驗、強化配送能力等加強市場競爭力；智能物流、冷鏈技術、智能供應鏈、大數據等技術，在近幾年給生鮮類市場帶來巨大變革，積極利用新興科技優化運營管理水平、挖掘培育符合市場需求的新業態、新模式的生鮮類運營商，將會在競爭中獲得更多機會。

物流工業市場熱度不減 運營主體多元化成必然趨勢

環顧上海物流市場供需現狀，戴德梁行華東區數據庫數據顯示，截止2018年12月，市場供應量為748萬平方米，空置率低於5%，整體市場熱度不減，租金在過去三年一直保持穩定增長，逼近1.6元/平方米/天。從物流市場各區域租賃情況來看，嘉定區域已經滿租，其他各區租金水平均穩中有增，地理位置對租金的影響較大。青浦區2018年新增近10萬方的新項目，但因政府要求入駐公司在本地註冊並達到30萬/畝的稅收要求，導致吸納速度減慢，75.9%的入住率成為上海入駐率最低的區域；閔行區地理位置優越，但倉庫數量較少，拔高租金水平，租金達到2.03元/平方米/天；臨港整體價格較低，由於有較大的增量空間，且特斯拉項目的落地提升了市場關注度，租金水平及入住率都有提升。從物流市場交易現狀來看，戴德梁行高級董事、中國區產業地產部主管蘇智淵表示，上海一手倉儲土地對比過去三年供應量不斷減少，2018年的供應量有所增加但仍然有限，基金和物流運營商更加關注二手物業交易。

在工業用地方面，近年來，上海工業用地供給收緊，廠房物業呈現供不應求的局面，租金保持持續增長態勢，受惠於G60科創走廊建設與臨港開發建設，松江、臨港是上海工業用地出讓的主要區域；而建設在工業用地或研發用地上的產業區域，包含辦公樓，研發中心和輕工業等業態（以下簡稱“商務園區”）由於需求強勁，租金持續增長，整體規模不斷擴張，預計2018年底將超過770萬㎡；漕河涇、臨空兩大熱門板塊，在有增量入市的情況下仍保持較低的空置率，租金上升幅度相對整體來說趨於平緩。

根據上海統計局發佈的上海產業轉移情況，蘇智淵表示上海外移產業逐漸呈現分化趨勢，對具備空間佈局能力、自主創新實力、價值鏈延伸要求的資本密集、技術密集型行業或企業，如汽車、精品鋼材、裝備製造業，和“三高一低”（高投入、高消耗、高汙染、低效益）產業，如紡織業、化工和危化業等，展現出截然不同的轉移方式，產業地產中園區運營主體以國企為主，但由於近年鼓勵引入多元開發主體，外來民營開發主體與國資合資，未來運營主體多元化將是必然趨勢。

左：戴德梁行高級董事、中國區寫字樓部主管沈潔

中：戴德梁行董事、華東區商業地產服務部主管魏建歷

右：戴德梁行高級董事、中國區產業地產部主管蘇智淵

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