2019年4月9日，全球領先的房地產服務商戴德梁行在北京舉行以“存量市場價值發現之旅”為主題的2019年一季度媒體搶聽會，會上發佈第一季度寫字樓市場和零售市場報告並展望市場趨勢、洞察外資進入大宗交易市場的變化，解讀如何通過資產證券化激活國有物業的價值。
乙級寫字樓迎來春天 麗澤商務區表現搶眼
2019年第一季度，北京全市甲級寫字樓淨吸納量為22,216平方米，較2018年同期下降92.1%，全市空置率為7.9%，環比下降0.2個百分點。受核心區部分企業的退租和縮減面積影響，五大核心商圈淨吸納為-39,634平方米，空置率環比上升0.5個百分點達4.3%。得益於麗澤金融商務區新機場航站樓規劃的確定以及政府給與入駐企業租戶稅收優惠等一系列鼓勵政策，麗澤金融商務區市場成交表現搶眼。本季度麗澤金融商務區空置率環比下降18.6個百分點達57.8%，有效淨租金環比上升7.4%，按建築面積計算達每月每平方米人民幣225.68元。
本季度甲級寫字樓市場租賃需求小幅下調，市場成交租金出現鬆動。由於經濟的不景氣、甲級寫字樓租金的高企不下和一些老舊項目持續進行升級改造，乙級寫字樓迎來春天。預計隨著一些新的乙級寫字樓的入市，充足的可租賃面積和較低的租金水平將拉動乙級寫字樓租賃需求繼續上升。
對此，戴德梁行企業服務部高級董事廉峰哲表示，在剛剛結束的兩會中，“金融科技”代替了“P2P”和“互聯網金融”成為熱點話題，未來相關領域企業將迎來更多發展機遇。由於金融街租金日漸高漲和可租賃面積一席難求，麗澤金融商務區被打造成為繼金融街之後的第二個金融中心，受產業聚集效應的影響，預計未來將有更多金融科技類企業選址於此。
外資收購商辦物業將再推高峰
隨著房地產監管趨嚴，住宅地產的投資迴歸理性。商業地產因為暫時還沒有太多的政策限制，投資機構紛紛將目光轉向了國內一線城市商業存量地產投資。近幾年，外資在中國商業地產投資市場愈來愈活躍，已經成為一線城市房地產大宗交易圈的共識。2018年-2019年一季度，外資機構在中國北京的大宗房產交易已達10起，累計交易金額超過250億元。
對此，戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵表示:“自2018年起，由於國內去槓桿政策的推行和人民幣對美元匯率的下跌等原因，融資渠道進一步收緊，外資抄底中國市場，大肆購買一線城市商辦物業。回顧歷史，我們看到這一輪外資投資佔比的顯著上升，種種跡象表明這將是又一個大宗交易輪迴的起始點。近期，北京寫字樓市場因其租金高、空置率低、且未來供應少於上海市場等原因更是吸引了大量外資機構的關注，預計北京大宗交易市場於2019年將迎來又一高峰。”
“首店經濟”成帶動居民消費新引擎
2019年一季度，北京零售市場相對平靜，暫未有新項目入市，全市優質零售空間維持在1,355萬平方米。隨著新零售的發展及實體零售的不斷升級，老舊百貨的改造升級也從未停止。截至本季度末，北京零售市場百貨存量僅佔14%。在老舊項目升級改造的同時，一些商圈也在不斷的調整更新中。比如，以王府井步行街為主體的王府井商圈，近年來就一直在探索升級轉型之路。
從品牌方面來說，多個品牌首店在本季度落地北京。同時，北京商務局也於3月15日發佈了相關文件鼓勵發展北京的“首店經濟”，對於落戶北京的品牌首店給予資金及政策上的支持。
2019年，北京整體零售新增供應將有所放緩，全年可預見入市的零售項目為6個，可為市場帶來約42.7萬平方米的優質零售空間，主要還是以核心商圈的城市更新項目及郊區的社區型購物中心為主。同時，隨著老舊百貨的持續轉型升級，北京零售總存量中的百貨佔比也將進一步下降。
戴德梁行北中國區研究部主管魏東表示：“居民消費成為經濟增長的重要引擎，但是北京的零售物業市場日趨緊張，而核心區域原本並不充裕的零售物業面積正在不斷縮小，意味著北京發展首店經濟面臨挑戰。儘管如此，首店經濟無疑是刺激消費市場的一劑良方，但在大方向和大政策之下，如何將政策落到實處，把北京的零售市場做大做活，真正幫助品牌落戶到北京，則需要政府多部門多方面統籌協調推進。”
激活國有物業價值
北京是大量國有企業的聚集地，國有企業承擔了我國民族工業發展的歷史使命，是國家經濟平穩運行、社會安定發展的重要因素。然而，部分國有企業投資回報率不高，原因之一就是國有企業長期發展過程中產生的閒置和低效物業，降低了企業物業價值，增加了企業成本壓力，成為制約經濟發展的瓶頸。
戴德梁行高級董事、北中國區估價及顧問服務部主管胡峰對此表示：“如何最大化國有物業使用價值，從而提升國企物業運營和處置能力，是現在各大國企面臨的重要課題。從運營能力提升；商辦類物業改造和第三方合作價值最大化等三個方面入手，國企嘗試調整自身發展戰略，順應市場環境與國家政策變化，及時組建新業務系統，用存量資產作為新業務系統載體，從而可以激活資產的最大價值。”
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