南京東路、淮海中路（以下稱“兩街”）是上海商圈的代表，也是上海計劃“打造國際消費城市”的關鍵一環。在打響“上海購物”品牌中，上海提出通過商業地標重塑工程，打造世界級商圈商街，提升“中華商業第一街南京路”“百年淮海路”的國際知名度和影響力。日前，黃浦區發佈的《全力打響“上海購物”品牌加快上海國際消費城市示範區建設三年行動計劃（2018－2020年）》中也提出，瞄準世界級商業街區，重塑南京東路、淮海中路商業地標，推動“兩街”商圈整體轉型升級。
近10年來，隨著上海城鎮化的深入發展，人口外擴、多商圈格局的出現以及網購的出現，開始對市中心商圈形成分流。戴德梁行對有關“兩街”的商業調整提出了自己的觀點。
戴德梁行中國區商業地產部董事總經理甄仕奇表示“兩街都有百年曆史，都有非常重要的文化烙印，也都需要思考新的商業路徑；同時也都面臨物業老舊、后街提升、空間整治、文化挖掘等課題。區別在於兩者的精神內核不同，新的商業打造目標也有所不同，面對的主要客群也不同。”
甄仕奇觀察到“兩街”商業調整存在的困難：
南京東路，動線上尚未與外灘風貌區進行更有效連接互動，作為城市地標，未能有效的與上海本地市民生活形成關聯，商業街區不能只是“遊客聚集地”；招牌、廣告、燈光缺乏系統思考、統一規劃不足，與沿街歷史建築風貌缺乏有機銜接；支馬路未能實現有效利用和整治，未能對主街商業形成良性輔助和延展。
淮海中路，百年淮海路的歷史和人文情懷沒有得到充分利用和維護，未能對整體商業氣質實現助力；有高架阻斷、停車不便，使得整個淮海中路的客流形成啞鈴狀分佈，中段商業和后街都亟待提升；業權分散、市場租金偏高，對於新業態和新時尚的引入來說，整體商業價值卻在走低；商業零售物業需要提升，適應新的品牌和業態的引進，同時，在外部街區風貌和街道東線的連貫方面也有很大提升空間。
根據戴德梁行研究部的數據顯示：截止今年第二季度，南京東路的零售存量大約在64萬平方左右，其中優質零售存量大約不到37萬方。淮海中路零售存量在52萬平方左右，優質零售存量大約到達48萬方。各占上海零售總量的4%-5%。
“像南京東路、淮海中路這麼大體量，又有很深歷史淵源的街區，進行商業調整並不容易。”甄仕奇認為相較而言，淮海路相對面臨更大的困難，但也有更大的提升空間。
這兩年，黃浦區敏銳觀察到，當下新消費的兩大趨勢：一是注重“藝術享受+人文環境+自然環境”，把購物放到後面，把身臨其境的享受放在前面；二是90後甚至00後年輕人正成為消費主力軍，他們喜歡自拍、喜歡秀，個性張揚，表現欲特別強。黃浦區引導商家在調整中要抓住這些趨勢。如今，“兩街”上有一批商業體、商業項目通過營造各具特色的場景，滿足與引領消費者需求，打造出不可替代的商業優勢。
以淮海中路為例，會發現思南路至茂名路一段新增了不少城市小品，慢行導視系統等也為街區增添了便利和休閒氣息，這得益於黃浦區去年啟動的“公共空間煥新工程”，意在提升街區文化品位。這一公共空間改造，反映的是：通過提升一條街的步行愉悅感，凸顯歷史與文化底蘊，為其注入新的內容。甄仕奇對此表示認同，“‘兩街’要注重街區空間的打造，提升街區的環境與品質，同時注重文化內容的注入，這是面對商業供應量和同質化競爭問題最有利的武器，這是獨特的、天然的IP，可對商業進行更好的激活與整合。”除此之外，他還特別建議，“兩街”要做深做厚，做足支馬路（也叫后街），形成網塊狀商業空間。對標巴黎、倫敦、紐約、東京的國際級商街，主街是“條狀”，后街是“塊狀”，主街體現硬實力，后街體現軟實力。同時，配合城市更新項目，對街區內人口結構和樓宇環境進行調整和引導，有效提升客群轉化率，而不僅僅是流量。
戴德梁行也將持續關注並積極推動南京東路、淮海中路商圈的整體轉型升級，一個更具文化氣質的南京東路，一個更年輕化、更具時尚引領力的淮海中路已在慢慢生長。
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