一個小區管理得好不好，
業委會的作用舉足輕重。
今天獲悉，
經過3年多時間的醞釀，
無錫市住建局制定的
《無錫市業主大會和業主委員會工作指導規則》
（以下簡稱“指導規則”），
已正式出臺，
並於5月1日起施行。
“指導規則”出臺對
解決我市業主大會
和業主委員會活動亂象，
規範引導業主積極參與小區
管理和監督，
監督規範物業服務企業
具有很強的針對性和實踐性，
更為街道、社區規範指導業主委員會活動
有據可查，有法可依。
這裡選取了
關注較多的部分問題，
給大家詳細解答。
業委會成立難？
5人當選即可成立業委會
提到成立業委會，
不僅很多業主不清楚怎麼做，
就連街道、社區
有時候也不知道該如何指導。
這樣使得不少業委會
在成立之初就矛盾重重。
即將施行的“指導規則”
在總結我市經驗的基礎上，
對上位法裡的不少內容進行了細化。
“指導規則”對業主大會籌備組人數、
組成人員、公示、籌備程序等
都作出了具體規定，
方便市民對照實施：
“今後，只要有5人當選，即可成立業委會。”市住建局物業管理處相關負責人介紹。
→過去，上位法只規定業委會由業主大會選舉產生，由5-11人單數組成，但實際操作過程，有的小區住戶多，業主大會籌備組初定要選舉7名委員，但最終投票結果卻只有5人滿足“雙過半”的選舉要求，業委會能否成立？
→此次“指導規則”明確，上述情況可以延長30日對第一輪未選上的候選人進行第二輪補選，補選仍未達到預定人數的，也可以成立業委會，人數以最終入選人數的單數為準。
當然，在成立過程中，也發現了很多小區的業主認為籌備組成員中的業主不宜作為業主委員會候選人。
→為了防止籌備組成員既當運動員，又當裁判員，“指導規則”第23條還規定：“確定籌備組業主成員是否需要回避業主委員會候選人的選舉；如需迴避的，則贈補籌備組成員。”
人人都適合進業委會？
“指導規則”規定了“十不準”
該人士表示，
有些人進業委會的動機不純。
有的業委會成員
用小區公共收益外出旅遊。
更有甚者還在夏天給自己發高溫費……
種種這些，都是不合規的。
因此業委會的人選很關鍵。
“這個人必須是出於公心，要公正。”
“指導規則”第48條，還規定，有下列情形之一的，不宜作為業主委員會委員候選人：
違反國家法律法規，正在被立案偵查，或者曾受過刑事處罰未滿三年的；
違反黨紀、黨規，正在被立案調查，或者曾受過留黨察看及以上黨紀處分未滿三年的；
參與邪教組織，或者非法組織參與集體上訪，影響社會穩定的；
利用黑惡勢力干預小區業主正常工作和生活的；
採用不正當手段阻撓業主大會、業主委員會會議正常召開、選舉及表決的；
在本小區物業服務企業工作，應當迴避的；
拒繳或者未按合同約定繳納物業服務費，或者煽動其他業主拒繳物業服務費的；
拒不執行法院判決被納入失信被執行人名單尚未及時撤銷的；
在小區內存在違法違規搭建、裝修等行為被執法部門責令整改且尚未整改到位的；
法律法規規定的其他情形。
業主意見“被代表”？
業主大會表決事項
在所有出入口、電梯公示
過去，
由於溝通協商機制、
監督機制的不健全，
極易出現以少數人意志
代替多數人的情況。
例如，
法律規定業主大會召開前，大會要表決的事項必須在小區公示，有的業委會拿一張A4紙，往小區門口一貼就完事了。往往業主事後才知曉、要推翻大會決定，從而引發矛盾。
“指導規則”就此明確：
業主大會召開15日前，會議召開的時間地點、表決事項等都應在物業管理區域內的出入口、大堂、電梯廳等人員進出通道進行公告。
同時，第43條明確了，召開業主大會時，應當邀請街道辦事處（鎮人民政府）、社居委（村）民委員會參加。
小區經營性收入怎麼管？
確定由業主大會決定
“指導規則”對經營性收入
怎麼用、怎麼規範都有說明。
首先小區的經營性收入屬於全體業主。業主大會是小區的最高權力機構。因此由業主大會決定的事項多達13項。
其中，涉及經營性收入的，“指導規則”第15條明確了由業主大會決定“修改利用共用部位和共用設施設備經營所得的收益分配、使用方案，包括收益資金使用額度的授權、管理方式等”；
同時，“審議並監督業主委員會利用物業共用部位和共用設施設備經營性收支使用情況。”
第80條規定：經營性收益可以根據業主大會決定，直接用於共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金，以及彌補物業服務費不足等其他需要。經營性收益應當按照規定使用，不得擅自挪作他用。
如何監督業委會？
還要發揮社區、街道的力量
如何監督業委會
也是個老生常談的話題。
“指導規則”要求，
業委會不能關起門來辦事，
需要公開。
第60條規定：經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為必要的，應當召開業主委員會會議。業主委員會會議涉及提請業主大會討論事項的，應當於會議召開7日前，在物業管理區域內顯著位置公告會議內容和議程，聽取業主和物業使用人的建議和意見，並告知街道辦事處（鎮人民政府）和社區居（村）民委員會。業主委員會會議作出決定的，應當於5日內將決定內容在物業管理區域內顯著位置公告，並告知街道辦事處（鎮人民政府）和社區居（村）民委員會。
另外，”指導規則“還明確了街道社區黨組織審核把關和小區內公示程序，從而加強了黨組織在業主委員會組建階段的指導監督力度。
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